Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой.

Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию.

К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

• Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
• Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
• Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор.

Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику.

Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки.

На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик.

Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья.

На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

https://www.youtube.com/watch?v=X5adXAmsPZg\u0026pp=ygWcAdCS0YHQtSDQvtCxINGD0YHQv9C10YjQvdC-0Lwg0L_QvtC70YPRh9C10L3QuNC4INC40L_QvtGC0LXQutC4INGD0YHQu9C-0LLQuNGPINC_0YDQtdC00L7RgdGC0LDQstC70LXQvdC40Y8g0Lgg0LLRgNC10LzRjyDQtNC10LnRgdGC0LLQuNGPINC-0LTQvtCx0YDQtdC90LjRjw%3D%3D

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант.

Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях.

Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности.

Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств.

Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

https://www.youtube.com/watch?v=X5adXAmsPZg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет.

Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие.

Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе.

Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости.

Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

1. Покупки загородного дома;
2. Покупки таунхауса;
3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию.

Это невыгодно не только покупателю, но и банку.

Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки.

Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены.

Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований.

К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Как взять ипотеку

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности.

При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств.

На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом.

«Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами.

Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований.

Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит.

Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием.

Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов.

«Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов.

— Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования.

Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора.

Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Ипотека для «чайников»: продолжаем разбирать азы жилищного кредитования

Первую статью цикла вы можете прочитать здесь.  

10. Что лучше делать сначала: искать квартиру или идти в банк за ипотекой?

Обычно потенциальный заемщик полагает, что вариант может быть только один: найти подходящую квартиру и затем обратиться в банк. Но на самом деле банк дает ипотеку не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов. 

Если выбранная заемщиком квартира по той или иной причине не устроит банк, кредит конкретно на нее не дадут. Но сама возможность взять ипотеку в этом банке у клиента останется. 

В случае покупки жилья на вторичном рынке рекомендуется сначала получить одобрение на ипотеку и тем самым определиться с бюджетом на покупку жилья, а уже потом подбирать варианты и вносить предоплату.

Одобренная заявка действует в течение 90 дней. Как правило, этого срока достаточно для поиска подходящего объекта, его согласования с банком и заключения сделки. 

Если банк одобрил сумму меньше желаемой, попробуйте уточнить у кредитного менеджера, как можно увеличить размер ипотеки. Обычно в ответ заемщику предлагают изменить срок кредита, погасить действующие обязательства, указать дополнительный источник дохода, привлечь созаемщика.

Если банк готов дать больше, чем нужно, это не значит, что нужно использовать все деньги. В рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам часть.

важно

При покупке квартиры в новостройке порядок действий меняется. Здесь лучше сперва выбрать подходящий объект, а уже затем уточнить у застройщика список банков-партнеров и их кредитные предложения на этот жилой комплекс. 

Если сделать наоборот, можно получить ипотеку в банке, который не работает с нужным заемщику объектом или делает это на невыгодных условиях.   

11. Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке? 

Общепринятого первоначального взноса по ипотеке нет, диапазон по стране составляет 10–30% общей стоимости жилья. Все зависит от конкретного банка, а если вы кредитуетесь по льготной госпрограмме, то и от ее условий.

Как правило, ПВ по условиям рыночной ипотеки на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, а первоначальные взносы на готовый дом или объект ИЖС — выше, чем на квартиры.

Если говорить о наиболее популярных федеральных ипотечных госпрограммах, то по ним установлены следующие первоначальные взносы:

• льготная ипотека под 7% — от 15%;
• семейная ипотека под 6% — от 15%;
• сельская ипотека под 3% — от 10%;
• военная ипотека под 8% — от 10%;
• дальневосточная ипотека под 2% — от 15%;
• IT-ипотека под 5% — от 15%.  

Если в условиях банк пишет «от стольки-то процентов», это не значит, что именно с этим минимальным взносом вам одобрят кредит — банк вполне может увеличить сумму ПВ для рискованного на его взгляд клиента. Как правило, это связано с низким доходом и/или погрешностями в кредитной истории. 

