Судебная практика

В чем риски электронных сделок с недвижимостью и как защитить свое имущество

21 февраля 2023

В чем риски электронных сделок с недвижимостью и как защитить свое имущество

Бывает, что мошенники незаконным путем проводят сделки с недвижимостью без самого владельца, например, по поддельной доверенности. Теперь на портале госуслуг можно оформить запрет на сделки с жильем без личного участия собственника. Это позволит защитить недвижимость от распоряжения без ведома или против воли владельца.

Для защиты от мошеннических действий можно внести специальную отметку в ЕГРН о том, что сделки с имуществом могут проводиться ТОЛЬКО в присутствии собственника.

Раньше для этого нужно было писать заявление в МФЦ или заполнять специальную форму в Росреестре, а теперь это можно сделать на портале госуслуг — запретить все регистрационные действия с квартирой или домом, если владелец не присутствует на сделке.

Для подачи соответствующего заявления потребуются:

  • подтвержденная учетная запись госуслуг;
  • приложение «Госключ» с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Оформить последнюю можно бесплатно прямо в приложении, для этого, в свою очередь, потребуется загранпаспорт нового образца и смартфон с NFC-модулем.

Как запретить сделки без личного участия:

  1. Чтобы ни один мошенник не смог продать за вас вашу квартиру, нужно выбрать на платформе госуслуг раздел «Недвижимость» и тему «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия». После этого откроется форма, которую нужно заполнить.

Для выставления запрета понадобится паспорт и ИНН владельца квартиры (обычно они уже внесены в данные аккаунта «Госуслуг»), а также кадастровый номер объекта недвижимости. Номер можно найти в свидетельстве о праве собственности или договоре купли-продажи.

  1. Проверьте и подтвердите информацию в заявлении.
  2. Подпишите заявление усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Используйте приложение Госключ для бесплатного оформления УКЭП — clck.ru/33KZiK Сделать ссылкой. Срок на подписание — 24 часа.
  3. Запрет оформляется за пять дней после отправки. Подтверждение приходит в личный кабинет пользователя на «Госуслугах».

В ЕГРН появится отметка о том, что никакие сделки с вашей недвижимостью невозможны без личного присутствия. Теперь никто по доверенности или с электронной подписью не сможет продать или подарить ваше жилье — даже через нотариуса.

Что дает отметка о запрете:

Наличие такой отметки позволяет защитить права собственников недвижимости от мошенников. Посредники, действующие по доверенности, не смогут заключить сделку, которая не отвечает интересам собственника, без его ведома.

По такой сделке также не будет рассмотрено заявление от нотариуса или его работника на регистрацию права на недвижимость или другого нотариального действия.

Зарегистрировать переход, прекращение, ограничение права собственности и обременение объекта недвижимости можно будет только при личном участии его собственника

Важно знать! Если через некоторое время собственнику потребуется продать недвижимость по доверенности, запрет можно снять тем же путем через «Госуслуги».

  • #госуслуги
  • #портал госуслуг

Электронные сделки с недвижимостью: как это работает и стоит ли бояться мошенников

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. А ещё оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

В банке, у застройщика или в агентстве недвижимости

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр.

Это очень удобно, если вы получаете в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ». Но эта услуга платная, она может обойтись покупателю жилья в 8000–12 000 рублей (без учёта госпошлины, которая оплачивается отдельно).

У застройщиков услуга обычно дешевле — 5000–6000 рублей (у компаний разные ценники, их надо уточнять индивидуально).

Через нотариуса

Электронную куплю-продажу удобно проводить через нотариуса, например, при дистанционных сделках, когда покупатель и продавец находятся в разных городах.

Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр.

В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, покупать квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП. Стоимость услуг нотариуса начинается примерно от 5000 рублей и зависит от стоимости недвижимости.

«Только для нотариально удостоверенной сделки, поданной на госрегистрацию нотариусом в электронном виде, в законе содержится официально короткий срок проведения госрегистрации — в течение одного рабочего дня», — отмечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Мария Королёва.

«На мой взгляд, этот способ более предпочтителен, поскольку покупатель получает гарантию правовой защиты, — считает Мария Литинецкая. — Прежде чем заверить и отправить на регистрацию пакет документов, нотариус проверяет юридическую чистоту и законность сделки».

