Судебная практика

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.

Советуем ознакомиться с основными правилами при покупки квартиры без участия риэлтора — узнать подробнее.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.

К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).

Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).

Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

  1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
  2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
  3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
  4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
  5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

  1. Опасность переплатить.
  2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.

Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:

  • оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
  • письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

  • Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».
  • Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:
  1. Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
  2. Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков.

По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке.

Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности проведения сделки купли-продажи

Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

  1. Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
  2. Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
  3. Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ. О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.
  4. Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.

Поделиться ссылкой:

Загрузка…

Как купить квартиру в доме по программе реновации

Дома, построенные в рамках реновации, интересуют не только «переселенцев», но и потенциальных покупателей. Ведь они часто возводятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Как купить квартиру в доме по реновации?

Несмотря на то, что процесс реновации широко освещается в прессе, актуальная информация открыта, вопросов все равно остается множество. Что неудивительно: многие правила и положения в этом вопросе вырабатывают «в ходе игры».

Безусловно сегодня одно: летом 2019 года продажи в домах по реновации не ведутся.

Александр Козлов, председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации объясняет это так: “Стартовые дома предназначены в первую очередь для самих жителей пятиэтажек. Никакой свободной продажи в настоящий момент нет.

Докупить могут только жители сносимых домов, и только из тех домов, которые переселяются. Отметим, что собственники/наниматели могут не просто докупить квартиру большую по площади, например, с двухкомнатной до трехкомнатной, но и разъехаться за доплату. Например, из трехкомнатной — в однокомнатную и двухкомнатную.

Главное, чтобы общая площадь этих новых квартир не превышала 100 метров”.

Как докупить дополнительную площадь при переселении по реновации?

Сделать это можно только в тот момент, когда у вас на руках будет проект договора мены вашей старой квартиры на новую. От момента вручения вам договора начинается отсчет 30 дней, в течении которых вам нужно произвести все необходимые действия.

Заранее ничего обговорить нельзя! А вот заблаговременно проверить, все ли ваши документы в порядке, конечно же, стоит. Например, заявление о докупке должно подаваться от имени всех собственников квартиры, включенной в программу реновации. Поэтому кто-то находится в длительной командировке – позаботьтесь заранее о доверенности.

Аналогично, если среди собственников есть недееспособные граждане – убедитесь, что с опекунством нет проблем.

Далее, подготовьте все документы на квартиру: правоустанавливающие и договор передачи – если применимо (например, на квартиру, полученную в наследство, договора передачи нет).

Так же понадобится выписка из Единого Реестра (заранее ее получать не надо, но надо убедиться, что квартира есть в ЕГРН, потому, что если собственник квартиры не менялся с 31 декабря 1997 года, то сведений о нем в ЕГРН может и не быть).

При подаче заявления на докупку дополнительных метров вам понадобится (кроме вышеперечисленного) еще копии всех страниц паспортов и свидетельств о рождении всех собственников (для несовершеннолетних – еще копии всех страниц паспортов родителей), нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры или нотариально заверенное заявление о том, что вы не состоите в браке. Выписка (берется в МФЦ) из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (карточка учета) на квартиру в доме, включенном в программу реновации. Квитанция о переводе обеспечительного взноса 100 тыс. рублей и банковские реквизиты, куда можно будет возвращать эти деньги, если в покупке дополнительных метров вам будет отказано. Так же вам понадобится проект договора мены и согласие на обработку персональных данных (подпишите в момент подачи заявления).

Заявление на докупку подается лично — ул. Ильинка, д. 13 (либо нужны нотариальные доверенности). Есть предварительная запись по телефону +7 (495) 651-07-97 (в меню выберете пункт 2). Перед подачей заявления надо выбрать на сайте Фонда реновации, какую именно квартиру вы хотели бы приобрести за доплату.

Ваше заявление будут рассматривать в течении 5 дней. Если за это время на квартиру не найдется других претендентов, то в течении 10 дней с вами оформят сделку. Если же будут еще желающие, то проведут аукцион (через 30 дней после публикации объявления об аукционе).

Где искать квартиру, которою участники программы реновации могут приобрести за дополнительную плату?

Читайте также:  Инструкция как сдать комнату в аренду правильно

Декларируется, что данную информацию можно найти на сайте Фонда Реновации. Но по факту конкретно система поиска не очень хорошо работает. Так что обращайтесь в информационные центры.

