Судебная практика

Риски и особенности самостоятельной сделки как безопасно купить и продать квартиру без посредников

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно.

Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь».

Итак, вперёд!

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги.

Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера.

Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно.

Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков.

Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек.

Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей.

А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях.

Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире.

Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле.

Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной.  Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики.

И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс.

Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки.

После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку.

Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь.

В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Известно, что «свободные» квартиры  продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство.

Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию.

Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте.

Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену.

На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру.

Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному.

Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу.

Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче.

Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия.

Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» — алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды.

Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего.

Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Читайте также:  Справка о средней заработной плате по форме 182н структура и нюансы оформления

Как безопасно купить квартиру — порядок оформления сделки — Статьи информационного юридического портала Сфера

Отталкиваться необходимо, в первую очередь, от трех пунктов — цель покупки, местоположение и тип жилья.

Заранее определитесь, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, в каком составе в ней будет проживать семья. Решите для себя, что важнее — большая площадь или, например, локация, новостройка или квартира, в которой до этого уже проживали люди.

Если выбор остановился на новом жилом комплексе, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и к нему нет серьезных нареканий.

Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также бумаги на дом (разрешение на строительство и проектная декларация).

При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать, когда он был построен, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а после — чистоту документов самой квартиры. Особенно, если речь идет о старом фонде.

Что касается местоположения, рассмотрите несколько районов, в которых имеется необходимая для комфортного проживания инфраструктура, парки. Обязательно учитывайте транспортную доступность.

Какие документы нужны для оформления сделки

Самым внимательным образом проверяйте пакет документов, который предоставляет продавец. Он может отличаться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
  • Действующий паспорт. Если владельцев несколько, каждому из них необходимо предоставить удостоверение личности;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Техпаспорт;
  • Основания легальной передачи во всех предыдущих сделках с квартирой;
  • Отсутствие задолженностей — последние оплаченные квитанции на оплату ЖКУ;
  • Нотариально заверенная доверенность на посредника (если он есть), где указано согласие владельца на право заключать сделку и принимать деньги без его участия;
  • Подтверждение того, что в квартире никто не прописан;
  • Если продавец состоит в браке, согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
  • Нотариально заверенный отказ других собственников квартиры от прав на жилплощадь;
  • Свидетельство о рождении ребенка + разрешение органов опеки и попечительства

Проверка истории квартиры

Это касается в первую очередь правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, нужно убедиться в том, что данные в договоре долевого участия или договоре переуступки, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, а также акте приема-передачи совпадают.

При перепродаже вторичного жилья защитить себя от иска предыдущих владельцев квартиры поможет расписка о получении денег или акт передачи квартиры.

Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые владельцы , либо продавец обязан предоставить нотариально заверенные согласия всех сторон.

Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы не нарваться на мошенников. В целом, к каждому этапу любой сделки лучше привлечь специалистов.

Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Она позволяет узнать о наличии обременений на имущество, не находится ли жилье в залоге у банка или, например, под арестом.

Технический паспорт квартиры содержит характеристики и подробный план жилплощади, а также информацию о перепланировках. Если предыдущий владелец внес какие-то изменения без согласования, у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки.

Проверка участников

Она начинается с сопоставления информации: данные в паспорте и документах должны совпадать. Присмотритесь и к самому удостоверению личности: соответствуют ли первые две цифры коду города, где паспорт был выдан, на месте ли все водяные знаки, оттиски, что указано в графе «место регистрации», есть ли отметки о детях и браке.

Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В них должно быть указано, состоит ли владелец на учете. В противном случае родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.

Как подготовиться к сделке

Если пакет документов полностью собран и к нему нет вопросов, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключать предварительный договор. Он нужен для того, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры, и снять ее с продажи. В соглашении прописывается оговоренная стоимость и сроки, в которые жилье будет реализовано.

Гарант соглашения — внесение аванса или задатка. Стоит осознанно выбирать платеж: аванс собственник обязуется вернуть, если сделка сорвется, а задаток обратно получить нельзя.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи содержит следующую информацию:

  • Дата;
  • Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
  • Перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
  • Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
  • Обоснование права собственности владельца;
  • Гарантии продавца;
  • Согласия других сторон (при наличии);
  • Обязанность сторон передать и принять квартиру после уплаты;
  • Стоимость квартиры и подпись о полученных средствах;
  • Порядок расчетов;
  • Подписи сторон

Шаблон договора можно найти в Интернете, либо обратиться за помощью к юристам.Подробно об оформлении бумаг, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.

