Судебная практика

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды представляет собой процедуру, которая помогает определить справедливую стоимость рассматриваемого актива. Ее проводят в следующих случаях:

  • при продаже или сдаче в поднаем арендного права;
  • в случае передачи арендуемого объекта в залог при кредитовании;
  • при инвестировании;
  • в случае купли-продажи компании, которая имеет арендные права.

Фактически производится оценка стоимости арендной платы. Это необходимо для того, чтобы понять, не завышены или не занижены ли платежи по аренде, для достижения некого «баланса» между интересами арендатора и арендодателя.

Пример из практики:

ООО «Агроформ» и ООО «Мега-Ленд» обсуждают детали передачи во временное пользование земельного участка за плату. Потенциального арендатора не устроил размер арендной платы. Арендодатель готов снизить стоимость аренды, однако перед этим желает удостоверится, целесообразна ли для него понижение цены.

ООО «Агроформ» обратилось к независимому оценщику для оценки рыночной стоимости арендной платы земельного участка. После анализа специалист представил отчет, который показал справедливую стоимость аренды. Она оказалась ниже той, на которой настаивал арендодатель и чуть выше, которую предлагал арендатор.

Стороны договорились об установлении арендной платы в размере, отраженном в отчете оценщика.

Анализ проводят специализированные оценщики, которые имеют соответствующую квалификацию. По результатам исследования специалист подготавливает отчет.

Важным моментом является то, что не всегда права аренды можно передать третьему лицу. По закону, это можно сделать, если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, при условии заключения арендного соглашения сроком более чем на 5 лет.

Также, если владелец объекта является физическим или юридическим лицом, то договором аренды арендодатель может запретить арендатору передавать имущество в субаренду, поднаем, в залог и др.

Принципы проведения оценки

Рыночной стоимости арендной платы и права базируется на нескольких взаимосвязанных между собой принципах:

  • полезности;
  • справедливости;
  • сбалансированности.

Принцип полезности означает то, при определении стоимости права оценщик обращает особое внимание на уровень выгоды от использования арендуемого объекта.

«Оценка должна быть справедливой и базироваться только на подтвержденных данных. Если к расчету принимаются несколько объектов разной стоимости, то за основу берется тот, цена на который самая наименьшая».

  • Принцип сбалансированности можно объяснить тем, что в процессе анализа специалист исследует не только настоящую рыночную стоимость похожих предметов, но и спрос и предложение, так как при растущем спросе и небольшом предложении, стоимость аренды может вырасти.
  • Также, оценщик обращает внимание, все ли законодательные нормы соблюдены при заключении договора аренды и при каких условиях его использование будет максимально продуктивным.

Если арендатор или арендодатель сомневается в справедливости установленной договором арендной платы, рекомендуем обратиться к специалисту. Оценщик проведен справедливую оценку и определит оптимальную цену для обеих сторон. Надо отметить, что по закону, субъекты арендных правоотношений имеют право изменять размер арендных платежей не более 1 раза в год.

Читайте также:  Как вернуть ребенка в семью условия и порядок восстановления в родительских правах

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Подходы

Рыночная стоимость права аренды, точнее, ее оценка, производится тремя разными подходами: затратным, сравнительным и доходным.

Затратный подход характеризуется тем, что при оценке арендной ставки учитываются все расходы на приобретение объекта. Затраты суммируются, применяется коэффициент износа. Затем полученную сумму делят на предполагаемый или фактический срок аренды. Результат и будет отражать стоимость арендных прав.

Сравнительный подход отличается своей простотой. В процессе исследования оценщик сравнивает интересующий его объект с похожими на рынке. Логично, что мало кто будет арендовать аналогичное имущество у другого арендодателя по более высокой цене и, не каждый владелец сдаст объект по более низкой цене, чем другие.

Доходный подход базируется на прогнозировании будущих доходов арендодателя путем капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Важно! Зачастую оценщик сравнивает права аренды, используя разные подходы. При этом, результат по каждому из них может быть немного разным.