Как сообщают в Фонде реновации, цена за квадратный метр в одном доме не постоянная, а зависит от этажа, вида из окна и пр.

Что делать, если подписали договор мены, а потом передумали?

Если вы вдруг ничего не докупили, а потом пожалели, есть выход.

В течении двух лет после получения равнозначной квартиры в доме по реновации можно купить еще одну квартиру в домах, предназначенных для программы реновации, со скидкой 10% (скидка действует однократно).

Главное, чтобы суммарная площадь двух квартир не превышала 100 кв. м. Еще одно условие: свободная, готовая к продаже квартира должна быть в собственности Фонда Реновации.

Смогут ли очередники покупать квартиры в домах, построенных по реновации, по льготным ценам?

На данный момент, квартиры не продаются, в том числе и очередникам. Просто если среди переселенцев будут очередники, им автоматически улучшат жилищные условия (если только они по каким-то причинам не предпочтут остаться в очереди).

Когда можно будет покупать квартиры в домах по реновации?

Как нам сказал в неформальной беседе представитель одного застройщика, участвующего в программе реновации, они все еще ждут разрешения на продажу излишков квартир (Но пока этих «излишков» нет). В любом случае, цены будут рыночными, вопрос специальных цен для льготных категорий пока не обсуждается.

Где можно узнавать информацию о ходе реновации?

  1. На сайте Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации. Здесь вы найдете образцы документов, инструкции для тех, кого переселяют по реновации, а та же информацию о новых стартовых площадках и публичных слушаниях. В штабе ведут прием по вторникам и четвергам с 9.00 до 20.00. Адрес: Лихов переулок, д.3, стр.1. Вход в здание по паспортам. Приходить можно по предварительной записи (+7 (495) 646 87 09, кстати, по этому телефону не только запись, но и «горячая линия». Каждый день, с 10.00 до 18.00).
  2. Сайт фонда реновации, центры информирования по переселению

Жители расселяемых домов узнают, где находятся центры, в которых они могут получить всю необходимую информацию, касающуюся конкретно их адреса.

  1. Фейсбук-страница — Мой новый дом: московская программа реновации и инстаграмм-блог @renovationmoscow. Из новостей самое ценное – информация о новых стартовых площадках.

Так что желающим купить квартиры в домах по реновации можно посоветовать ждать и следить за новостями. Тем более, в конце мая 2019 года пройдут общественные слушания по нескольким микрорайонам.

Микрорайон Покровское-Стрешнево

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Проектом предполагается оставить 8 многоквартирных домов, несколько зданий детских учреждений, почтовой отделение, универсам. Снесено будет 18 домов, попавших в программу реновации. Всего будет снесено 86,36 тыс. кв. м жилых помещений и построено 265,44 тыс. кв. м (т.е. увеличение плотности жилой застройки в 3 раза). 8,23 тыс. кв. м – вновь построенные школы и детские сады.

Предполагается, что в данном микрорайоне будут возводить 9-12- этажные дома (38-52 м) «с отдельными доминантами до 24 этажей (75 метров)». Возможные отклонения по высоте не превысят 7 метров.

Микрорайоны 1, 14, 18 Бабушкинского района (между улицами Менжинского, Енисейской, Верхоянской и Анадырским проездом

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Предполагается сохранить 93 многоквартирных домов и несколько общественных зданий, включая узловую поликлинику РЖД и историко-этнографический театр. Сносу подлежат 56 многоквартирных домов (224 тыс.кв.м).

На освобождаемых территориях планируется построить дома высотой от 30 до 65 м с отдельными доминантами до 100 м. Общая площадь новых многоквартирных домов – 672,77 кв. м (увеличение плотности жилой застройки в 3 раза).

Микрорайоны 10, 13 Бабушкинского района (между улицами Осташковской, Летчика Бабушкина, Менжинского и Староватутинским проездом)

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

В этих микрорайонах сохранят 23 жилых здания и несколько общественных, включая здание Бабушкинского суда и Академии социального управления. Сносу подлежат 24 жилых здания (общая площадь — 78,55 тыс. кв.м ). Два жилых дома будут отселены и превращены в гостиницу. На освободившемся месте планируется построить 287,65 тыс. кв. м жилых домов и вдобавок – 19,48 тыс. кв.

