Вместе с риелторами рассказываем, какие факторы влияют на продажу жилой недвижимости и как ускорить этот процесс

George Rudy/shutterstock

Почти каждая квартира на московской вторичке продается по завышенной цене. Несоответствие стоимости рынку может затруднить процесс продажи, а экспозиция квартиры — растянуться на несколько месяцев.

Полный пакет документов, скидка и ремонт могут ускорить продажу. Вместе с экспертами рассказываем, как это сделать.

1. Провести генеральную уборку и сделать микроремонт

Важный аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок. Элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента

«Необходимо провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна.

Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.

При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.

2. Сделать классные фотографии квартиры

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим), отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

После того, как хлам убран, квартира вымыта — можно делать фото. При желании можно позвать фотографа, который подберет выигрышные ракурсы и покажет все достоинства недвижимости.

Хорошие фото можно сделать и самостоятельно. Фотографировать квартиру лучше днем — чтобы света было больше. Нелишним будут фотографии вида из окна, особенно если он открывается на парк или лес.

3. Подготовить полный пакет документов

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — отметила эксперт ЦИАН.

4. Подобрать адекватную рынку цену

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

По оценкам «Инком-Недвижимости», 95% объектов в сегменте элит и бизнес предлагаются по завышенным ценам. Стоимость популярных однушек и двушек в массовом сегменте завышена в каждом втором случае — 50% лотов выставлялось по цене выше рыночной. Поэтому нужно реально оценивать стоимость своей недвижимости, возможно, проконсультироваться со специалистом, промониторить ситуацию по рынку.

Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.

5. Разместиться на всех рекламных площадках

Если квартира продается без помощи риелторов, то следует разместиться на всех рекламных площадках (например, Авито, ЦИАН).

Здесь важно правильно составить объявление — указать все преимущества квартиры, плюсы месторасположения, развитую инфраструктуру (если она действительно есть).

При этом важно, чтобы объявление не превратилось в хвалебную оду. Поэтому нужно стараться быть объективным.

В объявление нужно обязательно добавить фотографии. Они должны создавать полный образ квартиры, а не акцентировать внимание на ненужных деталях.

6. Правильно провести показы

Важный этап продажи квартиры — это правильные показы. И здесь собственники часто совершают ошибки.

Нередко в квартире царит не самая приятная обстановка — кричащие дети, домашние животные, которых могут напугать покупателей, либо арендаторы, которые не успели привести в порядок квартиру.

Поэтому к показу нужно готовиться заранее. Лучше чтобы в квартире в это время находилось минимум людей, и ничего не отвлекало от просмотра.

Если несколько показов назначены на один день, то лучше брать время с запасом — чтобы показ квартиры не превратился в конвейер. На показе покупателям нужно подробно рассказать о квартире, районе. Но не нужно придумывать причин, по которым вы собираетесь продать недвижимость.

7. Можно провести обмен квартиры на новостройку

Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин. 

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.

Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья банком, который выдал ипотеку, отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить сам застройщик, в чьих интересах, правда, занизить в разумных пределах стоимость вторичной квартиры.

Обменяйте старую квартиру на жилье в новостройке ( Сергей Коньков/ТАСС )

Ситуация на вторичном рынке жилья — 2020. Сроки продажи и цены

Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.

Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.

«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.

По мнению аналитиков, продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше. «Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя.

На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — сказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.

Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.

Как быстро продать квартиру

Подробная инструкция, которая поможет сэкономить время и деньги на продаже недвижимости.

В каком случае может понадобиться быстрая продажа квартиры

Причин быстро продать квартиру может быть много. Например, нужна крупная сумма на лечение, вы нашли дом своей мечты, для покупки которого не хватает несколько миллионов. Кроме того, быстрая продажа может понадобиться при вынужденном переезде.

Определяемся: продаем самостоятельно или с риелтором

У продажи недвижимости с помощью риелтора или агентства есть как преимущества, так и недостатки. Минусы связаны в основном с дополнительными тратами — за услуги риелтора придется платить. Среди плюсов — возможность переложить большую часть обязанностей на плечи профессионала и подстраховаться его знаниями.

Оценка квартиры

Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вариантов несколько: оценить свою квартиру с помощью онлайн-сервисов, рассчитать цену исходя из других предложений или обратиться к оценщикам.

