Судебная практика

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения

Обсуждение поправок в новый Генплан Петербурга опять приковало внимание горожан к программе комплексного развития территорий. В народе она получила название второй реновации хрущёвок. Разбираемся, какие подводные камни могут быть заложены в ней.

О новой городской программе комплексного развития территорий (КРТ) слышали многие петербуржцы. В рамочном варианте она была утверждена законом Петербурга № 444—59 от 29 июня 2022 года. Но разобраться в этом базовом документе пока сложно даже профессионалам рынка недвижимости.

Неоднозначные трактовки в городском законе и отсылки к федеральным нормам вызывают как у населения, так и экспертов, многочисленные вопросы.

Это уже нашло отражение в поправках в новый Генплан Северной столицы, в которых некоторые петербуржцы требуют и вовсе остановить вторую волну реновации хрущёвок, как программу КРТ успели окрестить в народе.

В необходимости её тщательной корректировки уже успели расписаться и депутаты ЗакСа, утверждавшие закон, и чиновники, её готовившие. 78.ru выяснял, какие болевые точки есть у программы и на каких территориях она может найти своих инвесторов.

Отметим сразу, что в законе речь идёт о многоквартирных домах 1950—1970-х годов типовой постройки и лишь в скобках даётся пояснение: «типа „хрущёвки“ панельные». Эти строения предполагается передавать по договору с городом инвесторам, которые снесут старые здания и возведут на их месте новые.

Отсутствие в документе как раз чёткого термина «хрущёвки» и беспокоит многих петербуржцев. Так как в этом период возводились и дома других серий.

— Прошу сформулировать фразу так, чтобы она более конкретно указывала какие дома подлежат КРТ (аварийные/подлежащие расселению и т.п), а не носила собирательный характер и не притягивала к себе все дома 1957—1970 годов постройки или проектирования, — отмечается в одной из поправок, поданных петербуржцами к проекту нового Генплана.

В разделе корректировок Генплана по Приморскому району пользователи также обращают внимание, что, по их мнению, часть домов по Торжковской улице были ошибочно отнесены к категории «хрущёвок», хотя на самом деле являются не панельными, а «кирпичными».

После того, как строения попадут в программу, для жильцов возможны два варианта развития событий: либо выплата инвестором денежной компенсации за «квадраты», либо получение новой квартиры. Может выйти так, что новое жильё окажется больше по площади, тогда за неё придётся доплатить.

Но опять же в документе нет чёткой формулировки, по какой стоимости будет рассчитываться цена «квадрата»: по кадастру или по рынку. В первом варианте, как знают опытные покупатели жилья на вторичке, ценник всегда оказывается ниже. Согласно изначальным разъяснениям чиновников и депутатов, планировалось брать за основу кадастр.

Но затем спикер ЗакСа Александр Бельский не исключил, что речь может пойти о рыночной оценке.

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения Victor Lisitsyn, Виктор Лисицын/globallookpress.com

Кроме того, в законе не указывается, в каких территориальных границах инвестор будет переселять жителей домов, идущих на реновацию: в пределах всего города, района или муниципального образования. Отсутствие такой конкретики также вызывает крайнее беспокойство у населения.

Важно отметить и то, что в законе сейчас нет конкретного перечня территорий, которые включат в программу.

Здесь стоит вспомнить, как развивались события с первой волной реновации хрущёвок в Петербурге, которую запустили в 2008 году. Её еще называли программой развития застроенных территорий (РЗТ).

Тогда тоже изначально был принят базовый закон, где не было никаких конкретных списков. Перечень кварталов, вошедших в первую волну, появился позже.

Его готовили чиновники, горожане обсуждали предложения на общественных слушаниях, а потом списки утверждали депутаты ЗакСа как приложение к законопроекту. Этот документ неоднократно корректировался. И лишь затем состоялись торги, на которых были выбраны победители.

Ими стали «Воин В» с двумя территориями в Ульянке и «СПб Реновация» с 22 кварталами. С последней компанией договор в итоге был заключен только в 2010-м году.

https://www.youtube.com/watch?v=3Y4GGsSLzO0\u0026pp=ygWrAdCf0YDQvtCz0YDQsNC80LzQsCDRgNC10L3QvtCy0LDRhtC40Lgg0LIg0YHQsNC90LrRgi3Qv9C10YLQtdGA0LHRg9GA0LPQtSDQv9C70LDQvSDQuCDRgdGA0L7QutC4INGA0LXQsNC70LjQt9Cw0YbQuNC4INC_0YDQvtCx0LvQtdC80Ysg0LfQsNGB0YLRgNC-0LnQutC4INC40LfQvNC10L3QtdC90LjRjw%3D%3D

Можно предположить, что и в этот раз события также не будут развиваться спешными темпами.

Как пообещал Александр Бельский, в Петербурге должен заработать общественный штаб по вопросам реализации нового механизма.

В его состав войдут депутаты, члены Общественной палаты, представители районов и активисты. Планируется и организовать встречи с жителями районов, где часть территорий включат в новую программу КРТ.

Впрочем, некоторые горожане убеждены, что списки по второй волне реновации хрущёвок уже существуют. Такие выводы активисты делают на основании изменения параметров разрешённой высоты застройки в сторону её увеличения для ряда городских обжитых кварталов в новом Генплане.

Так, например, по мнению чиновников, высотки (более девяти этажей) можно будет теперь стоить в Невском районе на территории, ограниченной улицами Народная, Новосёлов, и Дальневосточный проспект, проспект Большевиков. Сейчас здесь есть высотные жилые дома, но их немного.

Зато присутствуют в большом количестве хрущёвки.