м отдельно стоящих нежилых зданий, в том числе большой образовательный центр с бассейном (11,05 тыс. кв.м). Так же планируется создание двух новых озелененных территорий – одна 4 сотки, другая – 2 сотки. Высота проектируемых жилых зданий варьируется в пределах 65-80 метров с отдельными доминантами до 85 метров.

Допустимые отклонения границ распределения высотности внутри участков жилой застройки составляют 7 метров.

Микрорайоны 1-2, 3, 4-5 Алтуфьевского района (между Стандартной улицей, Путевым проездом, Алтуфьевским шоссе и Савеловской ЖД)

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Будет сохранено 34 многоквартирных дома и снесено 50 домов (169,25 тыс. кв. м). Построено 555, 92 тыс. кв.м жилых домов (увеличение плотности застройки в 3,2 раза) и 47,15 тыс. кв.м нежилых помещений, включая образовательный центр с бассейном – 23 тыс. кв. м.

Высота проектируемых жилых зданий – 50-85 метров (12-23 этажа).

Кварталы 23,29 района Люблино (между улицами Судакова, Краснодонской и Совхозной)

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Планируется сохранить два дома и снести четырнадцать жилых и четыре нежилых здания (включая школу «Ковчег» и учебные корпуса колледжа связи), а так же гаражи.

Плотность жилой застройки увеличится в 3.2 раза (вместо сносимых 48.59 тыс. кв.м будет построено 156.21 тыс. кв.м жилых зданий). Высота проектируемых зданий варьируется от 6 до 17 этажей (20 — 65 метров) с отдельными доминантами до 22 этажей (80 метров)

Данные кварталы являются часть более крупной обновляемой территории. 

Автор статьи: Насонова Алла

Продают ли квартиры в домах по реновации в москве

Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.

  • Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.
  • Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
  • Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.

Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке.

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2023 году.

Влияет ли статус дома «под реновацию» на цену квартир в нём? Имеет ли смысл покупать такую недвижимость, чтобы в будущем получить от города квартиру в понравившемся районе? А если есть метры в хрущёвке, что выгоднее — продать их сейчас, получить при сносе дома компенсацию или выставить на продажу уже новую квартиру, которую дают взамен старой?

Сейчас в открытых интернет-базах данных о недвижимости значится около 2 тысяч «сносных» предложений. Варианты настолько разные, что просто глаза разбегаются.

Например, за двушку в Бабушкинском районе Москвы хотят 11,1 млн руб., уточняя, что из обременений есть ипотека, а оплата (внимание!) «возможна в криптовалютах, биткоин, эфир, usdt».

Когда дом собираются сносить, хозяин скромно умалчивает.

А вот собственник трёшки в Перове готов за 17,5 млн руб. расстаться с ней, указывая в объявлении, что переселение в буквальном смысле в соседний дом должно состояться уже во втором квартале этого года. Состояние квартир — от свежего ремонта в духе «дорого-богато» до полностью убитых метров, куда заходить лучше после визита дезинфектора. Итак, стоит ли овчинка выделки?

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Что такое реновация

Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.

Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.

Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя

Покупка квартиры в доме под реновацию: возможные риски

С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной  Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.

Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.

Читайте также:  Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать

Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.

Стоит ли приобретать жилье в аварийном доме, который попадает под программу реновации

Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:

  • Эргономичная планировка.
  • Большая площадь.
  • Хороший ремонт и качественная отделка.
  • Отличная инфраструктура.
  • Присутствие балконов и лоджий.
  • Ухоженная территория у дома.

Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.

Приобретение жилья в старом фонде для горожанина может быть отличной возможностью в перспективе улучшить жилищные условия.

Программа реновации дает возможность получить красивую, светлую просторную квартиру в современном многоэтажном доме. Новые микрорайоны имеют улучшенную инфраструктуру и обустроенные придомовые территории.

Здесь в шаговой доступности расположены садики, школы, остановки автобусов. Есть спортивные площадки, фитнес-центры и детские площадки.

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.

Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.