Порядок продажи квартиры

Больше половины пути пройдено: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили свои намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.

Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги понадобится в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.

Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но также подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, кроме самого заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. Если подавать заявление через онлайн-формы, понадобится электронная подпись всех участников договора.

Что касается внесения платы за квартиру, ее можно осуществить разными способами:

  • Оплатить наличными средствами — это ускорит процесс, однако повышает риск мошенничества сторон;
  • Оплатить квартиру в банке — наличные деньги проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
  • Внести деньги на депозитарную ячейку банка — соглашение будет служить гарантом того, что продавец получит средства только после совершения все необходимых действий;
  • Депозит нотариусу — если стороны договорятся о том, что оплата осуществится только после регистрации перехода прав на квартиру;
  • Регистрация обременения — понадобится, если оплата будет произведена не единоразово, а в рассрочку. Снять обременение с квартиры можно через подачу заявления в Росреестр

После того, как все обязательства сторон выполнены, продажу квартиры для всех участников сделки можно считать успешной.

Источник изображения: pixabay.com

Как купить квартиру

  • Полезная инструкция о том, как купить квартиру, чтобы не обманули.
  • Шаг 1. Поиск квартиры
  • Шаг 2. Осмотр квартиры
  • Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире
  • Шаг 4. Переговоры и внесение аванса
  • Шаг 5. Подготовка к сделке
  • Шаг 6. Сделка купли-продажи
  • Шаг 7. Государственная регистрация сделки
  • Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе она должна быть расположена и прочее.

Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два: воспользоваться помощью риэлторов или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время.

Осуществляя поиск квартиры своими силами, в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите и время, и деньги.

Для тех, кто все же решил купить квартиру без риэлтора, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет избежать распространенных ошибок.

Шаг 1. Поиск квартиры

 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество.

Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу.

Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.

Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир.

Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру.

Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.

ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.

Шаг 2. Осмотр квартиры

 Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:

— Этаж. Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.

— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.

— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.

Читайте также:  Правила получения больничного военнослужащим образец рапорта и перечень других документов

Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей.

Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.

Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо.

С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают.

Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

 Основные вопросы, волнующие граждан при покупке квартиры, — как купить квартиру, чтобы не обманули, и как не купить квартиру с обременением.

Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать, — это проверить документы (прежде всего, паспорта собственников). Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости.

Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки купли-продажи, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права.

Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т. д.

Еще одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

! Лица, имеющие право пользования помещением, должны быть указаны в договоре купли-продажи. Особенно это касается ситуации, когда лицо имеет право пожизненного пользования квартирой (например, человек отказался от приватизации в свое время, но проживал в квартире).

Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять — не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.

Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, — это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр.

 По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает трех лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий пяти рабочих дней.

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

 Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.

Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя.

Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты.

Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.

Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка.

Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей.

В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.

Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.

Шаг 5. Подготовка к сделке

 На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.

Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры.

Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами.

Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.

Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов.

При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме.

К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска.

Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.

! В случае если собственником (всего имущества или доли) является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности, — сделка требует обязательного нотариального заверения.

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчетов.

Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег.

 Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным.

 Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.

Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.

Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.

Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.

Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.

Документы, необходимые для регистрации сделки:

  • заявление о регистрации перехода права собственности от продавца;
  • заявление о регистрации права собственности от покупателя;
  • документы, удостоверяющие личность участников;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность (если за кого-то из участников договор подписало доверенное лицо);
  • согласие супруга продавца (если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак);
  • кадастровый паспорт (если в Росреестре нет его копии).

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача квартиры. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет.

Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта — виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество.

Если же авария случилась после передачи — все проблемы ложатся на нового собственника.

Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. И получайте ключи!

Не забудьте: после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, оформив налоговый вычет.
Читайте также:  Кто может оспорить наследство по завещанию и каков должен быть порядок действий

Как продать квартиру: подробная инструкция — Лайфхакер

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

https://www.youtube.com/watch?v=VGwFtQsUi4M\u0026pp=ygW4AdCg0LjRgdC60Lgg0Lgg0L7RgdC-0LHQtdC90L3QvtGB0YLQuCDRgdCw0LzQvtGB0YLQvtGP0YLQtdC70YzQvdC-0Lkg0YHQtNC10LvQutC4INC60LDQuiDQsdC10LfQvtC_0LDRgdC90L4g0LrRg9C_0LjRgtGMINC4INC_0YDQvtC00LDRgtGMINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0LHQtdC3INC_0L7RgdGA0LXQtNC90LjQutC-0LI%3D

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Adblock
detector