Методы оценки

Определение рыночной стоимости арендной платы осуществляется несколькими методами:

  1. сравнения;
  2. выделения;
  3. распределения;
  4. капитализации;
  5. остатка;
  6. предполагаемого применения.

Каждый из них используется при выборе того или иного подхода. Например, способ сравнения и распределения можно отнести к сравнительной методологии, а предполагаемого применения и остатка – к доходной.

Сравнения продаж

Сравнительный метод осуществляется путем подбора аналогичных объектов и сравнения их по нескольким критериям. Чаще всего используются следующие параметры:

  • период, в течение которого объект будет находиться во временном пользовании;
  • стоимость аренды;
  • возможность выкупа объекта или отсутствие таковой;
  • схема внесения арендных платежей;
  • возможность продления договора или отсутствие таковой.

Эксперт строит свое заключения, основываясь на тех объектах, которые максимально похожи на сравниваемый. Максимальное различие – 1-2 критерия.

Обратите внимание: Сравнительный метод чаще всего применяется в том случае, если анализируемый предмет находится в развитом населенном пункте, где можно найти достаточное число объектов для сравнения.

Выделения

Оценка рыночной стоимости права аренды может осуществляться методом выделения. Этот вариант применяют в качестве дополнения к сравнительному способу. Все дело в том, что он осуществляется тем же приемом сравнения нескольких аналогичных объектов, присутствующих на рынке.

Отличие метода выделения от сравнительно способа заключается в том, что в оценке участвует не только сам объект, но и его дополнительные свойства.

Например, если оценка производится в отношении земельного участка, то дополнительным параметрами анализа могут выступать постройки и здания или другая недвижимость, находящиеся на нем.

Распределения

Метод распределения считается малоэффективным, так как не дает конкретной оценки стоимости прав аренды. Зачастую его применяют в качестве дополнения к другим способам, для уточнения результата.

К примеру, при оценке арендного права земельного участка с постройками, за основу берется универсальное соотношение земли и зданий на нем и стоимости самого участка. Затем оценщик находит цену, как единого объекта (надела и постройки), после результат умножают на предполагаемую долю участка.

Капитализации

Метод капитализации используют только в том случае, если существует возможность получения регулярного дохода от арендного права.

«Его суть заключается в нахождении отношения между чистым операционным доходом и коэффициентом капитализации».

ЧОД представляет собой валовую прибыль, из которой исключены все текущие затраты. В свою очередь, коэффициент капитализации отражает норму доходности. Последний показатель находят разными методами. Чаще всего применяют способ Ринга и Хоскольда, связанных инвестиций или ручной выжимки.

Остаточный

Оценка аренды земельного участка остаточным методом применяется в том случае, если сравниваемый объект можно улучшить, например, на участке возвести какие-либо постройки, увеличивающие его стоимость.

В процессе оценки остаточным способом, кроме стандартных показателей вычисляется:

  • стоимость эксплуатации потенциальных улучшений;
  • чистый операционный доход;
  • отношение ЧОД к коэффициенту капитализации.

Затем из последнего показателя отнимают первый. Получается остаточная стоимость аренды объекта.

Предполагаемого применения

Метод предполагаемого применения заключается в определении потенциального дохода от сдачи арендных прав с поправками на увеличение стоимости.

Для того чтобы спрогнозировать, сколько будет стоить право аренды в будущем, применяется коэффициент дисконтирования. При его определении учитывают различные факторы, которые могут повлиять на цену аренды, например остаток срока действия арендного договора, возможность его продления, внешние, внутренние риски и др.

Порядок проведения оценки

Оценка прав аренды производится по инициативе арендатора или арендодателя, либо иной заинтересованной стороны. Но обращаются к оценщику только стороны арендного соглашения.

Это процедура добровольная. Однако, если объект находится в муниципальной или государственной собственности, при передаче прав аренды без независимой справедливой оценки не обойтись.

Анализ осуществляется в следующем порядке:
инициатор обращается к независимому оценщику;
специалист принимает заявку;
оценщик подбирает оптимальные методы оценки, а затем проводит анализ;
результат он заносит в отчет;
отчет передают заказчику.