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения Christian Charisius/globallookpress.com

В Центральном районе с неожиданным повышением этажности застройки столкнулись жители территории, ограниченной проспектом Бакунина, Перекупным переулком, Невским проспектом и Полтавской улицей. Более подробно о таких корректировках в Генплане можно узнать здесь.

Опрошенные 78.ru эксперты считают, что вторая волна реновации в Петербурге вполне может найти своих инвесторов. Но многое будет зависеть от того, какие в итоге формулировки появятся в откорректированном законе.

Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина называет интересными для инвесторов такие локации, как Ржевка, Пискарёвка, «очаги» на Ленинском и Московском проспектах, Краснопутиловской улице, в Купчино.

— Думаю, не для всех локаций эта программа будет «летать». Но успешные варианты тоже будут. Всё зависит от того, на каких условиях инвестору достанется участок и иные составляющие проекта, — подчёркивает она.

Как вспоминает Ольга Шарыгина, на московском рынке реновации работают «ФСК Лидер», «ПИК», «Крост».

— Московские игроки уже давно заинтересованы в Петербурге и ищут интересные проекты. С учетом того, что участков под девелопмент внутри города катастрофически мало либо они стоят ядерно, московские игроки смотрят и на другие возможности — на КРТ, например, — считает она.

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова вспоминает, что в Москве реновацию взяла на себя государственная строительная компания, которая нанимает генерального подрядчика. Он, в свою очередь, и строит дома.

— На данный момент эта компания, которая возводит дома, занимает второе место по количеству вводимого жилья после компании ПИК. Я абсолютно уверена в том, что это выгодно и иначе бы государство не стало бы этим заниматься. Например, обычно сносились хрущёвки, где на дом приходится несколько десятков квартир, при этом на месте объекта возводится 40-этажный дом с 1000 квартир. При этом место, где появился новый дом — отличное и стоимость квадрата очень высокая. В связи с этим не знаю, почему правительству Петербурга не взять ту же программу у Москвы и не реализовывать в том же формате у себя, — рассуждает Екатерина Сивова.Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения unsplash.com

По её словам, инвесторам будут интересны все территории, которые примыкают к центру города.

Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина: Георгий Патанин называет привлекательной локацию Малой Охты, где буквально через мост располагается Невский проспект, есть станция метро, развитая торгово-развлекательная инфраструктура.

— В связи с этим если эту территорию реновировать, то здесь стоимость квадратного метра может очень сильно вырасти из-за места, — подчёркивает он.

Как добавляет Георгий Патанин, многое будет зависеть и от того, сколько «квадратов» будет предоставляться снимающим жильё у государства по соцнайму, как быть с коммуналками, которых много в обжитых районах, таких как, Невский, Калининский, Красногвардейский, Московский, Адмиралтейский.

— Если говорить про инвесторов, то при условии, что за трёхкомнатную квартиру площадью 55 кв. м в хрущёвке нужно будет давать аналогичную квартиру по площади в новом доме, то это может быть интересно. А если нужно будет давать с учётом нормативов, то ситуация не очень понятна, особенно в свете наличия коммунальных квартир, — рассуждает Георгий Патанин.

Здесь стоит разъяснить, что согласно федеральному и городскому законодательствам действительно существуют нормативы предоставления жилья очередникам и льготникам. В Северной столице этот показатель составляет 30 «квадратов» для одиноко проживающих и 18 кв. м на каждого члена семьи.

В петербургском законе о комплексном развитии территории прописывается, что такие нормы во второй волне реновации должны быть учтены. Но в документе не разъясняется, за чей счет требования предполагается выполнить: государства или жильца.

Нет никаких там в принципе и положений по коммуналкам.

В свою очередь, горожан беспокоит то, что за лишние квадраты придётся серьёзно доплачивать, чтобы остаться в своём районе, а не отправляться в другой конец города.

— Когда нам дадут деньги, никто не сможет купить на них равноценную квартиру близко даже к месту нынешнего проживания! Вы видели квартиру в новом доме таким метражом, как в хрущёвке? А у меня нет денег на доплату! Совсем нет! — пишет на странице Невского района в соцсети «ВКонтакте» пользователь под ником «Ирина Величко-Широкорядова».Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения unsplash.com

Глава отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate Валерий Трушин согласен с тем, что на доплаты не у всех найдутся деньги.

— Это иллюзия, что люди будут охотно переезжать с того места, где они живут. Если мы возьмём условный район улицы Костюшко, то люди там живут десятилетиями. Они привыкли к этому месту. Соответственно, те, кто хотел изменить свои условия проживания, они озаботились этим раньше и не стали ждать инициативы города и купили квартиру в другом месте. Те же, кто остались, любо не хотят уезжать, либо не имеют такой возможности, — констатирует он.

Здесь горожан можно успокоить, но только отчасти. Из-за галопирующего роста цен на жильё, застройщики стали серьёзно уменьшать площадь квартир. И кухня в шесть «квадратов» как раз из «хрущёвских времён» уже давно стала нормой для многих девелоперов. С другой стороны, цены на первичке рекордно опережают расценки в «хрущёвках».

Серьёзно сомневаются эксперты и в том, что государство сможет провести рыночную оценку стоимости «квадратов», если такие изменения всё-таки внесут в закон о КРТ.

— Мы видим постепенный переход к рыночной оценке недвижимости. Как один из маркеров — корректировка цен в кадастровой палате. Мы этот процесс наблюдаем последние пару лет. Но сейчас это реализовано не очень корректно, некоторые объекты сильно ниже рынка и наоборот. У нашего кадастра очень большая инерция изменений на федеральном уровне. Это стоит учитывать. Но со временем мы увидим околорыночную оценку. Околорыночную, не более того. И когда это произойдёт — большой вопрос. В этом механизме очень много винтиков, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев.