Способ 1: онлайн-сервисы

Специальные калькуляторы, которые рассчитают цену квартиры, есть у многих сервисов и сайтов по поиску недвижимости.

Обычно, чтобы воспользоваться калькулятором, нужно указать адрес, количество комнат, общий метраж. Могут потребоваться и другие данные — например, состояние жилья.

Калькулятор проанализирует другие предложения по этому адресу, учтет все особенности и покажет примерную цену. Это самый быстрый способ.

Способ 2: изучить рынок

Если не доверяете онлайн-калькулятору, проведите необходимые расчеты самостоятельно — изучите предложения на сайтах объявлений и сориентируйтесь, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Цена может отличаться даже на одинаковые квартиры в одном доме. Например, меньше ценится первый этаж, а квартиры с балконом или лоджией будут стоить дороже, чем аналогичные без них.

Способ 3: обратиться к оценщику

Самый надежный способ оценить квартиру — обратиться к профессионалам.

«Можно обратиться к оценщикам, имеющим соответствующий диплом, являющимся членами СРО, которые подготовят отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства и оценочным стандартам, — говорит младший юрист «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алёна Бабурина. — В таких отчетах проводится глубокий анализ имущества и рынка недвижимости той же категории в целом, включающий все поправки на имеющиеся недочеты и достоинства. Однако отчет может готовиться от 7 до 30 дней в зависимости от конкретного оценщика».

Процесс подготовки квартиры к продаже

Не всем хочется возиться с ремонтом, уборкой и хорошими фотографиями перед продажей квартиры. Кажется, все и так ясно, а интерьер покупатели сами сделают на свое усмотрение.

Однако опрятный вид жилья и удачные фото — это уже половина дела, если вы хотите продать квартиру быстро.

Одно без другого не работает: выгодные снимки привлекут внимание покупателя, но если на практике все окажется не так радужно, как на фото, это отпугнет.

https://www.youtube.com/watch?v=tCqZD1T7p_A\u0026pp=ygVk0JLRi9Cz0L7QtNC90LDRjyDQv9GA0L7QtNCw0LbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC60LDQuiDRgdC00LXQu9Cw0YLRjCDQvdCw0LjQsdC-0LvQtdC1INGD0LTQsNGH0L3Qvg%3D%3D

Хоумстейджер Мари Макушева называет три основные ошибки, которые допускают продавцы на этапе подготовки жилья к продаже:

• Плохие фото: недостаточное освещение, зашторенные окна, размытые снимки.
• Визуальный шум в кадре: личные вещи, заставленность, загроможденность, узоры на обоях, коврах, шторах.
• Неактуальный, устаревший ремонт, от которого сложно избавиться: многоуровневые потолки, сложные гипсокартонные конструкции.

Перед продажей эксперты советуют привести квартиру в порядок: освежить краску на стенах, проверить состояние санузлов и кухни, заменить засаленные выключатели и потемневшие розетки, убрать личные вещи и все, что портит общее впечатление от цветового решения. Ранее мы подробно рассказывали о предпродажной подготовке квартиры, в этом материале вы найдете больше советов.

Как подготовить квартиру к продаже и получить больше денег: советы экспертов

Размещение объявления о продаже

Разместить объявление может риелтор. Если вы продаете недвижимость сами, то и составлять объявление придется самому.

На сайтах по продаже квартир и домов предлагают указать основные характеристики жилья: количество комнат, метраж, этаж, материал стен и перекрытий и так далее.

Чем больше информации будет указано, тем больше шансов, что найдется покупатель, заинтересованный именно в этой квартире, который не будет тратить ваше время пустыми просмотрами.

Расскажите о преимуществах квартиры: вид из окна, особенности двора и расположения. Не нужно выдумывать, пишите о том, чем действительно хотите похвастаться. И проверьте текст на ошибки — грамотное предложение вызовет больше доверия.

Организация просмотров

Если вы работаете в связке с риелтором, то организацию просмотров он возьмет на себя. Если же продаете квартиру без помощи профессионала, то придется заняться этим самостоятельно. Важно, чтобы квартира не выглядела хуже, чем на фото в объявлении. Поэтому для показов стоит убрать визуальный шум, сделать уборку и настроить хорошее освещение.