Причины продажи квартир в домах под снос

Не все горожане довольны программой реновации. Многие имеют свой собственный взгляд на проблему и порой не готовы перебраться в новую квартиру в этом же или другом районе. Приобретение жилья в  аварийном доме рассчитано на будущую выгоду, а продажа связана с субъективными мотивами. Личные причины, которые мешают переезду, могут быть такими:

  • Переезд в тот район или населенный пункт, который территориально ближе к месту работы (выбрано удобное для продажи и покупки время, ведь из-за программы реновации цены на аварийное жилье возросли).
  • Неприятности, связанные с вынужденным проживанием в неудобном районе. (Многих не устраивает перспектива переселения на окраину и поэтому эти люди продают жилье в «хрущевке» заранее)
  • Неуверенность в качестве многоэтажных домов (у многих людей вызывают сомнения качество построек из-за высоких скоростей строительства новых микрорайонов).
  • Страх из-за окончания программы реновации приводит к решительным действиям. Горожане продают ветхое жилье сейчас, чтобы не ждать следующей волны реновации. Как показывает практика, программа может не получить достаточного финансирования и приостановиться.

По сведениям агентств недвижимости, появление программы реновации привело к росту стоимости квартир в аварийных домах на 20-25%.

В проигрышной ситуации находятся те граждане, которые вложились в дорогой ремонт. За элитную отделку потолка и пола не предусмотрено дополнительных выплат. Такие вложения не имеют шанса окупится. При переезде в новое жилье условия будут для всех одинаковыми.

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

Не всегда условия жизни в «хрущевках» так уж плохи. Порой это прекрасные дома, где имеются квартиры с высокими потолками и отличной планировкой, большой площадью. Программа реновации использует общие условия расселения для всех жильцов, вне зависимости от условий жизни в предыдущем доме. Могут быть и такие ситуации, когда это ухудшение условий проживания.

Закон предполагает, что перечень домов, подлежащих расселению, может корректироваться по желанию собственников. Жильцы сами могут обратиться в государственные органы, чтобы воспрепятствовать расселению своего дома.

Это определенный риск для тех, кто приобрел квартиру в этом доме с целью обмена на жилье в новом многоэтажном доме.

Преимущества покупки жилья по программе реновации

На первый взгляд, сделка по приобретению квартиры в старом фонде с целью вступления в программу реновации весьма выгодна, ведь в новостройке квартира дороже, чем на вторичном рынке. Но не стоит сразу отметать все риски, которые преследуют данную сделку. Важно все грамотно взвесить. К ним можно отнести:

  • Длительное решение вопроса со списком домов, подлежащих расселению. Процесс может затянуться из-за недовольств граждан. Нельзя рассчитывать на быстрое развитие событий, чтобы не разочароваться в исходе.
  • Возникают ситуации, при которых программа приостанавливается из-за недостаточного финансирования. Такие моменты не редки и в истории города случались.
  • Рынок недвижимости может преподносить сюрпризы. Например, есть вероятность, что пройдет какое-то время, прежде чем квартира в новом многоэтажном доме подорожает. Жилье во вторичном секторе порой стоит больше, чем в новом микрорайоне. Может пройти много времени, прежде чем цена квартиры в новостройке достигнет хорошего значения. Дом проходит процедуру сдачи и определения цен на жилье в определенном секторе.
  • Неизвестно насколько хорошим окажется новое жилье. У граждан опасения вызывает тот факт, что новостройки возводят в самые короткие сроки. Этот момент вызывает тревогу, поскольку у таких домов могут быть выявлены проблемы в ходе эксплуатации.
  • Ожидания и реальность по предоставляемому жилью (площадь квартиры и предпочтительный район) могут не совпасть. Именно от местонахождения жилья зависит его рыночная стоимость. И если вначале вы рассчитывали на расселение в одном районе, то по факту это может быть другой.
  • Если жильцы объединятся против реновации, то власти откорректируют список домов, предложенных на расселение. Таким образом, можно остаться за бортом программы расселения.
  • В законе могут появиться новые поправки. Например, в Московской области жильцам предлагается доплачивать за дополнительный простор из собственных сбережений. Это очень тревожно и для жителей столицы, ведь такой проект может быть применен и здесь.

Таким образом, делаем вывод, что приобретение квартиры в аварийном доме – это рискованное дело. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и разобраться во всех тонкостях. Можно обратиться к профессионалам, которые помогут решить вопрос с покупкой жилья более компетентно.