Георгий Потанин подчёркивает, что рыночная стоимость — понятие не очень точное, так как оценщики могут оценить один и тот же объект по-разному.

— Оценка квартиры оценивается в 3000—5000 рублей, если заказывать у оценочной компании. Как государство на эту рыночную стоимость перейдёт, не очень понятно, так как это субъективная оценка. И собственно для этого появилась кадастровая оценка, — рассуждает он.

Таким образом, даже если это предложение будет реализовано, то у бюджета Петербурга либо инвестора возникнут новые серьёзные дополнительные расходы.

НедвижимостьСтроительствоЗастройщикиДепутатыЧиновникиРеновация/Генплан

«Мой дом снесут?»: мифы и правда о программе КРТ в Петербурге

«Люди в панике»

Самого слова «реновация» в Петербурге не боятся. Местной программе «Развитие застроенных территорий» уже 14 лет, но идет она очень медленно. Другое дело — закон о комплексном развитии территорий, в народе именуемый «всероссийской реновацией».  

От московской версии федеральная отличается несильно. Для расселения дома по-прежнему нужно согласие 2/3 жителей, новая квартира также должна быть не меньше старой и с таким же количеством комнат, а если хочется больше, можно доплатить. 

Принципиальное отличие одно, но именно оно всколыхнуло петербуржцев: если в Москве новое жилье предоставлялось в границах того же района, то в Петербурге — в границах города. То есть  из хрущевки у метро в  развитом районе можно уехать на окраину — например, в Ржевку. 

Спусковым крючком для начала паники стало принятие заксобранием города закона № 444-59 от 29.06.2022 («О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий»). 

Жители хрущевок решили, что расселять их будут в ближайшие месяцы (а что еще они должны были подумать, если заксобрание приняло закон и ушло на каникулы, ничего не объяснив?). 

Читайте также:  Как правильно составить договор задатка при покупке земли

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения

Горожане тут же начали собирать подписи: кто под обращением к губернатору Петербурга Александру Беглову, кто под письмом президенту Владимиру Путину

«Люди в панике, и я в том числе. Мы — жители Фрунзенского района, мы с питерской пропиской, — пишет в одном из десятков пабликов, где обсуждают проблему, Ирина Д.

— Даже если мы против, нас могут выселить по решению суда.

Как нам узнать последовательность действий и, к примеру, когда будет собрание или каждому придет письмо с датой и временем? Не хочется поддаваться панике, но везде именно такие разговоры». 

Девятиэтажка с документами хрущевки

Масла в огонь подливает неразбериха с документами, которой раньше не придали бы значения. Жители города стали замечать, что на портале «Наш Санкт-Петербург» некоторые 9-этажки имеют категорию «хрущевки панельные, постройки 1957–1970 гг.», то есть по бумагам попадают под закон о КРТ. Фактически это главные претенденты на расселение и снос. 

Например, дом на ул. Костюшко, 5, корпус 1, литера А, построен в 1971 году, но относится все к той же пресловутой категории «хрущевки панельные, постройки 1957–1970 гг.». 

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки изменения

Жители дома предположили, что категория меняется специально, чтобы здание попало в программу КРТ

В жилкомитете города поясняют: никаких работ по изменению категории жилых домов администрация не проводит. Формирование технико-экономических паспортов закончилось в 2014 году, и после этого изменения в них не вносили. Так что, если какие-то ошибки туда и закрались, то еще восемь лет назад. 

Если жители дома не согласны с данными технико-экономического паспорта, они могут обратиться в администрацию района для их корректировки, уточняют чиновники.

Закон важный, но нужен диалог

В администрации Петербурга принятый ЗакСом закон № 444-59 называют важным и нужным, поскольку решать проблему морально устаревших разрушающихся хрущевок действительно нужно.

Более того, по инициативе спикера заксобрания Петербурга Александра Бельского создается общественный штаб по КРТ — чтобы избежать спекуляций и давать жителям прозрачную и понятную информацию.

В штаб войдут депутаты заксобрания, общественники и эксперты.

  • Но объяснить ситуацию нужно уже сегодня, и мы постараемся дать ответы на главные вопросы петербуржцев.
  • — Какие дома могут  снести?
  • — Претенденты на снос — панельные хрущевки, построенные с 1957 по 1970 год. 

Программа реновации в санкт-петербурге план и сроки реализации проблемы застройки измененияВажно

В программу КРТ не могут быть включены дома, построенные ранее 1957-го и позднее 1970 года, а также кирпичные дома, брежневки и сталинки.

— Уже понятно, какие кварталы попадут в программу?

— Решение о КРТ жилой застройки принимается правительством Санкт-Петербурга в отношении территории, в границах которой предусматривается ее комплексное развитие, пояснили Циан.Журналу в комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.  

То есть для попадания в программу подходящий по критериям дом должен располагаться в отданной под КРТ локации. 

Важное условие — такая территория должна быть отображена в правилах землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ). В действующих ПЗЗ определены границы 22 зон КРТ. Но в этих зонах нет домов, отвечающих критериям закона № 444-59. 

важно

Сегодня в Петербурге нет списка многоквартирных домов, подлежащих сносу в рамках реализации КРТ жилой застройки. То есть в программу пока не вошло ни одно здание.

— Как дома попадают в КРТ? Попадет ли в программу мой дом?

— «Для реализации закона № 444-59 необходимо принятие правительством Санкт-Петербурга подзаконного нормативного правового акта, регулирующего порядок КРТ жилой застройки, а также отображение в ПЗЗ территорий КРТ, в границах которых может быть реализовано КРТ жилой застройки», — объясняют в КГА.