 Самостоятельно

После подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину (2000 рублей), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее): договор купли-продажи, паспорта участников сделки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, а при необходимости и другие документы (согласие супруга или супруги на продажу квартиры, свидетельство о браке, ипотечный договор и т. п.). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдёт причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесёт изменения в ЕГРН о передаче прав собственности.

Как не потерять квартиру при цифровых сделках с недвижимостью :: Мнения :: РБК Недвижимость

Через пять-семь лет россияне смогут получать ипотечный кредит в один клик, как сейчас потребительский. От этого момента их отделяют доработки ИТ-систем на стороне государственных органов и банков, повсеместное использование биометрической идентификации и создание индивидуального кредитного рейтинга заемщика, которое уже вынесено на обсуждение Банком России.

С использованием электронной подписи и цифровой закладной процесс оформления ипотечных договоров стал намного удобнее для заемщиков, застройщиков и банков уже сейчас.

Однако удачные эксперименты мошенников, связанные с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП), замедлили скорость ее внедрения.

На мой взгляд, основная проблема дискурса этой темы — отсутствие внятного анализа основных риск-сценариев цифрового и аналогового формата оформления документов при сделках с недвижимостью.

Сценарии мошенничества с цифровой подписью

В мае журналисты рассказали о сценарии, в котором квартира была без ведома хозяина переведена в собственность другого человека с использованием поддельной электронной цифровой подписи.

Вслед за этим журналисты другого, регионального издания рассказали уже о собственном креативном эксперименте: им удалось получить ЭЦП по поддельным документам.

Слабое место в каждой из этих историй одно — деятельность удостоверяющего центра, который должен проверить личность получателя цифровой подписи и убедиться в ее подлинности.

Если сотрудник удостоверяющего центра оказывается небрежным или коррумпированным, у государственных органов нет возможности отследить мошенничество. По крайней мере до момента, когда реальный владелец данных предъявит претензии.

В европейской законодательной практике регулирования сделок с ЭЦП, которая насчитывает уже два десятилетия, закреплены четыре ключевых параметра, которые определяют валидность цифрового подписания сделки:

  • уникальность подписи (uniquely linked to the signatory);
  • возможность идентифицировать владельца подписи;
  • обеспечение полного контроля владельца подписи над ЭЦП;
  • технологическое обеспечение очевидности любых изменений в документе или подписи.

И если гарантии исполнения первого и четвертого пунктов лежат в технологической плоскости (главное — использовать правильные программные решения с необходимым уровнем криптографии), то второй и третий пункты открывают дверь для социальной инженерии и человеческого фактора: продажи собственных авторизационных данных, подмены документов, кражи личности (identity theft). Российские примеры текущего года относятся именно к этой области. Путь к решению проблемы человеческого фактора один — тесное сотрудничество государственных органов, банков и технологических поставщиков, а также усиление ответственности за мошенничества с использованием данных.

Мошенничество в «бумажных» сценариях

Ошибка опасающегося в связи с подделкой цифровой идентификации — думать, что в случае с бумажными документами он от нее застрахован.

Человеческий фактор в виде коррумпированности или неосторожности сотрудника МФЦ, оформляющего документы, остается абсолютно тем же: бумажные документы и поддельные паспорта могут стать основой для проведения сделки и в аналоговом формате.

Чего стоят только истории о снятых в банках депозитах, в которых мошенникам удавалось беспрепятственно получить чужие средства.

Однако в случае с «бумажной» регистрацией договоров купли-продажи недвижимости помимо фактора мошенничества есть и другой аспект, навсегда стираемый цифровыми сделками, — непрозрачность и неэффективность рынка.

Работа регистраторов, которые помогают в оформлении сделок, как правило, зашита в стоимость квартиры, при этом покупатель об этом может не знать.

С помощью «своих» регистраторов, к которым ходят целые поколения, люди вкладывают время и средства в развитие рынка «черных нотариусов» и других помощников всевозможных мастей вместо того, чтобы быстро и эффективно провести сделку.

Борьба за безопасность: фигура законодательная

Отвечая на новые риски, связанные с цифровой регистрацией договоров на недвижимость, в августе этого года правительство согласовало поправки к федеральному закону о регистрации недвижимости.

Согласно 286-ФЗ, электронная верификация договоров купли-продажи рассматривается Росреестром, только если продавец за пять дней до подачи написал заявление в МФЦ на оформление заявления в электронном виде.