Есть возможность приобретения квартиры в старом фонде в ипотеку. Многие банки выдают кредиты под такие цели с определенными условиями. Например, квартира в старом фонде будет служить залогом возврата денежных средств. Даже если клиент не получит новое жилье банк гарантирует себе возврат вложений.

Можно ли продать квартиру, полученную по реновации

На данный момент программа переселения по реновации только начала свою практическую реализацию. Большая часть нормативных актов принята, и первые жильцы переехали в дом на 5 Планерной улице.

По предварительным опросам до половины новоселов планируют продать приобретенное по программе жилье. У них возникает целый ряд вопросов. Главный среди них в том, можно ли продать квартиру, полученную по реновации.

Если можно, то придется ли платить налоги и когда в принципе можно будет это сделать? Обо всем этом и других важных сопутствующих моментах расскажет эта статья.

Продажа квартиры в доме попавшем под программу реновации

На каких основаниях будут выдаваться квартиры по реновации

На сегодняшний день в РФ допускается пользование жилыми помещениями на праве собственности и социального найма. При переселении из многоэтажек по программе это будет учитываться, и скажется на последующем распоряжении жильем.

Собственники смогут по своему выбору получить равнозначные или равноценные жилые помещения, либо ограничиться денежной компенсацией, рассчитанной исходя из рыночной стоимости жилья. Наниматели по договору соц.

найма не смогут претендовать на деньги, равно как и собственники помещений, в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние дети, если им некуда перерегистрироваться.

При получении нового жилья на них будет сохраняться прежняя форма пользования.

Собственники оформят жилье в собственность, а наниматели по договору соц. найма.

Как можно распорядиться квартирами, полученными по реновации

Жильцы по соц. найму не являются собственниками недвижимости и не могут прямо распоряжаться ей. Это значит, что официально продать квадратные метры до приватизации они не смогут. Однако после получения жилья они сразу смогут его приватизировать совершенно бесплатно. При этом срок владения новым жильем для налогообложения будет отсчитываться с момента приватизации.

Конечно, есть вариант с регистрацией третьего лица и последующей выпиской прежнего нанимателя после передачи денег. Однако безопасной и законной сделкой купли-продажи это считать нельзя.

Внимание! Собственники же смогут распоряжаться своим новым жильем в полной мере с момента оформления всех документов и регистрации права собственности. Им доступны мена, купля-продажа, дарение своих квадратных метров.

При этом нужно учитывать возможность приобретения дополнительных квадратных метров со скидкой в 10%. Хотя уже сейчас в этом вопросе есть сложности. По оценкам риелторов, цена на дополнительные метры фактически оказываются на уровне рыночных.

  Оформление отказа от предложенной по реновации квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по реновации

Закон меняется в соответствии с текущими реалиями. Так, в п.2 ст. 217.1 НК РФ были внесены поправки.

В соответствии с ними для собственников долей или квартир полученных по реновации, определен срок владения помещениями не с момента заключения договора на получение нового жилья по программе, а исходя из срока владения отданной по программе жилплощади. Это значит, что в зачет для срока налогообложения пойдут все годы, которые человеку принадлежало старое жилье.

Это не значит, что переселенцы автоматически смогут не заплатить налог. На них распространяются нормы НК РФ о периоде, после которого, продажа недвижимости не облагается 13% налогом.

Читайте также:  Что такое ситуационный план земельного участка для газификации и как его получить

Московская реновация: сколько стоит кот в мешке?

© Reuters

Некоторые пытаются уже сейчас продать свои старые квартиры с серьезной премией к рынку. Пример с ЦИАНа: Кунцево, двушка, 46 метров. При прочих равных стоит 7,5 млн рублей. А так как она реновируемая, продают за 10 млн рублей — с прицелом на то, что покупатели окажутся в новом доме и жилье будет стоить уже миллионов пятнадцать.

Но таких вариантов немного. Гораздо чаще выставляют квартиры с наценкой в 10-15%. То есть жилье за 6 млн рублей продают, например, за 7 млн рублей. Другой вопрос, что людей, которые готовы ввязываться в такие авантюры, немного, говорит риелтор Александр Харыбин:

«Если действительно есть хорошая перспектива, если даже года через два-три, может быть, кто-то и купит. Особенно поближе к центру. Но есть опасность, что иногда все-таки будут стараться людей селить, может, в другой район, хотя обещают этого не делать.