Тем, кто опасается, что его дом попадет в программу, эксперты советуют следить за изменениями, которые произойдут в 2023 году в ПЗЗ. Новые территории КРТ могут быть определены только путем внесения изменений в правила землепользования и застройки.

— Насколько масштабной будет программа? Будут ли ее общественные обсуждения?

— Будут. В КГА отмечают, что в городе уже идет реновация на 22 территориях и продвигается она не так гладко и не теми темпами, которыми предполагалось 14 лет назад. Поэтому включать в работу большое количество новых территорий нецелесообразно. 

Исключением могут стать кварталы, жители которых массово просят город о реновации. Прежде всего это дома первых хрущевских серий — самые холодные и во всех смыслах устаревшие. Именно такие предложения будет рассматривать город. «Накрывать» Петербург масштабной реновацией в московском стиле в ближайшие месяцы, а то и годы, точно не планируется. 

– Людей будут переселять на окраины?

– По закону это возможно. Но на самом деле — вряд ли. Как объясняют чиновники, которые уже начали работать с жителями кварталов хрущевок, стоит вывезти в Шушары обитателей одного квартала, и никто больше за включение в программу не проголосует. А городу это не нужно. Где будут предлагать жилье —  вопрос пока открытый. Но решаться он будет индивидуально, в каждом случае по-своему.

– Когда появятся первые списки домов, включенных в КРТ?

– Не раньше 2023 года. Для этого обязательно должны быть приняты изменения в ПЗЗ. 

– Где искать информацию об изменениях в ПЗЗ?

– Информация о внесении изменений в ПЗЗ или о формировании новых кварталов КРТ будет официально опубликована. Задача жителей — не упустить ее. 

Официальным опубликованием считается размещение полного текста правового акта в следующих СМИ:  журналы «Вестник Администрации Санкт-Петербурга», «Информационный бюллетень администрации Санкт-Петербурга»; газеты «Санкт-Петербургские ведомости», «Петербургский дневник», «Кто строит в Петербурге» и «Строительный еженедельник»; официальный сайт администрации Санкт-Петербурга.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» 

— Что делать, если мой дом окажется в квартале под КРТ?

Программа реновации в Санкт-Петербурге: план и сроки реализации, проблемы застройки, изменения | Гарантия права

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Программа реновации в Санкт-Петербурге: план и сроки реализации, проблемы застройки, изменения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Всероссийская программа реновации жилого фонда, в случае принятия соответствующего законопроекта, будет проводиться после завершения расселения аварийного жилья в регионах.

Среди них изменения в федеральном и региональном законодательствах, касающиеся вопросов градостроительной деятельности и защиты объектов культурного наследия; отсутствие в границах ряда территорий свободных земельных участков («стартовых пятен»), необходимых для первого этапа расселения домов, подлежащих сносу при развитии территории; градозащитная деятельность, блокирующая на некоторых территориях реализацию программы; проблема расселения «последнего жильца»; увеличение нагрузки на объекты социальной инфраструктуры.

Проводит настоящую Акцию по самостоятельной организации ОНЛАЙН ТОРГОВ по решению Ваших вопросов при помощи квалифицированных Специалистов нашего сайта. Настоящая Акция проводится только для зарегистрированных Пользователей сайта в качестве Заказчика.

Власти Петербурга составили новый список кварталов хрущевок для сноса

Но, как говорит заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский, именно на этапе переселения в границах муниципалитета возникли сложности.

Поскольку завершить программу в срок не удастся, компания обратилась в арбитражный суд с просьбой продлить действие договора до 2029 года.

Причем, по словам представителя «СПб Реновации» Дмитрия Михалева, процедура продления договора через суд согласована со Смольным. В комитете по имущественным отношениям, однако, пока не комментируют решение суда.

Новые микрорайоны строятся под контролем государственной власти и проходят все этапы проверок. Именно тут можно купить отличное жилье по цене немного ниже рыночной. Мы ведь тоже можем пойти в суд и заявить: город не выполнил обязательства по освобождению пятен, по инженерной инфраструктуре и так далее. Кстати, закрепленные в соответствующих постановлениях.

Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Санкт-Петербурга сегодня, 28 августа, утвердил мировое соглашение между Комитетом имущественных отношений (КИО) и ООО «СПб Реновация».

В настоящее время в Санкт-Петербурге числится около 25% пятиэтажных домов, определенных под снос по программе реновации из всего общего жилого фонда. В них проживает около 12% всех жителей северной столицы. Поэтому очень важно муниципалитету Санкт-Петербурга найти варианты решения проблем, мешающих реализации данной программы.

В новостройках можно рассчитывать на такие квартиры как:

  • студии площадью от 23 до 31 кв. м;
  • однокомнатные — от 33 до 48 кв. м;
  • двухкомнатные — от 47 до 66 кв. м;
  • трехкомнатные — от 71 до 75 кв. м.

Если владельцы жилья в ветхом фонде имеют возможность доплатить за расширение жилплощади, то они могут рассчитывать на снижение стоимости. Эта скидка имеет место и для покупателей жилья в новостройке.

Расселение хрущевок в санкт петербурге 2019 список домов

Реализация программы реновации в Санкт-Петербурге проходит намного сложнее, чем в Москве. Это связано не только с вопросами финансирования.

В городе на Неве у застройщиков существуют серьёзные проблемы с поиском места для возведения первого дома в кварталах, попавших в план реновации.

Действующая в Санкт-Петербурге программа предусматривает выделение жилья переселенцам в новых домах, которые находятся в районе их прежнего проживания.