Надо отметить, что проводить оценку может только квалифицированный специалист, имеющий подтверждающие свою специализацию документы. Как правило, некоторые оценщики прилагают их копии к отчету.

Пример отчета

Отчет об оценке справедливой стоимости права аренды представляет собой объемный документ, в котором отражены не только конкретные показатели, но и порядок анализа. Зачастую его располагают на 30-70 страницах, в зависимости от объема исследуемой информации.

Оценка рассматриваемого объекта – достаточно сложный и многогранный процесс, требующий не только знаний, но и опыта. Для удобства, оценочный отчет принято делить на несколько разделов:

  • титульный лист, где отражены название документа, дата проведения оценки, наименование заказчика и исполнителя;
  • сопроводительное письмо, где указана оценочная стоимость прав аренды;
  • содержание отчета;
  • основные факты и выводы;
  • задание;
  • заявление о соответствии;
  • содержание и объем работ, проведенных во время анализа;
  • сведения о сторонах отчета (заказчике, исполнителе, привлекаемых оценщиках);
  • допущения и ограничительные условия;
  • применяемые стандарты;
  • точное описание объекта оценки;
  • перечень использованных во время исследования данных и методы их получения;
  • анализ рынка;
  • наиболее эффективное использование объекта оценки;
  • описание процесса;
  • оценка стоимости объекта;
  • согласование результатов;
  • заключение об итоговой величине;
  • приложения.

Как правило, к отчету прилагают перечень используемых во время проверки материалов, который представлен в виде списка справочной информации, копии бумаг на анализируемый объект, сведения о состоянии рынка, заключения специальных экспертов, копии документации оценщика, подтверждающие его право на проведение анализа.

Образец заявления Долгосрочный договор аренды земельного участка Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Судебная практика

В 2017 году Верховным судом было рассмотрено дело о продаже права аренды земельного участка, принадлежащей компании в рамках ее банкротства.

Известно, что конкурсный управляющий направил в арбитражный суд ходатайство об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества должника. В рамках этой процедуры проводилась оценка аренды земли.

В процессе было установлено, что договор аренды заключен с муниципалитетом. Срок его действия составляет 30 лет. До истечения соглашения осталось 22 года.

Первые инстанции решили, что при заключении арендного соглашения в отношении земли сроком, более чем на 5 лет, компания может передать право аренды третьим лицам, в том числе продать. Получать согласия собственника на это не нужно.

Однако Росимущество не согласилось с доводами первых инстанций и обратилось в Верховный суд.

Экономическая коллегия ВС установила, по закону, если срок аренды участка, находящегося в муниципальной собственности, то передача прав по договору возможна без получения письменного согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Однако соглашением может быть предусмотрено иное.

В договоре аренды сказано, что передача имущества и прав на него третьим лицам возможна лишь с письменного согласия арендодателя. ВС пришел к выводу, что право аренды предприятия не является его активом и отказал в их продаже с торгов.

Частые вопросы

Нужно ли проводить оценку арендных прав в случае их передачи в поднаем? +

Все зависит от того, кто выступает арендодателем. Если имущество находится в муниципальной или государственной собственности, то при передаче прав аренды третьим лицам проведение оценки является обязательным условием.

Что делать, если я не согласен с результатами оценки прав аренды? +

В таком случае вы можете обратиться к другому оценщику для проведения анализа этого же объекта. Как показывает практика, если спор произошел в досудебном порядке, то после предоставления другого отчета второй стороне, субъекты правоотношений приходят к обоюдному решению. В случае не достижения согласия, вопрос решают в судебном порядке. Суд имеет право назначить свою оценку прав аренды.

Можно ли заключить договор аренды земельного участка без проведения оценки арендной стоимости? +

По закону, размер арендных платежей при заключении соглашения о передаче во временное пользование земельного участка определяют по согласию сторон.

Фактически, арендодатель предлагает цену, а арендатор принимает условия или отказывается от них. Если между субъектами возник спор по поводу стоимости аренды, то может быть проведена независимая оценка.

Таким образом, при заключении арендного соглашения вполне можно отказаться от проведения рассматриваемого анализа.