Тех фантазеров, которые хотят сразу сейчас уже две цены за свою хрущевку, я думаю, что ничего у них не выйдет. Если когда-нибудь эта квартира по реновации действительно придет и она будет стоить 14 млн рублей, то, по сути, сейчас отдаешь 80% ее стоимости.

Проще найти котлованную новостройку, гарантированно сейчас, тем более счета эскроу, прождать два года и получить новую, свежую квартиру. Зачем мне брать хрущевку с непонятной историей, с непонятным будущим?»

Конечно, есть готовые дома, которые удалось забрать под реновацию с рынка. И вот там зачастую квартиры действительно стоят дороже. А в остальном надо помнить, что программа реновации рассчитана на 15 лет. Есть риск, что это может и затянуться. Да и точных данных, когда и куда поедут переселенцы в каждом конкретном случае, просто нет.

Жильцам обещали опубликовать соответствующие списки в декабре. Есть ли какие-то точные сроки? Мы попытались уточнить на горячей линии Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации.

— Нет пока что их, именно этапов реновации. Единственное, не позднее конца этого года разработает уже этапы реновации департамент градостроительной политики, и тогда можно будет уже что-то сказать.

— Этапы — именно списки расселения, кто куда поедет?

— Как они будут выглядеть — давайте дождемся этого постановления правительства. Еще никогда не было в природе этапов реновации. А район какой у вас?

— А по Кунцеву нет стартовых площадок на 2019 год, соответственно, можно смело после новогодних праздников звонить. Не позднее конца этого года разработают этапы реновации.

— Разработают или опубликуют?

— А вот опубликуют… Ни слова про опубликование.

Пока в Москве продолжаются публичные слушания по программе реновации. В начале следующей недели они состоятся в Выхине-Жулебине, Котловке, Академическом, Нагатинском Затоне и на проспекте Вернадского. Пока жителям этих районов представили так называемые проекты в рамках экспозиции. Застройка на Вернадке вызывает много вопросов, рассказывает автор сайта renovation.help Дмитрий Барановский:

«Проспект Вернадского — можно сказать, новый «Москва-Сити». Грубо говоря, небоскребы — на самом деле это дома от 100 до 150 метров высотой, то есть от 30 до 45 этажей.

И в основном все здания жилые, в том числе дома по 150 метров 45-этажные, и одно здание офисное. В районе проспекта Вернадского будет целая группа — там пять или шесть таких небоскребов.

Я читаю комментарии жителей в интернете и вижу, конечно, что люди в шоке».

Но главная проблема в том, что на публичные слушания выносят просто картинки и схемы, а не материалы на обоснования этих проектов. Не предоставляют данные, как изменится население района, готова ли к переменам там инфраструктура, которая есть в районе. Иначе говоря, хватит ли на всех детсадов, школ, поликлиник и парковок? Да и вообще, кто поедет жить в эти огромные дома, тоже вопрос.

Продажа квартиры в доме с реновацией

Каждый человек хочет жить в комфортном жилье, которое будет для него уютным и безопасным местом. Реновация подразумевает под собой переселение и расселение людей из многоэтажек в непригодном для жилья месте.

Программа подразумевает за собой улучшение жилищных условий граждан из старых домов, индустриальных построек. Входят в программу пятиэтажные дома, являющиеся первоначальным жильем периода индустриального строительства, а также некоторые девятиэтажки.

Дома в хорошем состоянии в список программы не входят.

Можно ли продавать квартиру под реновацией?

Законодательство Российской Федерации (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ) не вносит запрет на продажу квартир под реновацией. Если вы решили продать квартиру, которая находится в доме, попадающим под программу реновации, то можете быть уверены, что ваши действия будут законны и правомерны.

Собственники и жильцы дома сохраняют за собой право распоряжения имуществом по своему усмотрению до начала переселения.

Актуальность вопроса обусловлена улучшением материальной ситуации, потому что жилье, которое получит покупатель, приобретая недвижимость в доме под реновацию, получит более дорогое жилье в будущем.

После переселения, собственник квартиры получает новую квартиру, равнозначную по общей площади и с законченным ремонтом. После заселения в новую квартиру, её можно использовать для комфортного проживания.

Стоит ли продавать квартиру под реновацию?