12. Почему в выдаче ипотеки могут отказать?

Ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. От ворот поворот можно получить даже при достаточном доходе и соблюдении прочих условий. 

Основные причины, по которым банки отклоняют заявку:

1. Плохая кредитная история или ее отсутствие. 

Все без исключения  банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у вас были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке вам с высокой вероятностью откажут.

• Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если вы регулярно нарушаете график платежей, это станет негативным фактором. 
• В общем случае считается, что клиент ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.
• Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.  

важно

Бывают и технические ошибки, например, два года назад вы погасили автокредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платеж составляет 15 тыс. рублей. 

Соответственно, банк будет учитывать это как дополнительную нагрузку, а также отметит, что вы скрыли информацию по своим обязательствам.

Исправить такую ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив соответствующее требование, организация должна привести КИ в порядок в течение 10 рабочих дней. 

А чтобы избежать подобных накладок, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку Для этого сделайте запросы в разные БКИ — всего их семь. Обратиться в каждое БКИ для бесплатной проверки истории можно дважды в год. 

Отсутствие кредитной истории иногда тоже служит причиной отказа в ипотеке. Раз нет КИ, банку не будет понятно, что вы за заемщик и как исполняете обязательства. 

В такой ситуации перед ипотекой имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить. 

Сделать это желательно за 3–6 месяцев до часа икс, чтобы в БКИ обновились данные. Для подстраховки можно приложить к заявке на ипотеку справку о полном погашении предыдущего кредита.    

2. Недостаточный доход, большие расходы.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода 

важно

Помните, что затраты на несовершеннолетних или нетрудоспособных членов семьи тоже учитываются.

Если у вас есть действующие кредитные карты, желательно закрыть их — некоторые банки считают их действующими кредитами. 

Если же для одобрения ипотеки не хватает дохода, можно пересмотреть параметры кредита (уменьшить сумму, увеличить срок) либо найти созаемщика или поручителя.

3. Непогашенные долги.

Проверяя кредитные истории, банки в том числе делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Учитывают кредиторы и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено. Так бывает, если приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю. 

4. Ненадежный работодатель.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой или с фирмой ведут судебные тяжбы партнеры и клиенты, — это повод усомниться в стабильности дохода заявителя.  

5. Подача недостоверной информации.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это, скорее всего, сочтут попыткой обмана. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету перед подачей заявки. 

6. Неликвидный предмет залога.

Как правило, обязательным условием ипотечного кредитования становится передача недвижимости в залог банку. Поэтому кредитор уделяет особое внимание ее ликвидности — тому, легко ли продать залоговое имущество по адекватной цене, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку.

Если причина отказа в этом, попробуйте сменить залоговый объект, дополнительно уточнив требования банка к имуществу. Например, некоторые кредитные организации не берут в залог объекты с несогласованными перепланировками, деревянные дома, квартиры гостиничного типа и т. д.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Это самые распространенные причины, но есть и другие основания для отказа. Например, наличие судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее. 

Мало того, что кредитная политика у каждого банка своя, она еще может меняться, и заявка, которую одобрили бы еще полгода назад, сегодня может не пройти. 

вывод

Если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой.

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать его точную причину. И все же кредитные организации нередко обходятся общими формулировками. 

Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Они в последнее время все чаще идут навстречу клиентам и дают разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить ободрение в будущем. 

важно

Банк может повторно проверить КИ клиента накануне сделки, и если у заемщика увеличилась кредитная нагрузка, ему могут отказать в уже одобренной ипотеке.

Мораторные и немораторные отказы 

Все, о чем мы рассказали выше, — это так называемые немораторные отказы. В этом случае все зависит только от конкретного банка, и если вы уже на следующий день подадите заявку в другую организацию, то вполне можете получить одобрение. 

Однако есть еще мораторный отказ — своего рода принудительная «блокировка» заемщика на срок до трех месяцев. Эту меру Центробанк России разработал для снижения кредитной нагрузки на физлиц.   