Заключение эксперта

Оценка арендных прав представляет собой процесс, в ходе которого определяется справедливая стоимость аренды.

Инициатором процедуры, как правило, становится заинтересованное лицо, арендатор или арендодатель. Анализ проводит специализированный оценщик, имеющий право на осуществление исследования.

Результат оценки заносят в отчет. Этот документ служит подтверждением обоснованности стоимости арендных прав.

Методы оценки стоимости аренды

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

20 августа 2022

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика.

Читайте также:  Перевод работника как оформляется дополнительное соглашение

Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере.

Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке арендной ставки

* Форма заказ звонка *

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

  • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
  • сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты.

«Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта.

Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала.

Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов.

Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком.

Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков.

Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году.

Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Заказать оценку стоимости аренды в компании «РусБизнесОценка»

* Форма заказ звонка *

Вернуться назад

Как определить справедливую стоимость при аренде или безвозмездном пользовании

Чтобы отразить объекты учета аренды, учреждению необходимо знать их справедливую стоимость. Как ее оценить, используя разъяснения Минфина, расскажем в нашем обзоре.

Как указал Минфин, исключений для оценки справедливой стоимости по договорам аренды и безвозмездного пользования в стандарте «Аренда» не предусмотрено. Определять такую стоимость необходимо даже по краткосрочным договорам.

https://www.youtube.com/watch?v=17DscmTZri8\u0026pp=ygVe0J_QvtC00YXQvtC00Ysg0Log0L7RhtC10L3QutC1INGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLQuCDQv9GA0LDQstCwINCw0YDQtdC90LTRiyDQuCDQtdC1INC80LXRgtC-0LTRiw%3D%3D

Оценка справедливой стоимости помогает решить две задачи:

  • определить, являются ли условия отношений льготными;
  • отразить объекты учета аренды на льготных условиях.

Имущество считается предоставленным на льготных условиях не только по договору безвозмездного пользования, но и по договору аренды, в котором размер арендных платежей значительно ниже их рыночной стоимости. Чтобы провести такое сопоставление, не обойтись без оценки справедливой стоимости.

Однако нужно учесть, что затраты на формирование информации в бухгалтерской отчетности должны соотноситься с ее полезностью и преимуществами от ее использования.

Минфин не сообщил, является ли несопоставимость затрат основанием для того, чтобы не определять справедливую стоимость.

Вместо этого ведомство рекомендовало при краткосрочном пользовании рассмотреть возможность заключения таких договоров, на которые стандарт «Аренда» не распространяется.

Какое учреждение должно определять справедливую стоимость

Новое: с 28 марта 2020 года в стандарте «Аренда» закрепили, что объекты учета аренды на льготных условиях отражают по справедливой стоимости, которую определяет передающая сторона. Подробности в обзоре.

Оценка справедливой стоимости — это внутренняя учетная процедура. Проводить ее должно каждое учреждение, отражающее объекты учета аренды.

Минфин разъяснил: если сторонами договора являются организации бюджетной сферы, им целесообразно сопоставлять стоимостные оценки. Например, у передающей стороны могут быть данные о стоимости аренды исходя из предыдущих сделок с имуществом. Получателю следует их запросить, чтобы избежать излишних трат.

В то же время Минфин подчеркнул, что по стандарту передающая и получающая стороны не обязаны сопоставлять оценки. Общее правило об учете государственного и муниципального имущества по стоимости, которую указала передающая сторона, также не применяется.

Допускается запрашивать данные о стоимости аренды у органов власти, уполномоченных предоставлять аналогичное имущество в возмездное или безвозмездное пользование.

Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости в 2023 году – adm-guzyatino

  • Порядок уплаты сбора
    1. Кто уплачивает сбор
    2. Расчет суммы платежа
    3. Порядок уплаты
    4. Возмещение
    1. Для физических лиц
    2. Для юридических лиц
    1. Участок находится в государственной или муниципальной собственности
    2. Арендатор – организация или физлицо

    Налог на аренду земельного участка может быть нескольких типов:

    • НДС;
    • НДФЛ;
    • налог на прибыль организации;
    • земельный налог.