Строители предлагают различные скидки, например:

  • акции весной могут достигать четыреста пятидесяти тысяч рублей;
  • если выплатить всю стоимость квартиры сразу, то можно получить пятипроцентную скидку;
  • при приобретении нескольких квартир до конца марта есть определенные бонусы;
  • льготы от отдельных банков-партнеров, начинаются от шести процентов годовых;
  • в ЖК «Малая Охта» до апреля при приобретении 3 или 4-комнатного жилья есть скидка на парковку автомобиля.

Петербургские чиновники и девелоперы намерены пересмотреть действующие в городе нормы, касающиеся развития застроенных территорий, проще говоря, изменить правила реновации.

За основу планируется взять опыт Москвы и учесть собственные ошибки и недоработки, которых за те девять лет, что программа реализуется в городе, выявилось более чем достаточно.
А Ивановы обвиняют компанию в невыполнении обещаний и разжигании ненависти у соседей.

Что жители расселяемых хрущевок могут требовать от инвесторов? В скандальной истории разбирался «Город 812».

В петербурге решили ускорить расселение хрущевок

Суды различных инстанций принимают взаимоисключающие решения по пролонгации договоров между ООО «СПб Реновация» и Комитетом имущественных отношений Смольного (КИО) о реновации петербургских кварталов «хрущевок». Со вторым оператором программы – компанией «Воин-В&r…

Читайте также:  Правила составления письма на возврат товара его поставщику и образец документа

Это отличная возможность ОЧЕНЬ ВЫГОДНО решить свои юридические вопросы с помощью высоко квалифицированных юристов СЕЙЧАС, по лучшей НОВОГОДНЕЙ ЦЕНЕ с 20% скидкой!

Петербургская программа реновации, которая была задумана еще в 2008 году, кардинально отличалась от той, что сейчас стартует в Москве. В частности, она изначально предполагала переселение людей в тот же микрорайон, где они проживали раньше.

На обучение по программе приглашаем управленцев в области территориального развития, желающих повысить свои компетенции в области градостроительных проектов. Реализация программы реновации в России может массово начаться через 7-9 лет, сообщила в ходе круглого стола в Госдуме глава думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Что значит «отберем»? Это телега без колес, чемодан без ручки — желающих подхватить не видно. Такие фразы обычно произносят на эмоциях.

Реновация хрущёвок в Санкт-Петербурге проводится с 2008 года. Основные обязанности по выполнению программы возложены на компанию «СПб Реновация». Она вместе с фирмой «Воин-В» занимается строительством новых объектов и переселением жильцов из старых квартир. Стоимость реализации программы оценивается в 350 млрд. рублей.

Расселение старых домов в Петербурге

Но 22 территории разбиты на четыре контракта. Изъять какие-то элементы, не трогая остальные, юридически не просто. Даже если бы мы захотели.

Ближе к концу марта государственные власти внесут на рассмотрение определенные поправки к проекту реновации. Власти рассчитывают на то, что средства из бюджета помогут значительно ускорить ппоцесс переселения в новостройки граждан из аварийных домов. ООО «СПб Реновация» продлил срок своей работы с данным проектом.

Всем зарегистрированным Пользователям в качестве Заказчика предоставляется возможность организовать и провести онлайн торги на сайте по лучшей Новогодней для Вас цене с 20% скидкой от суммы торгов в сроки: 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года. Такое требование в московской программе есть только для трех центральных округов, в Петербурге же оно распространялось на все территории.

Следующим по сносу домов будет Питер

Акция — сайта «БПУ БИРЖА ПРАВОВЫХ УСЛУГ» — ООО «ТЕХНОЛОГИИ.РУ» ОГРН 1147847412723 ИНН/КПП 7811596450/781101001, далее – Администрация сайта.

Но проблемы с реализацией проекта возникли сразу. К тому же, одной из основных проблем для застройщиков стала необходимость договариваться с владельцами квартир жилья в домах, предназначенных под расселение.

По сообщениям прессы, «СПб Реновация» не могла 6 месяцев начать возведение второй очереди комплекса «Астрид» в Колпино, так как там осталась одна семья, которая требовала слишком большую цену за свою квартиру.

В Смольном даже рассматривали возможность принудительного изъятия жилья в хрущевках, попавших в программу реновации.
Обучение состоит из 6 модулей по 2 недели. Один из модулей включает недельную стажировку для изучения опыта управления территориальным развитием за рубежом, остальные модули пройдут в Москве.

Обучение построено с периодичностью 1 модуль в 2 месяца (продолжительность очного модуля 2 недели), что дает возможность пройти обучение работающим специалистам как из Москвы, так и из различных регионов.

Это основные значимые требования, указанные в законе, гарантирующие людям, что им будут предоставлены лучшие условия, чем они имеют.

Они не хотят выезжать и выдвигают какие-то неадекватные требования! Ивановым предлагали трехкомнатную квартиру в нашем новом доме напротив и квартиру на вторичном рынке. Предлагали по рыночной стоимости выкупить их квартиру – за 3,5–4 миллиона рублей.

А Иванов отвечал: «Хочу миллион за квадратный метр своей квартиры!» Требования его были очень разными – от 20 миллионов до 45 миллионов рублей за свое жилье в хрущевке.

Нам надо приступать к работе в квартале, а он – такое чувство! – специально затягивает процесс, чтобы получить максимально с нас денег.

Друзья, интернет ресурс «БПУ Биржа Правовых Услуг» по оказанию юридической помощи в режиме онлайн, в какой-бы части света вы не находились.

На Митинге в защиту Петербурга, который прошёл 18 марта на Марсовом поле в Петербурге, обсуждались и осуждались самые громкие и непопулярные решения петербургских властей за последние несколько месяцев.