Причины мораторного отказа могут быть связаны как с заемщиком (чрезмерная долговая нагрузка, слишком активная подача заявок и даже отказ от уже одобренного кредита), так и с состоянием самого банка. 

Например, ЦБ может проводить в организации финансовую проверку или готовить банк к отзыву лицензии, санации, передаче активов другой компании. В это время работа банка, в том числе выдача кредитов, приостанавливается. 

важно

Причиной моратория может стать и нестабильность банковской сферы в целом — например, государственный дефолт.

Если по какой-то причине клиенту установили мораторий, кредит до истечения положенного срока ему не даст ни один банк — заявка будет автоматически отклонена. За время «вне игры» заемщику необходимо определить, что стало причиной блокировки, и решить проблему.

13. На какой максимальный срок выдают ипотечный кредит? 

Максимальный срок, на который сейчас в России выдается ипотека, — 30 лет. Это касается и рыночной ипотеки, и льготных кредитов в рамках госпрограмм. Такие условия предлагает несколько крупных банков, имеющих господдержку: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, банк «Дом.РФ». 

Большинство других банков выдает ипотеку не более чем на 25 лет. Средним сроком по жилищным кредитам принято считать 15 лет, а минимальным — 3–5 лет.

На срок одобренной ипотеки может повлиять возраст клиента: как правило, пенсионерам дают более «короткие» кредиты, чтобы к моменту полного погашения их возраст не превышал 65–70 лет.

Однозначного ответа на вопрос «Выгодно ли брать ипотеку на максимальный срок?» нет. Это зависит от конкретной ситуации заемщика. Чаще всего самыми выгодными оказываются среднесрочные кредиты (на 15–20 лет) с возможностью частично-досрочного погашения. 

Если вы захотите воспользоваться этой возможностью, то при наличии стабильного дохода выгоднее выбрать сокращение срока выплаты, а если уверенности в завтрашнем дне нет — выбирайте уменьшение ежемесячного платежа. 

Платим вперед: все о частично-досрочном погашении ипотеки

14. Может ли банк в одностороннем порядке повысить процент по уже выданному жилищному кредиту? 

По российским нормам (законы «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите») банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам с фиксированными ставками. Однако из этого правила есть ряд исключений. 

Наиболее распространенные ситуации, когда ставку могут повысить: 

1. По согласованию с клиентом — например, после окончания льготного периода. Это весьма распространенная практика при покупке новостройки по льготным программам от застройщиков. В договоре прописывают, что ставка в размере 0,1–1% фиксируется на год, а затем повышается.  

2. Клиент отказывается от страхования ипотеки. По стандартным условиям кредитного договора банк в таком случае может поднять ставку, но не выше того максимума, который был установлен на момент выдачи займа. 

кстати

В России есть небольшое (менее 0,2%) количество ипотечных кредитов с переменной ставкой, размер которой зависит от внешних экономических обстоятельств, отражаемых индикаторами денежного рынка (ключевая ставка, MosPrime, RUSFAR и т. п.). Чем больше будут значения этих индикаторов, тем выше поднимется ставка по кредиту.

3. Заемщик нарушил существенные условия договора — например, потратил деньги не на строительство дома, а на возведение хозяйственных построек.

4. Изменения в договор вносятся по решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика. Банк может потребовать не расторгнуть договор, а увеличить ставку по кредиту. Такие случаи редки, но все же известны в судебной практике.

Во всех остальных ситуациях в одностороннем порядке банки могут только снижать процентные ставки по кредитам.

Процентные ставки почти во всех льготных госпрограммах фиксированные. Исключение составляет сельская ипотека. По ее условиям, в некоторых случаях к одобренной ставке прибавляется размер ключевой ставки ЦБ РФ. 

Например, вы заключили договор со ставкой 2,7%, а через год государство закончило субсидировать программу, ключевая ставка на тот момент составляла 7%: новая ставка по вашему договору будет 9,7%.

Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставку на уже взятую ипотеку? 

15. Может ли иностранец получить ипотеку в России? 