Читайте также:  Что делать когда получил повестку о мобилизации

Исключение сделано только для подачи такого заявления органами местной власти, федеральной кадастровой палатой, нотариусами или при использовании информационных систем кредитной организации.

Эта мера, инициированная Росреестром, по факту направлена на ограничение доступа к цифровым инструментам регистрации. Теперь они доступны только учреждениям и лицам, которые гораздо более жестко контролируются правительством.

Автостопом по цифровым сделкам: как избежать рисков

В известной книге Дугласа Адамса человеку, желающему быстро и недорого переместиться из одного конца Вселенной в другой, требовалось иметь «субэфирный чуткомат» для того, чтобы узнать о приближении космического корабля, коротенькую черную палочку с тумблерами и шкалами, которая помогала на него попасть, а также полотенце на тот случай, если на корабле окажется очень холодно. Чтобы сэкономить время и застраховаться от неожиданностей при продаже или покупке квартиры, вам не нужны ни полотенце, ни сложные приборы — достаточно придерживаться одного правила. Воздержаться от ненужных визитов в МФЦ можно, если цифровая электронная подпись выдана вам:

  • застройщиком, у которого вы приобретаете жилье. Компания-застройщик ничего не скрывает, несет ответственность за идентификацию владельцев электронной подписи и дорожит репутацией. Вы можете также попросить показать договор застройщика с удостоверяющим центром;
  • банком. В случае оформления ипотеки взаимодействие с Росреестром берет на себя кредитная организация, и ее репутация выступает гарантом против мошенничеств. Покупателю оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, а гражданин получает квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Все современные средства подписания документов электронной подписью предусматривают то, что документ можно просмотреть при подписании и пользователь сам вводит пароль, известный только ему. Остерегайтесь схем, где вас просят назвать пароль сотруднику, особенно если это происходит по телефону, когда человек вам звонит, представляясь сотрудником застройщика или банка.

В случае если вы все-таки стали жертвой мошенничества с недвижимостью, государство берет на себя часть рисков. Согласно принятой в сентябре поправке к ст.

69 218-ФЗ, любой человек имеет право на однократную компенсацию за утрату прав собственности на жилое помещение, произошедшее не по вине гражданина.

Получить возмещение из бюджета Российской Федерации в таком случае можно в суде. Правда, до всего этого лучше не доводить.

Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься — новости Право.ру

Согласно статистике МВД, мошенничества с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) стали новым трендом в последние два года.

Потенциальными пострадавшими от подобных действий являются современные деловые люди, чаще всего – бизнесмены, утверждает бывший следователь СКР по особо важным делам, а теперь партнер Федеральный рейтинг. группа Уголовное право 29место По выручке Профайл компании
Алексей Новиков.

Одна из наиболее распространенных схем, когда злоумышленники по подложным документам оформляют электронные подписи на имя других людей. Те даже не подозревают об этом. 

Электронная подпись – это цифровой аналог собственноручной подписи, которой можно подписывать электронные документы. Это определенная гарантия того, что документ отправлен от конкретного лица и он не менялся с того момента, как был подписан.

Потерять квартиру или стать собственником «однодневки»

Получить такую подпись можно в одном из 500 удостоверяющих центров. В некоторых организациях процедуру проведут через интернет без личного присутствия. Как выяснило издание 47News, оформить ЭЦП на другого человека очень просто.

Если известны СНИЛС и данные паспорта, то достаточно нескольких тысяч рублей и фотошопа. Журналист Юлия Гильмшина приобрела подпись за генерального директора издания. Третья фирма, куда она обратилась, пошла навстречу сотруднику, чей шеф «не хочет заниматься бюрократией».

В итоге журналисту выдали ЭЦП на человека, который сам никуда не обращался и по легенде ничего не знал. 

  • – Подделать ее гораздо сложнее, чем собственноручную.
  • – Становится дешевле процедура подготовки, доставки и хранения документов, а также значительно сокращается время их движения.
  • – Сокращается объем бумажного документооборота.

Подобные ситуации оказались возможны из-за пробела в законодательстве, объясняет Никита Роженцов из Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании
: «Удостоверяющий центр обязан установить личность получателя сертификата, но способ такой процедуры не регламентирован».

Эта правовая неопределенность не позволяет однозначно определить, кто именно обращался в аккредитованную компанию за подписью – реальный владелец паспорта или злоумышленник с украденной ксерокопией. Так, неизвестные мошенники оформили подпись за Романа Салтовского, а затем «подарили» его московскую квартиру жителю Уфы.