В их числе – перспективы застройки защитной зоны Пулковской обсерватории, вопрос возможной передачи церкви Исаакиевского собора, а также идею объединения Российской национальной библиотеки и Государственной российской библиотеки.

Реновация в режиме заморозки – Коммерсантъ Санкт-Петербург

Принятие поправок к нормативным документам Санкт-Петербурга, касающихся комплексного развития территорий, названных в народе «законом о реновации», стало одной из самых социально острых тем города в 2022 году. Пока закон приостановили, но не отменили, корреспондент Business Guide Александра Тен пыталась разобраться в перспективах проекта.

Законом о реновации называют закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий» от 29 июня 2022 года.

Речь идет о поправках в законы «О жилищной политике Санкт-Петербурга» и «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».

Изменения были внесены на утверждение городским парламентом губернатором Санкт-Петербурга Александром Бегловым и поддержаны большинством депутатов сразу во втором и третьем чтениях.

С элементами депортации

Основные споры вокруг закона связаны с определением критериев домов, подлежащих расселению (к ним относятся все хрущевки 1957–1970-х годов постройки), а также с условиями переселения.

Гражданам не гарантируется, что новое жилье будет находиться хотя бы в том же районе, где находилось старое (хотя некоторые депутаты предлагали ограничить зону расселения одним муниципалитетом), и будет таким же по метражу.

Закон также не оставляет горожанам возможность выбирать между компенсацией за жилье и получением новой квартиры.

После принятия закона о КРТ жители кварталов, подпадающих под действие документа, стали организовывать сходы, мобилизовать муниципальных депутатов и требовать от властей отказаться от закона.

Хроники реновации

Через месяц после принятия скандального закона депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга решили создать штаб по обсуждению закона «О комплексном развитии территорий», выборы в который завершились в конце сентября прошлого года.

В штаб вошли 99 человек из депутатов ЗакСа, представителей Общественной палаты Санкт-Петербурга, районных активистов и других экспертов.

К общественной структуре присоединились депутаты Государственной думы Сергей Боярский и Николай Валуев, а также вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко и председатель жилищного комитета Олег Зотов.

Не поверив, что чаяния петербуржцев будут услышаны и приняты во внимание, жители хрущевок еще в августе подали коллективный иск против губернатора Беглова и городского правительства с требованием отменить закон.

В начале сентября пересмотреть положения тревожного для петербуржцев нормативного акта по поручению главы Следственного комитета РФ Александра Бастрыкина попросило Главное следственное управление СК по Петербургу.

13 сентября губернатор Петербурга внес на рассмотрение городского парламента законопроект о приостановлении действия отдельных положений закона о КРТ. В начале октября ЗакС так же дружно, как до этого принял закон, поддержал приостановку.

А месяцем позже Санкт-Петербургский городской суд прекратил производство по иску, поданному инициативной группой жителей города к властям против закона, посчитав, что с его приостановкой права истцов не затрагиваются.

Горожане пытались оспорить это решение во Втором апелляционном суде, но и он 17 января отказал в удовлетворении жалоб горожан, оставив в силе акт первой инстанции.

Столичный пример

Анализируя проблемы петербургской реновации, эксперты часто ссылаются на опыт Москвы.

Само понятие комплексного развития территорий в Петербурге, в отличие от столицы и регионов, устойчиво связывают лишь с одним из его четырех видов — КРТ жилой застройки, обращает внимание исполнительный директор, партнер ООО «КРТ Девелопмент» Юрий Александров, хотя существуют еще КРТ нежилой застройки, незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей.

«Естественно, острый фон, характерный для запущенных проектов Петербурга в районах жилой застройки, негативно отражается и на остальных видах КРТ. Несмотря на очевидные плюсы для города и отсутствие социальных конфликтов, они у нас и не применяются»,— огорчен господин Александров.

В Москве развитие нежилых территорий охватывает 2 тыс. га, приводит пример столицы представитель «КРТ Девелопмента», обеспечивает дополнительно 550 тыс. рабочих мест и дает бюджетный эффект в размере 3 трлн рублей без каких-либо переселений. В регионах также активно используют данный механизм.

«А в нашем городе с момента принятия постановления правительства Санкт-Петербурга № 145 от 24.02.2022 «О комплексном развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий» за год не запущено ни одного проекта, хотя проблема «серого пояса» общеизвестна»,— напоминает господин Александров.

По мнению Максима Тарасова, директора по продажам компании «Rockwool Россия», успех московского проекта реновации обусловлен высокой стоимостью квадратного метра жилья и достаточно монотонной застройкой. «Снос старых зданий и возведение новых идут гармонично и понятно, поэтому как бизнес-модель реновация в Москве прибыльна»,— оценивает господин Тарасов.

Руководитель отдела стратегического консалтинга NF Group в Санкт-Петербурге Игорь Кокорев также считает, что Петербургу в вопросах КРТ может помочь внимательное изучение опыта московской реновации и аккуратный перенос ее решений с поправкой на локальную специфику: градостроительные ограничения, экономический потенциал программы реновации в Петербурге, потенциал получения льгот всеми участками программы. «Вероятно, увеличение участия города (государства) в реновации помогло бы сформировать эффективно работающую программу»,— рассуждает господин Кокорев.