    Первый регламентирован главой 21 НК РФ. Его плательщиками являются организации и индивидуальные предприниматели.

    НДФЛ уплачивают физические лица с суммы, полученной от сдачи во временное пользование участка, которая признается доходом гражданина.

    В соответствии с НК РФ, по общим правилам, организации обязаны уплачивать налог на прибыль. В связи с тем, что денежные средства, получаемые компанией от сдачи земли в аренду, признаются операционной выручкой, на нее начисляют рассматриваемый сбор.

    Земельный налог уплачивают в бюджет муниципального образования, так как он является местным сбором. Его плательщиками признают собственников надела, а также тех, кто владеет землей на праве постоянного пользования или пожизненного владения.

    Зачастую, определить, кто именно обязан уплачивать налог на аренду земли затруднительно. Чтобы разобраться во всех нюансах, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу.

    Специалист подробно объяснит, кого в соответствии с действующим законодательством признают налогоплательщиком, как рассчитывают сумму платежа и каким образом исполняют финансовые обязательства, а также ответит на иные вопросы, интересующие клиента.

    Порядок уплаты сбора

    Налог на земельный пай рассчитывают и уплачивают в порядке, определенном главой 31 НК РФ.

    https://www.youtube.com/watch?v=17DscmTZri8\u0026pp=YAHIAQE%3D

    Земельный налог является местным, поэтому правила его исчисления, уплаты, ставку определяют в соответствии с НПА муниципальных образований. Но, положения местных нормативно-правовых актов не могут противоречить нормам налогового законодательства.

    В отношении некоторых категорий плательщиков на федеральном уровне предусмотрены льготы по уплате земельного налога. Исключать данное правило местными НПА нельзя.

    Важно! Однако муниципалитет вправе расширить рассматриваемый перечень лиц, претендующих на получение льготы в отношении исполнения обязательств по оплате земельного налога.

    Кто уплачивает сбор

    Статьей 388 НК РФ регламентирован перечень лиц, которых признают плательщиками земельного сбора. Исполнять рассматриваемые обязательства должны:

    • собственники участка;
    • граждане и организации, получившие надел на праве постоянного пользования;
    • лица, получившие землю на праве пожизненного наследуемого владения.
    Читайте также:  Инициатива работодателя при сокращении штата на досрочное увольнение сотрудника

    Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что арендатор участка не является плательщиком земельного сбора. То есть, налоговые обязательства в отношении имущества, переданного во временное пользование, должен исполнять собственник.

    Однако договор аренды может предусматривать обязанность арендатора уплачивать земельный налог. В таком случае пользователь объектом, кроме арендной платы, перечисляет арендодателю сумму налоговых обязательств.

    Обратите внимание! Несмотря на включение в соглашение такого пункта, на законодательном уровне арендатор все равно не признается налогоплательщиком.

    Расчет суммы платежа

    Налогообложение участка осуществляется с применением норм НК РФ. Для того, чтобы определить сумму, необходимо найти произведение между налоговой базой и ставкой.

    В соответствии со статьей 390 НК РФ налоговой базой признается кадастровая стоимость земли. В свою очередь, порядок ее определения четко регламентирован ст. 381 НК РФ.

    «Налоговую ставку, на основании ст.394 НК РФ устанавливают на основании местных нормативно-правовых актов. Но, она не может быть выше 1,5% и 0,3%, если участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности, ЛПХ, огородничества, садоводства, либо занят жилым фондом или объектами инфраструктуры».

    Надо отметить, если местными НПА налоговая ставка для определения объема обязательств по уплате земельного сбора не определены, то при расчете суммы необходимо опираться на условия статьи 394 НК РФ.

    Порядок уплаты

    Основные правила, связанные с исполнением обязательств, в том числе, как заплатить налог на аренду, регламентированы действующим налоговым законодательством и местными НПА.

    Согласно ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год, а отчетным – каждый квартал.

    Организации обязаны отчитываться перед налоговой каждые 3 месяца и вносить авансовые платежи не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом.