При просмотре квартиры проведите покупателю небольшую экскурсию, невзначай акцентируя внимание на преимуществах — красивый вид из окна, горячие батареи зимой и кондиционер летом, хорошие соседи, теплый пол, недавно отремонтированная сантехника и другие возможные варианты. При этом нужно, чтобы у покупателя было время сориентироваться и задать свои вопросы.

Подготовка документов

Предположим, покупатель найден. Осталось только заключить договор. Но сначала проверьте, все ли документы на месте. Если нужно продать квартиру быстро, пусть они всегда будут готовы:

• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• Согласие супруга или брачный договор (если он заключался);
• Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет);
• Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет);
• Технический паспорт должен быть не старше 5 лет;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется);
• Справка об отсутствии долга по налогам на имущество (если квартира получена по наследству или по договору дарения).

Заключение договора задатка

Задаток — это необязательное условие сделки, можно продать квартиру и без него.

Однако если продавец или покупатель ограничены во времени, задаток послужит гарантией, что стороны реально заинтересованы в заключении договора, а не тратят время друг друга. Если одна из сторон сорвет сделку, то другая получит компенсацию.

Когда сделка срывается по вине покупателя, он лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.

Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме. Конкретного образца законом не предусмотрено, но есть общие правила составления этого договора — подробнее о том, как составить договор задатка, мы рассказывали ранее.

Задаток при покупке недвижимости: что это такое, как правильно оформить и в чем отличие от аванса

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может составить как риелтор или юрист, так и сам продавец.

В договоре нужно указать данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, общую и жилую площадь, а также сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества, задолженность за коммуналку, сроки и способы оплаты и многое другое: подробный гайд по составлению договора купли-продажи вы найдете в этом материале.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Регистрация права перехода собственности

Способов регистрации перехода прав собственности несколько. Во-первых, можно сделать это в МФЦ или на портале Росреестра. Во-вторых, зарегистрировать право собственности можно у нотариуса. И, наконец, вариант для сделок, в которых используются ипотечные средства: банк-кредитор сам направит документ на регистрацию.

«Регистрация права собственности по закону занимает от 7 до 9 дней в зависимости от того, куда подавались документы — в МФЦ или в Росреестр. В случае нотариального удостоверения сделки срок сокращается до 1–5 дней в зависимости от того, как подавались документы», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Получение денег

Порядок передачи денег может быть разным: как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае нужно выдать расписку, что вы получили деньги.

Но чтобы не попасться на уловки мошенников и не лишиться квартиры, важно не давать эту расписку раньше, чем вы действительно получите эти деньги.

Чтобы снизить риски, воспользуйтесь банковской ячейкой, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.

https://www.youtube.com/watch?v=tCqZD1T7p_A\u0026pp=YAHIAQE%3D

При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. Это быстрее, и необходимости в расписке уже не будет.

Подобрать ипотеку

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи — еще один документ, который фигурирует в сделке по недвижимости. Он является свидетельством фактической передачи имущества от продавца к покупателю, по сути завершает сделку. При этом он фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю квартиры — это минимизирует риски дальнейших разбирательств в суде.

«Акт должен быть составлен с указанием даты и места составления, данных продавца и покупателя, сведений о договоре купли-продажи (когда и на каких условиях подписан), адреса квартиры и ее характеристик, показания приборов учета и электроэнергии, описания состояния квартиры (если есть недостатки, кто и как будет устранять). Если все расчеты произведены до подписания акта, нужно указать на отсутствие претензий по оплате. Если нет — прописать данные по оплате», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Памятка

Вот небольшой чек-лист о том, как быстро продать квартиру:

1. Определитесь, самостоятельно продаете или с риелтором.
2. Оцените квартиру: через онлайн-сервисы, самостоятельно или через оценщика.
3. Сделайте уборку в квартире, освежите ремонт и избавьтесь от визуального мусора перед тем, как фотографировать квартиру для объявления или показывать покупателям.
4. Составляя объявление, постарайтесь дать максимально полную информацию, делайте акцент на плюсах квартиры.
5. Заранее проверьте наличие всех нужных документов и подготовьте то, чего не хватает, чтобы не тратить на это время, когда найдется покупатель.
6. Заключите договор задатка: если покупатель передумает и сорвет сделку, то вы получите компенсацию за потраченное время.
7. Для передачи денег лучше использовать банковскую ячейку или специальный счет — это снизит риски как для вас, так и для покупателя.
8. Составьте акт приема-передачи максимально подробно, чтобы снизить судебные риски.