Петербургский стиль

Законопроект о реновации в Санкт-Петербурге принимался в кратчайшие сроки в ответ на поручение федеральных властей без учета особенностей региона, высказывает мнение Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: не были прописаны критерии предоставления равнозначного жилья нынешним жителям хрущевок. «В предыдущей редакции предполагалось, что жители снесенных домов будут переселены в новые в пределах привычных кварталов. Из-за отсутствия свободных пятен под застройку условие оказалось трудновыполнимым. А необходимость стопроцентного согласия со стороны жильцов на реновацию стало абсолютно непреодолимым барьером на пути полезной инициативы,— вспоминает госпожа Левнева.— Новая редакция законопроекта не устроила уже горожан, так как позволяла переселять их в пределах городской агломерации и требовала согласия на снос дома лишь от 2/3 собственников и нанимателей».

Построить дом и лишь потом заниматься непосредственно расселением — сложновыполнимая задача для Петербурга, согласен с коллегой Василий Тимофеев, генеральный директор строительной компании Сity Solutions.

Читайте также:  Доверенность на приватизацию квартиры

«Понятны мотивы жителей, которые сейчас выступают против реновации,— признает эксперт.— Они живут сравнительно недалеко от центра в хороших районах с налаженной инфраструктурой и транспортной доступностью.

А хрущевки, в которых они живут, еще обладают запасом прочности и завтра не упадут».

Глубинные причины

Многие объекты в Санкт-Петербурге возводились и распределялись в совершенно иной экономической реальности и урбанистической парадигме, разбирается в причинах неудач петербургской реновации Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.

Именно поэтому вопрос замены и перераспределения новой недвижимости вызывает так много споров, объективных и субъективных опасений.

«В таких мегаполисах, как Северная столица, со сложившейся застройкой и множеством исторических районов, острые дискуссии вызывает также сохранение аутентичности городского контекста при реновации, а также нежелание многих людей менять обжитые места на другие локации.

И это только вершина айсберга в техническом контексте, а ведь есть еще и вопросы правового регулирования, оценки стоимости, выбора локаций для переселения внутри одного и того же района или других местах. Это огромный клубок задач со множеством интересантов, решать которые нужно крайне деликатно, вдумчиво и осторожно»,— выражает точку зрения архитектурного сообщества госпожа Николаева.

Преодолеть противоречия

Изменить подход к вопросам реновации так, чтобы это шло на пользу городу и устраивало горожан, сложно, но возможно, не сомневаются некоторые эксперты. «Сейчас вектор КРТ в столице сместился в сторону редевелопмента промышленных территорий.

Это касается не только строительства нового жилья, но и создания современной общественно-деловой и социальной инфраструктуры — на мой взгляд, таким и должно быть эффективное применение механизмов КРТ»,— убежден генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин.

Для того чтобы закон заработал более эффективно, необходимо единое прозрачное информационное пространство, отлаженное правовое регулирование, а для привлечения частных инвесторов — обеспечение рентабельности проектов, заключает господин Грудин

Коммерческий директор компании Travelto Development Вячеслав Пона, напротив, не верит, что закон о КРТ в его нынешнем виде будет отменен или изменен в лучшую сторону. «Сейчас вопрос реновации все еще не отлажен. Гораздо проще идет процесс сноса и постройки нового.

При этом в черте города остается еще много лакомых кусочков, назначение которых можно изменить с промышленных территорий на жилые или коммерческие. Подход должен стать более вдумчивым, а не отданным на откуп застройщиков,— уточняет участник рынка.— Нужно комбинировать застройку: жилые зоны сочетать с коммерческими, прогулочными и зонами отдыха.

Рассматривать новые районы комплексно и отдавать застройщикам с четким техническим заданием. При этом сохранять то, что можно сохранить».

Петербургская «реновация»: В городе хотят массово сносить «хрущевки». Как это повлияет на жителей и архитектуру?

В Петербурге приняли в последнем (третьем) чтении закон о комплексном развитии территории.

Он позволяет сносить здания 1957–1970 годов постройки вне зависимости от их состояния, а оставшиеся территории отдавать девелоперам для освоения.

Такая «реновация» грозит переселением тысячам жителей панельных домов. «Собака.ru» узнала у экспертов о плюсах и минусах этой программы. 

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это освоение пространства путем сноса старых зданий и постройки новых или реконструкции. Еще в 2017-м в Москве приняли поправки в федеральный закон о реновации.

По программе город обновляет целые микрорайоны и кварталы: сносит старые здания и строит на их месте большие жилые комплексы с детскими садами, больницами и школами, а жителей переселяют в новые квартиры.

Москвичи стали выходить на митинги и просили отклонить законопроект, поскольку такой переезд можно расценить как нарушение гражданских прав. 

В конце 2020 года, ссылаясь на московский опыт, в России приняли закон о комплексном развитии территории (в народе его еще часто называют «всероссийская реновация»).

Регионам позволили расселять не только ветхие дома, но и неаварийные индустриальные постройки, например, из-за износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома нецелесообразен.

Жителям взамен могут предложить  равнозначное жилье или денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры. 

В 2022 году КРТ коснулось и Петербурга. Законодательное собрание в конце июня приняло в окончательном чтении закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».

 Теперь в городе могут сносить жилые здания 1957-1970-х годов и передавать эти участки девелоперам под освоение. Документ должен подписать в ближайшее время губернатор, через 10 дней после опубликования на сайте Смольного закон вступит в силу.

«Орган исполнительной власти», который назначит Смольный, будет определять здания, подлежащие сносу и отдавать территории под комплексное развитие застройщику. Новое жилье будут выделять «в том же поселении, городском округе», то есть в любой границе города.

При этом по федеральному закону о реновации жителям должны предоставить квартиру аналогичную по площади, количеству комнат или выплатить денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры. Можно оспорить включение домов в программу реновации.