После этого электронную сделку зарегистрировали в Росреестре. 

О смене собственника пострадавший узнал лишь после того, как получил очередную квитанцию с неизвестной фамилией. Теперь Салтовский возвращает квартиру в судебном порядке, он требует признать спорный договор дарения недействительной сделкой (дело № 02-3237/2019).

Параллельно полиция ищет злоумышленников, которые провернули такое мошенничество. С помощью таких схем на гражданина могут зарегистрировать и целые компании. На Павла Зимакова и его супругу оформили три фирмы в разных российских регионах, а также взяли кредиты в микрофинансовых организациях.

В этом деле сейчас тоже разбираются сотрудники правоохранительных органов.  

  • В сфере недвижимости: собственник лишается имущества в результате сделки, которую в действительности не совершал. Речь идет о договоре дарения или купли-продажи.
  • В сфере госрегистрации юридических лиц: владелец бизнеса, вопреки своей воле, перестает быть руководителем организации или наоборот, когда физлицо становится номинальным главой фирмы-однодневки.
  • В сфере кредитования: мошенники получают микрозаймы от имени других лиц.
  • В сфере госзакупок: конкуренты похищают электронный ключ, чтобы ограничить допуск конкретной организации к закупочным процедурам.

Ненадежные центры выдачи подписей и опасные вирусы

По статистике СРО «Микрофинансирование и развитие», в первой половине 2019 года каждая седьмая жалоба (15,4%) на работу микрофинансовых организаций касалась выдачи займов на третье лицо с помощью электронных подписей. За аналогичный период прошлого года цифра составляла всего 4,7%.

Число подобных преступлений растет в том числе и по вине сотрудников удостоверяющих центров, которые выдают подписи.

Директор правового департамента Минкомсвязи Роман Кузнецов рассказывал «Известиям», что их ведомство регулярно проверяет такие компании и штрафует либо лишает аккредитации за выявленные нарушения. 

Более того, есть удостоверяющие центры, которые специально созданы для мошеннических схем, уверяет Алексей Лукацкий, консультант по безопасности Cisco Systems: «Вы вообще не в курсе, что кто-то оформляет за вас что-то. Мошенник и номер свой укажет, чтобы ему приходили уведомления, а не вам».

Минкомсвязь требует сократить число таких центров до 10–15 организаций и ввести для их работников уголовное наказание за ряд нарушений. Сейчас предусмотрена лишь административная ответственность для удостоверяющих центров.

Если специализированная компания нарушила порядок выдачи электронной подписи, то ее могут оштрафовать на 10 000–30 000 руб. (ст. 13.33 КоАП).

Другой популярный способ, который используют мошенники, – воспользоваться уже выпущенными электронными подписями, принадлежащими добросовестным пользователям. Самая простая схема, когда сотрудник предприятия использует ЭЦП фирмы, чтобы похитить деньги организации.

В практике адвоката Алексея Сердюка из Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право
был кейс, где подобное преступление совершила главный бухгалтер компании, проработавшая там более 10 лет.

Сотрудница, никогда не имевшая нареканий, через «банк-клиент» перевела средства фирмы на подконтрольные ей счета других обществ. Расследование этого дела заняло 2,5 года, говорит юрист.

Хотя злоумышленница получила четыре года лишения свободы, но похищенные деньги вернуть так и не удалось. 

Есть и более хитрые схемы, когда создают программы-вирусы, которые заражают компьютеры пользователей. Это происходит, когда те при посещении сайтов нажимают на всплывающие «окна» либо открывают письма от подозрительных отправителей.

Вредоносное приложение может загрузиться и на компьютер главного бухгалтера фирмы, предупреждает старший юрист Федеральный рейтинг. группа Уголовное право
Дмитрий Алексашин. Когда финансист будет отправлять очередную платежку в банк, вирус автоматически изменит реквизиты получателя платежа на счета мошенников.

И подписанный электронной подписью документ подтвердит отправку денег фирмам-однодневкам, которые контролируются злоумышленниками, объясняет эксперт. 

Профилактика от законодателя

Есть две основные причины, из-за которых происходят подобные преступления, считает Сердюк. Во-первых, недостаточная идентификация работниками удостоверяющих центров своих клиентов и безответственное отношение самих держателей ЭЦП к «ключам». С первой проблемой уже ведет борьбу законодатель.