Иностранцы имеют право получить ипотеку в России, законодательных ограничений на это нет. При этом гражданам ряда стран СНГ (например, республики Беларусь или Казахстана), взять ипотеку будет проще, чем приезжим из дальнего зарубежья. 

Кредитуя иностранцев, большая часть крупных банков предъявляет к ним повышенные требования: например, увеличивает ставку на 5–10 п. п., а первоначальный взнос повышает до 20–50%.  

Требования к заемщикам и пакету документов каждый банк определяет самостоятельно. В целом кредиторы предпочитают тех иностранцев, которые постоянно проживают на территории России, официально трудоустроены, являются налоговыми резидентами в РФ (для этого достаточно прожить в России 90 дней и написать заявление в ФНС), имеют стабильный доход и положительную кредитную историю.

Наличие у нерезидента РФ вида на жительство тоже является плюсом, но некоторые банки рассматривают клиентов и с разрешением на временное проживание. Также шанс получить ипотеку вырастет, если супруг иностранца является гражданином и налоговым резидентом РФ, получает стабильный подтверждаемый доход и готов стать созаемщиком.

Все вышесказанное относится к кредитам, которые банки выдают на рыночных условиях. Получить ипотеку с господдержкой иностранные граждане не могут. 

Ипотека стала понятнее? Подайте единую заявку в несколько банков на Циан и получите персональное кредитное предложение. 

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в х, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи. 

Сколько банки рассматривают заявку по ипотеке

 pressfoto (Freepik)

«Одобрение ипотеки за один день» — такую фразу можно встретить в рекламных сообщениях банков. Так ли это на самом деле? Как быстро одобряют ипотеку в действительности? У каждого банка свои правила и внутренняя политика. Иногда процедура одобрения может занимать месяц, и тут, конечно, возникают сложности: за такое время присмотренная квартира может уйти к другому покупателю. 

В новостройке обычно можно забронировать квартиру на время одобрения ипотеки: застройщики чаще всего идут навстречу покупателю и на 7-10 дней снимают выбранную квартиру с продажи. Но на вторичном рынке продавец заинтересован выйти на сделку как можно быстрее — и ждать не будет. 

Расскажем, как банки принимают решение по ипотеке, от чего зависит срок и можно ли уменьшить время одобрения ипотеки.

1. Отношения заёмщика и банка. Если человек получает зарплату на карту банка, имеет в нём открытый счёт, брал ранее и выплатил вовремя кредит, то для него сроки одобрения ипотеки будут минимальными. Ведь проверку он уже проходил, а все его финансовые операции известны банку. Если же ранее заёмщик никогда не обращался в это кредитное учреждение, то сроки рассмотрения заявки вырастут.
2. Тип ипотечной программы. Заявки на семейную, военную, сельскую или другую специализированную ипотеку рассматриваются дольше, чем стандартная ипотека. При таком сценарии заёмщику надо собрать дополнительные документы, которые требуют проверки. То же относится к случаям, когда часть кредита планируется оплатить сертификатом материнского капитала.
3. Есть ли у заёмщика непогашенные кредиты и какова его кредитная история. Если банк сочтёт, что после оформления ипотеки платёжеспособности клиента будет недостаточно для погашения задолженности, он получит отказ. Также к отказу могут привести просрочки оплаты по ранее выданным кредитам, даже если они уже закрыты.
4. Предоставленный пакет документов. Чем более полным он будет, тем меньше займёт принятие решения по ипотеке.
5. Созаёмщики, поручители, залоговое имущество. Проверка сведений о третьих лицах и правомерности залога увеличит время одобрения ипотеки, но повысит шансы на её получение.

Также на то, сколько дней рассматривается ипотека, влияет внутренняя политика банка, его метод обработки данных и технические возможности учреждения.

 pressfoto (Freepik)

Проверка сведений — это многоступенчатый процесс. Каждый этап может занимать от нескольких часов до нескольких дней. Сколько времени банк рассматривает ипотеку — зависит от конкретного кредитного учреждения.

После подачи заявления оно должно быть занесено в базу. Обычно это занимает не более двух часов, но при большой загруженности менеджеров или в случае их недостаточного профессионализма на этап может уйти пара дней, которые лучше сразу закладывать на процедуру. 