Выбор пользователей Банки.ру

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Followtheflow/Depositphotos

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи. 

Часто люди, которые приходят с заведомо завышенной ценой в голове, не хотят принимать никакие обоснования для ее снижения и приводят аргумент «Я не спешу». Но они не понимают, что по завышенной цене можно продавать бесконечно долго.

Потом они все равно снизят цену. Может быть, даже придется это делать дважды и лишь затем удастся продать.

Продавать, конечно, будут не спеша, но в итоге квартира все равно уйдет по той цене, по которой они могли бы реализовать ее за 1–2 месяца, если поставили бы данный ценник сразу.

• 5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира
• Заниженная цена в договоре купли-продажи
• Но перед тем, как мы перейдем к оценке и подготовке квартиры к продаже, давайте уточним, когда же продавать квартиру на вторичном рынке лучше всего.

Важна ли сезонность?

Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.

Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:

• январь, май — затишье;
• февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
• весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры.

Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене.

К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены. 

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

https://www.youtube.com/watch?v=P9ziGSHNW40\u0026pp=ygVk0JLRi9Cz0L7QtNC90LDRjyDQv9GA0L7QtNCw0LbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC60LDQuiDRgdC00LXQu9Cw0YLRjCDQvdCw0LjQsdC-0LvQtdC1INGD0LTQsNGH0L3Qvg%3D%3D

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему.

Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт.

Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет. 

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

4 совета, как выгоднее продать квартиру

Выгодно = быстро

Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:

• оплата коммунальных платежей;
• налоги;
• переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
• упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте.

Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное.

Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте.

Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно.

Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Фотосессия

Правильные фотографии — залог успеха. «Встречают по одежке» — актуально и при продаже квартир. Потенциальные покупатели, выбирая жилье, смотрят большое количество объявлений на сайтах-агрегаторах. И привлечь их внимание в первую очередь можно фотографиями. Идеальный вариант — пригласить профессионального фотографа. Эти затраты потом окупятся в цене и сроках продажи. 

Перед фотосессией проведите уборку. В кадре не должно быть лишних вещей, кровати должны быть заправлены, столы пустые, раковина без посуды, телевизоры выключены. Как уже говорилось выше, нужно минимизировать присутствие человека.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Реклама

Следующим этапом является подготовка объявления, публикация объекта на площадках и регулирование процесса продажи.

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

• окна во двор — нет шума с улицы;
• большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
• описание техники, которая остается;
• квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.

Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.

https://www.youtube.com/watch?v=P9ziGSHNW40\u0026pp=YAHIAQE%3D

Второе — используйте разные рекламные ресурсы.

Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске.

Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке).

А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко.

Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Документы

Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.

Торг

Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться.

 Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%.

Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.

Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.

И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Налоги

Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…

• стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
• стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
• получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
• владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).

Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет. 

Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:

1. Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
2. Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Итог

Если вам нужно продать квартиру на вторичном рынке, подготовьте ее к продаже, сделайте красивые фотографии и напишите продающий текст объявления, установите правильную цену, контролируйте рекламную кампанию. Тогда ваш покупатель обязательно появится. Причем произойдет это довольно быстро.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. В чем преимущества альтернативной сделки?
4. 5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
5. 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
6. Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Выгодная продажа квартиры как сделать наиболее удачно в 2023 году – Olgagp

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами.

Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств.

При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

https://www.youtube.com/watch?v=VW03xuLZm_A\u0026pp=ygVk0JLRi9Cz0L7QtNC90LDRjyDQv9GA0L7QtNCw0LbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC60LDQuiDRgdC00LXQu9Cw0YLRjCDQvdCw0LjQsdC-0LvQtdC1INGD0LTQsNGH0L3Qvg%3D%3D

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры.

Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры.

Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых.

Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев.

Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

• Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.
• Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.
• По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

• паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
• договор между продавцом и покупателем;
• разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
• согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
• доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

• свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
• справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа.

Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку.

Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей.

Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники.

Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее.

В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Как продать квартиру быстро и выгодно — 6 шагов быстрой продажи

Успешная продажа жилья за шесть шагов или как быстро продать квартиру – советы профессиональных риэлторов. Пошаговая инструкция домовладельцам.