Реновация в любом случае предполагает замену старого жилья на более комфортную и просторную квартиру в новом доме. Такие дома находятся в районах с богатой инфраструктурой. Общая площадь квартиры не будет меньше старой, в квартире останется количество комнат, в соответствии с планировкой в старом доме, но чаще всего новое жилье будет просторнее и с усовершенствованной отделкой.

Если вы решили продать недвижимость в старом доме, то нужно взвесить все «за» и «против», прежде чем приступать к поиску покупателя. А покупателя для реализации такой сделки найти нетрудно.

Во-первых, помните о том, что если вы хотите жилье с количеством комнат, больше предыдущего, то можно написать заявление и внести оплату за разницу. Во-вторых, квартиры из данной категории покупают с целью переезда в новостройку.

Но!

Вы можете долго ждать момента, чтобы переехать в новый дом. Расселение граждан происходит этапами.

Если вы попадаете во вторую, или третью волну, а ваши цели и материальное положение требует оперативных действий, то квартиру стоит продавать.

Так как расселение в новостройку останется перспективой, требующей длительного ожидания (около 5 лет). При попадании в первый этап расселения, имеет смысл ожидать получения нового жилья, которое можно продать по более высокой цене.

В любом случае реализация сделки купли-продажи требует времени, мониторинга рынка вторичного жилья и сбора необходимой документации. Чаще всего, на спрос квартир влияет именно выгодный обмен.

Например, если у вас давно не проводился косметический ремонт, поврежденные коммуникации, пеший подъем на высокий этаж, то все равно можно продать квартиру по обычной цене, так как основная цель покупателя – получение новой квартиры в будущем.

Стоит отметить, что недвижимость средней площади (однокомнатная, или двухкомнатная квартира), которая находится в первом этапе по программе реновации, будет, стоить дороже, так как покупатель придет к своей цели быстрее, чем во вторую, или третью волну.

Помните!

В какой именно срок старый дом будет снесен, вам не сообщит агентство недвижимости, или посредник. Такой информацией обладают только управляющие муниципальные органы.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в доме под реновацию?

В соответствии с законодательством, если вы продаете недвижимость, которая находится у вас в собственности, то накладывается обязательство выплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) размером 13% в казну государства.

  1. — если вы являетесь собственником квартиры менее трех лет, то для вас могут быть использованы некоторые изменения налогового бремени (выплата налога из затрат, которые были вложены в приобретения жилья);
  2. — если квартира является собственностью продавца более пяти лет, то вы можете не выплачивать налог;

Как продать квартиру в доме под реновацию

Реализация сделки купли-продажи квартиры в доме под реновацию не является процессом особо отличительным от привычной продажи квартиры. Главное отличие состоит в более быстрой реализации сделки.

Что стоит рассказать покупателю?

Для того чтобы завлечь покупателя, вы можете предоставить ему информацию о некоторых преимуществах покупки недвижимости в доме, который попадает под программу.

  1. Чтобы узнать сроки этапов расселения, обратитесь к приказу «Об этапах реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве»;
  2. Для участников программы предлагается услуга «Помощь при переезде». При расселении ей можно воспользоваться на бесплатной основе;
  3. Наличие долгов за коммунальные услуги не является поводом для отказа в расселении, однако, получение нового жилья не предполагает снятие задолженности;
  4. Жилые дома, участвующие в программе, освобождены от взноса за капитальный ремонт;
  5. При желании увеличить квадратные метры в новой квартире, за них можно внести оплату за счет собственных средств, в ипотеку, за счет средств материнского капитала, жилищного сертификата;

Чтобы продать квартиру в доме под реновацию, необходимо:

  1. Найти покупателя квартиры;
  2. Сбор и оформление необходимой документации;
  3. Показ жилья;
  4. Составление и подпись договора;
  5. Оформление права собственности;

Важно! Обязательно сообщите покупателю, что дом является участником программы реновации, и в будущем будет снесен. Представьте покупателю свидетельствующие документы из управляющего органа и задокументируйте этот факт в договоре между вами и покупателем.

Помните!

  1. Право собственности, обременения жилья, которые действовали в старой квартире, переходят в новое жилье;
  2. При наличии у покупателя ипотечного кредита, продажа квартиры невозможна;
  3. Длительность владения старым имуществом учитывается при продаже новой недвижимости.
Adblock
detector