После поступления анкеты заёмщика в базу начинаются проверки.

1. Проверка личности заявителя: соответствие паспортных данных, прописки, семейного положения, наличия или отсутствия судимостей. Занимает от нескольких часов до двух дней.
2. Проверка кредитной истории заёмщика. Занимает не более трёх часов, так как процесс автоматизирован и все сведения хранятся в едином банке данных.
3. Проверка по скорингу — это алгоритм, который на основе анкетных данных выставляет клиенту определённый балл. Чем он выше, тем больше шансов получить одобрение. Заёмщики с низким баллом отсеиваются именно на этом этапе. Минимальный порог каждый банк устанавливает самостоятельно. Проверка может занять до трёх часов.
4. Проверка клиента, его работодателя и созаёмщиков службой безопасности банка. Этот этап может длиться от одного до трёх дней — зависит от темпов работы службы и количества проверяемых лиц.
5. Расчёт возможных рисков — андеррайтинг. В ходе этой процедуры специалисты аналитической службы банка определяют и максимально возможную сумму, на которую может претендовать заёмщик. В среднем этот процесс занимает от одного до трёх дней.

Когда все проверки завершены, документы заёмщика поступают в кредитный комитет — специальный отдел, который принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита и его размере. Обычно комитет проходит два раза в неделю, и если документы поступили туда на следующий день после заседания, то они будут ждать своей очереди, а это потерянное время (небольшое, но всё же).

Если решение положительное, управляющий банка подписывает документы — и только после этого заёмщик получает ответ.

Итак, мы выяснили, сколько времени банк рассматривает ипотеку: в среднем процесс займёт около недели. При большой загруженности сотрудников банка или если часть сведений обрабатывается вручную, срок может возрасти.

Но можно ли ускорить процедуру? Да, для этого стоит предпринять несколько действий.

• Обратиться в первую очередь в тот банк, через который заёмщик получает зарплату или с которым у него есть другие точки соприкосновения — например, вклады, кредитные карты, погашенные займы.
• Изучить рынок: сроки одобрения ипотеки у всех банков разные, и если кредит нужен срочно, то предпочтение стоит отдавать тем, кто делает это быстрее.
• Собрать максимально полный пакет документов. Например, в качестве подтверждения доходов лучше предоставить форму 2-НДФЛ, а не справку по форме банка.
• Предварительно закрыть все имеющиеся потребительские кредиты и кредитные карты.

Важный момент: отсутствие кредитной истории — это тоже плохо. В этом случае полезно заранее взять и выплатить небольшой займ и таким образом сформировать себе положительную кредитную историю.

Когда рассмотрение заявки на ипотеку завершено, менеджер банка высылает заёмщику решение. Оно может быть озвучено по телефону, направлено в виде СМС или по электронной почте.

С этого момента начинается отсчёт срока действия одобрения: у большинства банков он составляет 90 дней. За это время заёмщику необходимо подобрать жильё, собрать необходимые документы и оформить договор купли-продажи.

Если речь о новостройке и договоре ДДУ, всё может быть быстрее — когда клиенты рассматривают аккредитованные новостройки, объект уже проверен. 

Важно учесть, что потребуется проверка квартиры банком при ипотеке. Сколько дней банк одобряет квартиру в ипотеку? Сроки проверки аккредитованных новостроек составляют несколько часов, объекты вторичного рынка могут проверяться до двух недель.

Если покупатель не укладывается в отведённые банком сроки, не успевает подобрать квартиру и провести сделку, то одобрение по ипотеке утрачивает силу, и в таком случае придётся начинать всю процедуру заново.

Итак, стоит ли верить рекламным обещаниям о выдаче ипотеки за один день? Получить одобрение ипотеки за день можно, если заёмщик — уже клиент банка, имеет на руках полный пакет документов и у него идеальная кредитная история. Дополнительный плюс — это покупка квартиры в аккредитованной конкретным банком новостройке. В среднем же сроки одобрения ипотеки варьируются от недели до двух.