В конце июля Госдума приняла закон, по которому собственнику жилья надо будет обратиться в Росреестр и лично одобрить переход права на квартиру в электронной форме (либо нотариальное заявление по почте). Тогда регистрирующий орган внесёт в реестр специальную отметку.

Если её не будет и при этом кто-то попытается передать права на недвижимость электронным путём, то Росреестр откажется одобрять сделку. 

Законодательство Как новый закон защитит от кражи квартир с ЭЦП

Но руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Федеральный рейтинг.

группа Страховое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право Профайл компании
Сергей Попов полагает, что эти поправки не смогут серьезно помешать похитителям квартир: «Чтобы получить электронную подпись, надо пройти проверку личности получателя, то есть без подлога на этом этапе мошенникам также не обойтись. Что создает закон? Лишь один новый этап для подлога и мошенничества». Если у преступников хватает изобретательности получить электронную подпись собственника, то они могут подать в Росреестр и уведомление о возможности регистрации с помощью ЭЦП, предупреждает Попов.

Читайте также:  Как погасить долг что делать

https://www.youtube.com/watch?v=f9-7YEHFZik\u0026pp=ygWNAdCSINGH0LXQvCDRgNC40YHQutC4INGN0LvQtdC60YLRgNC-0L3QvdGL0YUg0YHQtNC10LvQvtC6INGBINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjNGOINC4INC60LDQuiDQt9Cw0YnQuNGC0LjRgtGMINGB0LLQvtC1INC40LzRg9GJ0LXRgdGC0LLQvg%3D%3D

Еще одна законодательная инициатива устанавливает требования к порядку аккредитации и деятельности удостоверяющих центров (УЦ). Для них хотят установить минимальный размер уставного капитала не менее 1 млрд руб.

, а если филиалы есть не менее чем в трех четвертях субъектов России, то 500 млн руб. Кроме того, такие компании должны иметь высокий порог страховой ответственности своей деятельности. Срок аккредитации центра сократится до трех лет.

При этом юридическим лицам электронные подписи будет выдавать УЦ Федеральной налоговой службы, а кредитным организациям – УЦ Центробанка. 

Личная защита

Обезопасить от таких преступлений могут не только новые поправки, но и внимательность самих  граждан. Во-первых, нужно бережно хранить документы с персональными данными и не передавать их посторонним.

Во-вторых, обратиться в налоговую с заявлением о запрете регистрировать юридические лица на свое имя без личного присутствия. Внимательно нужно относиться и ко всем электронным платежам: ограничить их суммы и подключить СМС-информирование обо всех операциях по счету.

Кроме того, получать ЭЦП лучше в крупных удостоверяющих центрах, которые имеют положительную репутацию. Управляющий партнер АБ «Павел Хлюстов и партнеры» Павел Хлюстов советует постоянно проверять сведения из реестров, в которых зарегистрированы права на имущество.

По его словам, стоит обращать внимание на «странную» корреспонденцию, в которой есть недостоверные сведения о переходе прав на имущество к неизвестным лицам.  

  1. – Не устанавливать банковские приложения на гаджеты, которые используются для посещения информационных и развлекательных сайтов.
  2. – Своевременно повышать защиту антивирусных программ и браузеров.
  3. – Не общаться с неизвестными адресатами по электронной почте компании (не открывать письма, файлы, ссылки, пришедшие от неизвестных людей).
  4. – Не использовать программы интернет-банкинга на компьютерах, установленных в публичных местах.
  5. – При потере документов незамедлительно сообщить о пропаже в полицию.
  6. – Изменить «заводской» пароль к электронной подписи на свой собственный.

Если без вашего ведома все же провели какую-то операцию с помощью электронной подписи, то на практике это можно доказать с помощью интернет-трафика. Он покажет, что в конкретный день и час пользователь не выходил в сеть со своего устройства, которое обычно использует для проведения таких операций, говорит Новиков.

А главное – чтобы уменьшить число подобных махинаций, надо совершенствовать законодательство, констатирует управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право
Дмитрий Солдаткин.

Он считает необходимым установить требование об обязательном личном присутствии заявителя или его представителя при оформлении ЭЦП.

Пока же ирония заключается в том, что использование электронной подписи настолько же упрощает жизнь, насколько усложняет процесс доказывания того факта, что отчуждение имущества совершил не ее владелец, резюмирует Виктор Ушакевич из Региональный рейтинг.
.