На это дают 90 дней со дня опубликованного решения на сайте администрации города и «Госуслугах». Жители должны провести собрание, где 1/3 собственников проголосует против сноса. 

Если посмотреть на интерактивную карту с возрастом всех домов Петербурга, можно заметить, что под программу может попасть часть домов в районе станций метро «Парк Победы», «Международная», «Черная речка», «Автово», «Удельная» и «Академическая», в Малой Охте и Полюстрова.

«Сейчас дома конструктивно обветшали, несущие элементы уже в высокой степени износа — это представляет угрозу для жизни людей, поэтому необходимо квартальное расселение с новыми нормами и стандартами», — отмечает генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова в разговоре с «Собака.ru». Эксперт акцентирует внимание на том, что несогласия у горожан с программой безусловно будут: «У властей нет возможности решить вопросы с расселением в индивидуальном порядке, но уверена, что жителям предоставят 2-3 района на выбор».

Фактически людей могут переселить куда угодно в пределах города. «Региональный законопроект не уточняет федеральной нормы закона о КРТ (комплексного развития территории. — Прим. ред.), позволяющей переселять жителей «развиваемых территорий» в пределах населенного пункта.

А значит — жители Черной речки могут быть законно выселены на Парнас или, в зависимости от трактовки границ «городского округа», в Колпино», — отмечает в разговоре с «Собака.ru» урбанист и автор телеграм-канала «Петербуржец в ДепТрансе» Георгий Фролов. В московской реновации ситуация выглядела несколько иначе.

По столичным меркам петербуржцы могли переехать в пределах муниципального округа: например, проживая на «Черной речке», дальше «Старой деревни» или «Лесной» их бы не переселили.

Если человек выберет денежную компенсацию вместо недвижимости, есть вероятность, что ему будет недостаточно средств для покупки квартиры в этом же районе.

 «По нашей практике расселения аварийных домов, например, на Тележной улице, оценка изымаемой квартиры, которую производит ГУИОН, зачастую занижена процентов на 15-20 — и справедливую компенсацию можно получить только по суду», — отмечает член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян. 

Генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова призывает посмотреть на ситуацию реалистично: «Это огромные затраты, ведь необходимо переселить большое количество людей в короткие сроки, заранее построить для них новое жилье, провести инженерную реновацию всего квартала. И только после появится возможность построить новые дома на месте старых. Риски в этом случае есть только у властей и будущего девелопера, а для жителей — это выгодное предложение». 

У некоторых экспертов есть сомнения по поводу экономической составляющей проекта. «В Москве, где рентабельность строительства внутри МКАДа намного выше, акселератором реновации становится городской бюджет. За счет него строят дома для переселения первой волны сносимых пятиэтажек.

Очевидно, в Петербурге затраты на первую очередь массового переселения сейчас не смогут взять на себя ни город, ни девелоперы (кроме отдельных случаев с потенциально высокой рентабельностью, но оттуда и жители существующей застройки уж точно не захотят уезжать)», — отмечает Георгий Фролов.

Урбанист Георгий Фролов считает, программа КРТ, вероятно, не сможет выполнить главную цель — улучшение качество среды.

«Районы 1957-1970-х в отличие от многих современных жилых комплексов (даже строящихся в сложившейся городской застройке) имеют ряд преимуществ: социальную инфраструктуру, благоустройство, озеленение, транспортную доступность.

В последние несколько лет власти Петербурга предпринимают шаги по повышению качества и комплексности новой застройки. Однако, рассуждать о равенстве или превосходстве над сложившейся средой существующих микрорайонов абсолютно преждевременно», — говорит эксперт.

Архитектурный критик:

«Пока непонятно, в какие последствия выльется законопроект. Его смысл заключается не в том, чтобы улучшить качество среды в городе, обеспечить устойчивое развитие, а в том, чтобы получить под новое освоение территории сравнительно близко к центру Петербурга.

И смысл этого освоения будет заключаться в довольно бездумном увеличении плотности застройки. Плотность — это необязательно плохо, но здесь очень важно продумывать стратегию, а мы можем столкнуться с тем, что появятся обыкновенные «человейники».

Больший акцент в процессе реновации советского наследия можно было бы сделать на экологию, устойчивое развитие, формирование сообщества и ответственность людей за место, где они живут.

В Москве эффект реновации довольно сильно был смягчен тем, что проводились архитектурные конкурсы на новые районы. И насколько было возможно в тех условиях, это было сделано профессионально. В Петербурге опыт проведения профессиональных конкурсов (особенно государственными органами) небольшой, поэтому шансов на то, что программа приведет хоть к каким-то улучшениям крайне мало».

Архитектор-градопланировщик в бюро MLA+:

«Закон может решить накопившиеся проблемы с ремонтом зданий, техническое устаревания жилого фонда, транспортные проблемы в микрорайонах 1960-1970-х годов. Но комплексное развитие мест заточено под крупный проект. В угоду крупному девелоперу будут сносить кварталы и выделять огромные территории под освоение. Это массовая программа, которая мыслит большими объемами.

В 1960-е застройщики точно также занимались районами комплексно, мыслили сотнями гектаров и миллионами квадратных метров. Сейчас это не совсем здоровая практика. Большой девелопмент — это отсутствие внимательного отношения к особенностям территории и ее внутренним проблемам.

Он разрушит все локальные ценности, в том числе городские сообщества, которые успели вырасти вокруг хрущевской застройки. 

Не прибегая к массовому сносу в отдельно взятых территориях, можно было бы использовать разные инструменты: точечную застройку, реконструкцию отдельных зданий с изменением габаритов. Но закон игнорирует все это, продвигая тотальное уничтожение сформировавшейся городской среды».

Adblock
detector