    Полная сумма налог подлежит уплате юридическими лицами до 1 марта года, следующего за отчетным.

    Граждане, оплачивают земельный сбор на основании уведомления, полученного от ИФНС. Исполнить обязательства они должны до 1 декабря года, следующего за отчетным.

    При возникновении любых вопросов, связанных с исчислением налога на землю или его уплатой, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист предоставит подробную консультацию, ответит на все интересующие клиента вопросы, а в случае необходимости, поможет в проведении расчетов, составлении документации и др.

    Возмещение

    В соответствии с налоговым законодательством плательщиком земельного налога признается собственник участка, а не его арендатор.

    Но, договором аренды может быть предусмотрено условие о том, что пользователь имуществом обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств в отношении переданного в аренду земельного надела.

    В таком случае владелец объекта вправе требовать от арендатора возмещения суммы налога после его уплаты по правилам, определенным соглашением.

    Пример из практики:

    ООО «Регион-Торг» имеет в собственности земельный участок, кадастровой стоимостью 200 тыс. рублей. Объект передан в аренду. Согласно условиям арендного соглашения, арендатор уплачивает не только платежи за временное пользование имуществом, но и земельный сбор.

    Однако налогоплательщиком в отношении рассматриваемого имущества все равно признается арендодатель, на основании этого он исполнил налоговые обязательства за 2021 год в феврале 2022 г. По условиям договора аренды арендодатель имеет право на возмещение земельного налога в месяце, следующем за исполнением обязательств. В связи с этим в марте 2022 г.

    арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и стоимость земельного налога.

    https://www.youtube.com/watch?v=BZueDLFvjdM\u0026pp=ygVe0J_QvtC00YXQvtC00Ysg0Log0L7RhtC10L3QutC1INGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLQuCDQv9GA0LDQstCwINCw0YDQtdC90LTRiyDQuCDQtdC1INC80LXRgtC-0LTRiw%3D%3D

    Если договором аренды не определен тот факт, что арендатор обязан уплачивать земельный сбор или возмещать арендодателю затраты, связанные с исполнением обязательств в отношении оплаты рассматриваемого налога, то последний не может требовать компенсации указанных расходов.

    Налог на доходы (прибыль) от сдачи участка в аренду

    Арендные платежи, получаемые арендодателем от арендатора за временное пользование, признаются доходом первого. В связи с этим, владелец арендуемого имущества обязан уплачивать налог на доходы или прибыль.

    Правила определения суммы обязательств и ее перечисления напрямую зависит от того, кто является налогоплательщиком.

    Физические лица уплачивают НДФЛ, а юридические – налог на прибыль организации, за исключением случаев, когда компания применяет специальные налоговые режимы.

    Для физических лиц

    Сумма НДФЛ от сдачи земельного участка в аренду для физических лиц определяется, как произведение между объемом арендных платежей и налоговой ставкой, которая составляет 13%.

    Налог уплачивают раз в год. До 30 апреля года, следующего за отчетным, гражданин подготавливает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подает ее в территориальное подразделение ФНС России. Дополнительно могут потребовать следующие документы:

    • договор аренды;
    • акт приема-передачи земельного участка;
    • бумаги, идентифицирующие право собственности налогоплательщика на объект.

    Для исполнения налоговых обязательств отводится чуть больше времени. Граждане обязаны уплатить всю сумму до 15 июля года, следующего за отчетным. Сделать это можно в кассе территориального подразделения налоговой службы, в банковском подразделении, через интернет-банкинг, либо на официальном сайте ФНС России.

    Важно! За неисполнение обязательств по уплате налога за аренду земли гражданин несет ответственность.

    Для юридических лиц

    Налог на прибыль организации, чем и признается доход от сдачи земельного участка в аренду, определяется с учетом норм главы 25 НК РФ.

    Денежные средства, получаемые юридическим лицом от арендатора в качестве оплаты за пользование земельным участком, учитываются в составе операционного дохода.

    Ндс на аренду земли

    ндс с аренды земли уплачивается в порядке, определенном действующим законодательствам. правила его определения и внесения регламентированы главой 21 нк рф.