Сделки в электронном формате: почему они небезопасны без нотариуса — ТАСС

Цифровая экономика продолжает бурно развиваться: диджитализация затрагивает все больше и больше различных сфер общественной жизни — от производства и обслуживания до правовой среды и финансового сектора. Однако искусственный интеллект, блокчейн и другие современные технологии, какими бы удобными и полезными они ни были, не могут полностью гарантировать безопасность сделок в цифровой среде.

Чем и для кого опасна цифровая правовая среда

Цифровая среда, несомненно, ускоряет гражданский оборот, но, как и традиционные правовые отношения, она нуждается в гарантиях защиты прав и законных интересов ее участников — физических лиц и бизнеса.

Более того, упрощая и ускоряя процесс принятия решений, значимых с юридической и финансовой точек зрения, повсеместная цифровизация не только сохраняет уже знакомые всем правовые риски, но и создает новые угрозы.

К примеру, сделка в электронном формате подразумевает, что стороны договора могут, не зная и не видя друг друга, заключить ее в течение пары минут. Все, что для этого нужно, — пролистать на мониторе текст договора и принять его условия.

При этом компьютерной системе все равно, до конца ли участники сделки прочитали договор, правильно ли поняли его пункты и согласны ли они с последствиями, которые влечет за собой подписание соглашения.

Иными словами, сделка в «цифре» мало чем отличается от сделки в простой письменной форме, когда никто не может быть уверен, полностью ли стороны осознают суть заключаемого соглашения и не давят ли на них заинтересованные третьи лица. В результате под угрозой оказывается большинство людей без специальных юридических знаний и IT-навыков.

Подобные цифровые методы распоряжения имуществом или деньгами могут обернуться трагедией для уязвимых в плане социальной защиты категорий населения. Без контроля со стороны независимого профессионала, которым сегодня выступает нотариус, легкой мишенью для мошенников могут стать, например, пожилые люди.

https://www.youtube.com/watch?v=f9-7YEHFZik\u0026pp=YAHIAQE%3D

Однако даже знакомые с интернет-технологиями люди тоже могут столкнуться с цифровым мошенничеством. Свойственная им высокая степень доверия и лояльности ко всему цифровому может привести к ситуации, когда юридически значимое решение будет приниматься автоматически, без попытки вникнуть в суть текста договора на экране.

Новые риски

По задумке, цифровые сделки должны заключаться в формате так называемых смарт-контрактов. В их основе лежат блокчейн-технологии.

Первая проблема — в рамках блокчейна невозможно внести изменения в уже заключенный договор, даже если у его сторон появилась такая необходимость.

Второй негативный аспект — риски нарушения прав участников целой цепочки договоров и оспаривания сразу всех связанных между собой сделок, если у первичного договора в цепочке выявлен порок.

Кроме того, тотальное упрощение процесса оформления сделки развязывает руки мошенникам.

Это уже подтвердилось в прошлом году, когда россияне столкнулись с преступлениями, совершенными с помощью поддельных электронных цифровых подписей собственников жилья.

Аферисты смогли заполучить чужую недвижимость и даже успели перепродать ее, в то время как владельцы квартир даже не подозревали, что их жилье им больше не принадлежит.

Нотариус — гарант безопасности правоотношений в любом формате

Сегодня только нотариус способен гарантированно защитить граждан от цифровых махинаций в правовой среде.

Прежде чем удостоверить сделку, он обязательно разъяснит ее детали, проверит, понимают ли стороны ее правовые последствия и именно ли этот документ они хотели подписать, а также не действуют ли стороны под принуждением.

Кроме того, из всех профессиональных участников рынка именно нотариус несет полную имущественную ответственность за результат своей работы и гарантирует полное возмещение ущерба, если он возник по его вине.

В экспертной среде уже не раз предлагали закрепить за нотариусом роль независимого арбитра, который способен обеспечить надежную защиту прав, в том числе в рамках цифрового оборота.

Вместе с тем, привлечение к сделке нотариуса не только не лишает ее участников удобных преимуществ, которые дают IT-технологии, но и дополняет их уникальными безопасными технологиями нотариата, которые уже сегодня доступны и гражданам, и бизнесу.

Ключевую роль здесь играет созданная нотариатом электронная инфраструктура.

Так, сегодня, обратившись к нотариусу, можно перевести документ из бумажной формы в электронную (и обратно — из «цифры» на бумагу) с сохранением его юридической силы. Такое нотариальное действие пользуется большим спросом в ситуациях, когда требуется срочно передать документы человеку, находящемуся в другом городе или даже на другом конце страны.

Кроме того, нотариус самостоятельно направляет электронные запросы в ведомства, запрашивает и проверяет необходимые сведения, а его клиент экономит массу времени и сил.

Вопрос регистрации права сегодня тоже решается быстро и без дополнительных трат со стороны собственника — нотариус отправляет заявление в Росреестр в электронном виде, где в течение одного для право собственности должно быть зарегистрировано, после чего клиент может получить готовые документы у нотариуса.

Кроме того, каждый нотариальный акт регистрируется в реестрах Единой информационной системы нотариата, что гарантирует заявителю безопасность, неизменность и достоверность документа.

Читайте также:  Как правильно обменять квартиру на автомобиль

В ближайшее время сделку с гарантиями нотариуса можно будет совершить, даже находясь с контрагентом в разных концах страны.

Каждый из участников сделки, как и прежде, должен будет лично прийти к нотариусу, но при этом им необязательно устраивать встречу в одной нотариальной конторе.

При оформлении договора нотариусы, к которым обратились стороны сделки, свяжутся между собой дистанционно, проверят все необходимые сведения и удостоверят сделку в режиме онлайн. 

Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?

belchonock/Depositphotos

Вы можете обратиться в Росреестр и подать заявление о запрете любых регистрационных действий с Вашей недвижимостью. Заявление подается в МФЦ, можете воспользоваться сайтом Госуслуг.

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленоград» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марианна Бердыган:

На сегодняшний день на законодательном уровне нет гарантированного способа защиты от подделки электронных подписей.  Вызвано это тем, что ни Росреестр, ни удостоверяющие центры, выдающие электронную подпись, не проводят глубокой проверки лица, обращающегося за ее получением.

Хотя в законе об электронной подписи и говорится, что удостоверяющий центр выдает такую подпись только при условии установления личности получателя, однако порядок удостоверения личности определяется каждым удостоверяющим центром самостоятельно.

Таким образом, в сделке появляется звено в виде коммерческой организации, целью которой является привлечение наибольшего количества клиентов, и которая устанавливает личность гражданина самостоятельно, используя свои инструкции и навыки.

Что касается Росреестра, то он проверяет действительность самой электронной подписи, но никак не законность ее выдачи и использования ее надлежащим лицом.

https://www.youtube.com/watch?v=Yc1QtqUqRRU\u0026pp=ygWNAdCSINGH0LXQvCDRgNC40YHQutC4INGN0LvQtdC60YLRgNC-0L3QvdGL0YUg0YHQtNC10LvQvtC6INGBINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjNGOINC4INC60LDQuiDQt9Cw0YnQuNGC0LjRgtGMINGB0LLQvtC1INC40LzRg9GJ0LXRgdGC0LLQvg%3D%3D

Для того чтобы обезопасить свое имущество от сделок, совершенных по поддельным электронным подписям, следует аккуратно относиться к предоставлению третьим лицам копий своего паспорта и правоустанавливающих документов на недвижимость.

В интернете распространено мнение, что поданное гражданином в Росреестр заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без личного участия обезопасит этого гражданина и от мошеннических сделок с электронной подписью. В реальности это не совсем так, поскольку документ, подписанный электронной подписью, считается подписанным лично.

Данное заявление, конечно, не будет лишним и свидетельствует о Вашей осмотрительности, но оно защитит Вас только от действий мошенников, совершаемых по доверенности. Видимо, для рассматриваемой ситуации необходимо подавать несколько иное заявление – о невозможности проведения сделок с Вашей недвижимостью именно с помощью электронной подписи.

 

  • Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?
  • Главные признаки того, что продавец квартиры мошенник
  • Законодатель осознает, что с появлением права проведения сделок с использованием электронной подписи собственник не защищен от мошенничества, поэтому в Государственную Думу уже внесено предложение (на момент публикации текста закон принят Госдумой) осуществлять переход прав на недвижимость физического лица на основании заявления, поданного в электронной форме, только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности такой формы подачи документов.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Самое эффективное оружие в защите от мошенников – внимательность. Для того, чтобы втайне от собственника изготовить его электронно-цифровую подпись и использовать ее, мошеннику необходимо получить доверенность на право получения электронно-цифровой подписи.