    участок находится в государственной или муниципальной собственности

    НДС на аренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не исчисляется и не уплачивается.

    Это связано с тем, что на основании ст.149 НК РФ платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами не взимаются.

    Однако действующим налоговым законодательством установлено то, что в рассматриваемой ситуации арендатор выступает налоговым агентом. Именно поэтому, организации, при заполнении седьмого раздела декларации обязаны в первом разделе указывать сумму аренды. Но заполнять второй раздел нет необходимости, так как налог не подлежит перечислению в бюджет.

    Обратите внимание! Если арендатор передает земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности в субаренду, то в таком случае НДС подлежит уплате в обычном порядке.

    Арендатор – организация или физлицо

    Если арендодателем выступает физическое лицо или организация, то НДС подлежит внесению в бюджет. В таком случае в договоре аренды прописывают сумму аренды земли с НДС и без налога, либо выделить его.

    Также, соглашением допускается учреждение правила о том, что НДС уплачивается отдельно от арендных платежей.

    Судебная практика

    В суд поступило исковое заявление от ООО «Лорган» о взыскании суммы возмещения земельного налога с ответчика Понаморева Р.Л.

    Истец пояснил, что между ним и гражданином Понаморевым был заключен договор аренды коммерческого земельного участка. Соглашением определено, что арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств, касающихся переданного во временное пользование имущества.

    В ходе судебного заседания выяснилось то, что арендатор, с момента заключения договора аренды ни разу не компенсировал рассматриваемые затраты арендодателя. С момента подписания соглашения прошло 7 лет.

    Истец просил взыскать с ответчика сумму возмещения за все 7 лет. Однако суд пришел к другому мнению. Срок исковой давности в данной ситуации составляет 3 года. Предполагается, что арендодатель должен был узнать о нарушении своего права в первый же год после того, как арендодатель уклонился от исполнения обязательств.

    Рассмотрев материалы дела, суд частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика сумму задолженности по возмещению оплаты земельного налога за последние 3 года.

    Частые вопросы

    Облагается ли аренда земли НДС? Арендное соглашение на платной основе заключено между двумя юридическими лицами.

    В рассматриваемой ситуации, аренда земельного участка облагается НДС. Арендодатель выступает плательщиком налога, он исчисляет и уплачивает налог на добавленную стоимость в бюджет. Сумма НДС может входить в арендную плату или уплачиваться дополнительно к ней.

    Можно ли переложить обязанность по уплате земельного налога на арендатора? Соглашение заключено между двумя физическими лицами.

    Переложить обязанность по внесению земельного налога в бюджет на арендатора по закону нельзя. Стороны могут договориться о том, что пользователь имущества будет оплачивать и аренду и рассматриваемый сбор (возмещать затраты арендодателя на его уплату), но плательщиком все равно останется владелец имущества. Именно он отвечает за неисполнение налоговых обязательств.

    Можно ли не платить НДФЛ с дохода, полученного от сдачи земельного участка в долгосрочную аренду, если арендная плата составляет 1000 рублей в год.

    Уклонение от уплаты НДФЛ с любого дохода, в том числе, полученного от сдачи имущества в аренду, грозит негативными последствиями. На неоплаченную сумму могут начислить пени, 20% штрафа (при повторном нарушении процент санкций увеличивается). За непредоставление налоговой декларации физическое лицо могут привлечь к административной ответственности по КоАП.

    Заключение эксперта

    Арендная плата за землю и земельный налог – это два разных понятия. Первое означает платеж, который совершает арендатор за пользование наделом, а второй – это сбор, уплачиваемый в бюджет собственником имущества.

    Арендодатель не имеет права переложить свои обязательства по уплате земельного налога на арендатора. Но договором можно предусмотреть возможность компенсации затрат на внесение сбора пользователем имущества.

    Полученная арендодателем плата за аренду земли признается доходом. С него физические и юридические лица (собственники надела или субарендодатели) обязаны уплачивать налог.

  • Adblock
    detector