Как правило, это делается следующим образом: собственнику предлагается оформить доверенность, например, на оформление недвижимости, и в такую доверенность вписывается не только полномочия на получение техпаспорта, кадастрового паспорта и прочих документов, необходимых для юридических действий с недвижимостью, но еще и получение электронно-цифровой подписи.

Юридически неграмотный человек обычно не читает, какие полномочия вписаны в подписываемые им доверенности.

Другой способ защитить свою недвижимость от юридических манипуляций с ними за Вашей спиной – это обратиться в Росреестр с заявлением о запрете совершения сделок с недвижимостью без Вашего личного присутствия: в этом случае на недвижимость накладывается соответствующее обременение, о котором пишется в выписках из ЕГРН («установлен запрет на осуществление сделок без присутствия собственника»). И тогда сделка с недвижимостью не будет зарегистрирована даже при наличии доверенности, не говоря уже об электронно-цифровой подписи.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Согласно статье 36 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», собственник может запретить Росреестру проводить регистрацию сделок по переходу права собственности без его личного присутствия.

То есть если кто-то принесет документы о продаже квартиры на регистрацию по доверенности, даже оформленной нотариально, Росреестр обязан вернуть их в течение пяти рабочих дней с отказом.

Пока собственник не отзовет свое заявление, запрет действует бессрочно.

Заявление подается либо в Росреестр, либо в МФЦ, а также через Госуслуги владельцем квартиры по форме, утвержденной государственным органом. Образец размещен на официальном сайте Росреестра. 

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Можно поступить следующим образом: обратиться в ближайший многофункциональный центр государственных услуг «Мои документы», взять талон на услуги Росреестра «Подача документов» и в окошке сказать, что хотите поставить свою квартиру «на контроль». То есть чтобы без Вашего личного присутствия никаких сделок по квартире не могло бы быть, в том числе это касается и передачи жилья в качестве залога под кредит.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. 5 признаков того, что агент по недвижимости мошенник
  5. Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
  6. 15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В росреестре дали советы, как не потерять квартиру

Росреестр советует россиянам запретить заочные сделки со своим жильем и их электронную регистрацию, чтобы обезопасить себя от потери недвижимости, пишет «Российская газета».

«Подайте заявление в Росреестр о запрете регистрации сделок без личного участия (это можно сделать, например, через МФЦ). Запись об этом внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Если кто-то захочет продать вашу квартиру, например по доверенности, поданные им документы рассматриваться не будут», — советуют в ведомстве.

Как уточняется, этот механизм ввели в 2013 году, чтобы снизить риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности. Также это помогает защитить права пожилых владельцев. Запрет не будет действовать, если сделка проводится по решению суда или по требованию судебного пристава.

Кроме того, в Росреестре рекомендуют не разрешать электронную регистрацию сделок. Провести сделку с недвижимостью можно и через Интернет, с помощью электронной подписи.

При этом уточняется, что в 2019 году этот порядок ужесточили: мошенники ухитрялись оформлять электронные подписи на настоящих собственников, а затем продавали жилье.

Теперь оформить сделку через Интернет можно, только если владелец предварительно письменно сообщил в Росреестр, что разрешает электронные сделки (можно разрешить это как для одного объекта недвижимости, так и для всех сразу).

Есть ряд исключений: документы в электронном виде примут в любом случае, если их направляет банк, органы власти, нотариус, работающий с Росреестром, если усиленную электронную подпись выдала Федеральная кадастровая палата.

Росреестр всегда уведомляет собственников по обычной или электронной почте о поступлении на регистрацию электронных документов, касающихся их недвижимости, подчеркивают в ведомстве.

Поэтому через МФЦ внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.

Росреестр советует внимательно сверять данные в документах. Так, нужно попросить у продавца оригиналы документов на собственность и внимательно изучить их. Это может быть договор передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.

Кроме того, попросить предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Необходимо убедиться, что продает недвижимость актуальный собственник. Следует проверить, единственный ли собственник продавец или владеет только долей.

Если долями владеют несовершеннолетние, продавец должен предоставить разрешение на продажу органов опеки.

Стоит насторожиться, если за недолгое время жилье часто переходило из рук в руки, отмечают в Росреестре. Судебное оспаривание даже одной из сделок в цепочке может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

В ведомстве рекомендуют быть особенно внимательными, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Adblock
detector