Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры.

Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую? У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка.

Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое. Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости.

Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы. После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи  старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку.

Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая: — Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

• Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене
• Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют: — Старая квартира  однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит  старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие  лифта и прочие «прелести».

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться.

Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать. Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка.

Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:

— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы.

В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором.

Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру.

В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка.

Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах.

  Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

 

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина: — «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность  платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке.

Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время.

Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

Как застройщики берут в зачет «вторичку»: о трейд-ин и других способах покупки нового жилья с продажей старого

Обмен старой квартиры на новую жилплощадь по схеме трейд-ин — хороший вариант в ситуации, когда вам нужно быстро купить жилье в новостройке. Но по сравнению с автомобильным рынком трейд-ин в недвижимости не так популярен. Почему? Есть несколько причин.

Кого-то не устраивает сама схема, кто-то еще не разобрался в процессе обмена, а кто-то просто не знает, что есть такой способ улучшения жилищных условий. Рассказываем, что такое трейд-ин, как он работает, какие имеет плюсы и минусы, как еще можно купить квартиру в новостройке.

Многие хотели бы обменять старую квартиру на новую, но не знают, как это сделать на практике. realty.rbc.ru

Что такое трейд-ин

Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».

В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».

Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.                    

Трейд-ин в недвижимости

Сейчас трейд-ин стали предлагать и девелоперы. Этой сделкой также занимается риэлторское агентство, и отличие только в том, что оно является партнером строительной компании.

Вы не можете сдать старую квартиру застройщику и сразу заселиться в новые апартаменты. Схема работает следующим образом. Застройщик предлагает услуги «своего» риэлтора, который продает ваше жилье. Только после продажи деньги идут на покупку новых «квадратов» от этого застройщика. Весь процесс проходит через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Таким образом, процедура включает две параллельные сделки — продажу «вторички» и покупку новостройки. Соответственно, составляется два договора купли-продажи: договор на реализацию старой квартиры и договор купли-продажи (бронирования) квартиры в новостройке.

https://www.youtube.com/watch?v=6M_9DABE5CI\u0026pp=ygW4AdCt0YTRhNC10LrRgtC40LLQvdGL0LUg0YHRhdC10LzRiyDQvtCx0LzQtdC90LAg0YHRgtCw0YDQvtC5INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L3QsCDQvdC-0LLRg9GOINC4INC20LjQu9GM0Y8g0LIg0L3QtdC00LDQstC90L4g0L_QvtGB0YLRgNC-0LXQvdC90L7QvCDQtNC-0LzQtSDQvdCwINCw0L3QsNC70L7Qs9C40YfQvdC-0LU%3D

Стоит напомнить, что такой трейд-ин квартир работает только для новостроек.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья может быть совершена и своими силами. Но тогда вам придется самостоятельно искать покупателя, проверять документы, бронировать новостройку и выполнять другие действия. Часто у покупателя на это просто нет времени.

В трейд-ин от застройщика участвует аффилированный риэлтор. nedvio.com

Процедура покупки квартиры по трейд-ин

Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.

Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.

Шаг №2. Риэлтор, который сотрудничает с застройщиком, осматривает вашу квартиру и оценивает ее. Юрист компании проверяет документы на недвижимость.

Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).

Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.

Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.

Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.

Шаг №6. После всех расчетов с покупателем и застройщиком необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете это сделать самостоятельно, с помощью юристов вашей строительной компании или в любой нотариальной конторе.

Требования к квартире для продажи

Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.

Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:

• по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
• охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
• «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
• старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
• желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
• износ дома не превышает 40%;
• все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
• идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.

Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.

Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. nedvio.com

На что нужно обратить внимание

Вы должны понимать, что, скорее всего, ваша старая квартира будет продаваться по цене ниже рыночной. Разница обычно составляет 15%, но она может вырасти, если ваша жилплощадь не пользуется спросом.

Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов. В свою очередь, вам нужно будет снизить стоимость жилья. Есть еще вариант — сменить застройщика, вернув стоимость бронирования или сумму первого взноса.

Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.

Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин

Возможность быстро продать и сразу купить квартиру в новостройке — основная выгода схемы трейд-ин. Вы экономите время и, не тратя особых усилий, получаете благоустроенное жилье.

Какие еще преимущества есть у трейд-ин?

1. Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
2. По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».

3. Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
4. Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.

5. Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.

Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. birminghamwelcomehome.com

Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно

Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.

Какие еще недостатки есть у трейд-ин?

1. Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, то вам придется снимать жилье на это время или проситься на постой к родственникам.
2. Выбор квартир ограничен, так как по данной схеме работают не все застройщики и участвуют в ней не все новостройки. Более того, порой даже не каждая квартира в выбранном доме.

3. Ваша старая квартира может быть «отбракована» оценщиками застройщика. Как уже говорилось, жилье для обмена по трейд-ин должно отвечать требованиям строительной компании.
4. Существует риск того, что ваша новостройка окажется в числе долгостроя. Или вы уже продите свою старую квартиру, а застройщик в это время обанкротится.

Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры

Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.

1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья

В этом случае вы берете на себя все хлопоты, связанные с продажей старой квартиры. Если новостройка стоит дороже и нужно добавить, то выбирайте застройщика, который предлагает покупку в рассрочку.

https://www.youtube.com/watch?v=6M_9DABE5CI\u0026pp=YAHIAQE%3D

По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.

2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки

Этот вариант можно отнести к трейд-ин с одной оговоркой: после продажи своей старой квартиры вы остаетесь в ней жить до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию.

Сделка сопровождается тремя договорами

1. Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. Договор купли-продажи «вторички».

   В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.

3. Договор аренды старой квартиры.

   Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.

3. Жилье в ипотеку с залогом

В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.

В результате вы сможете жить в залоговой квартире, но распорядиться (продать, завещать, подарить и т.д.) жильем получится только после полного погашения долга.

Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?

Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?

• Махнем не глядя, или Как продать квартиру по трейд-ин
• Как обиженная супруга претендовала на долю в квартире, купленную бывшим мужем в новом браке
• Битва за наследство: как два племянника хотели получить квартиру престарелой тетки и что из этого получилось
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как сменить хрущевку на новостройку

Желание улучшить свои жилищные условия — вполне понятно и логично. Но при этом возникает вопрос, как сменить хрущевку на новостройку с минимумом сложностей и переплат. Вы можете просто продать старую квартиру, и когда появятся деньги, заняться поиском новостройки. Но это путь долгий, и есть риск остаться “на улице, когда старую недвижимость уже продали, а новой еще нет.

Варианты и возможности

Можно использовать взаимозачет или trade-in. Эти два метода довольно близки. В обоих случаях вы пользуетесь услугами риэлтора, который либо выкупает сам, либо перепродает вашу хрущевку, и практически одновременно покупает вам квартиру в новостройке. 

Само собой, что второй вариант – проще, удобнее и надежнее. Мы предлагаем немного подробнее разобраться, как именно в современных условиях можно сменить хрущевку или другую «вторичку» на новостройку, и какие нюансы нужно учитывать при выборе агента и метода обмена.

Изначально трейд-ин использовался в автомобильном бизнесе, когда автодилеры принимали подержанные машины в счет оплаты новых.

На российском рынке недвижимости схема стала использоваться, начиная с 2014 года, когда сегмент испытывал серьезный кризис.

Специалисты по недвижимости старались придумывать выгодные, оригинальные предложения, которые помогут поднять или хотя бы удержать продажи на определенном уровне.

Сегодня ситуация на рынке недвижимости не столь критична. Тем не менее, метод прижился и стал полноценным инструментом продаж. Если верить анализу рынка, trade-in (трейд-ин или взаимозачет) все еще находится в состоянии развития. До сих пор не существует четких и однозначных правил оформления подобных сделок, а риэлторы применяют самые разные алгоритмы.

Что лучше: взаимозачет или trade-in?

Выше мы и сами объединили эти два инструмента в один, так как для покупателя различия здесь минимальны. Более того, большинство специалистов по недвижимости также их не разделяют, просто в разных случаях, в зависимости от ситуации, пользуются одним из инструментов. Но все же для более глубокого понимания ситуации, стоит разобраться в нюансах.

Схема trade-in

Трейд-ин – это схема, при которой для оплаты части стоимости новой вещи вы отдаете старую. Это прекрасно работает при продаже автомобилей или бытовой техники. Но рынок недвижимости внес свои коррективы. 

Ключевое отличие — это отсутствие четкой грани, разделяющей трейд-ин и взаимозачет. Первый вариант схемы предполагает обычный обмен старой квартиры на новое жилье с доплатой или без. В этом случае риэлтор часто сам выкупает ваше жилье для последующей перепродажи или других целей. Взамен вы получаете квартиру в новостройке из перечня, продолженного покупателем вашего жилья.

Взаимозачет

Традиционный срок брони – 45 дней. Потому продажа при сделках взаимозачета оформляется в крайне сжатые сроки.

Основные отличия методов

С точки зрения владельца хрущевки методы почти не отличаются. Но есть и некоторые различия:

1. Цена продажи. При покупке trade-in застройщик или агентство недвижимости становятся владельцами квартиры. Она числится на балансе, владелец должен оплачивать коммунальные счета. Стоимость выкупа такой недвижимости на 15% ниже рыночной. При взаимозачете можно продать жилье по реальной цене.
2. Взаимозачет – это риск, связанный с поиском покупателя. Если риелтор не сумеет продать ваше жилье в сжатые сроки, бронь на новостройку будет снята. И придется заново искать и бронировать квартиру и, соответственно, переносить по времени возможность сменить хрущевку на новостройку.

В итоге благодаря трейд-ин можно действительно быстро и выгодно сменить хрущевку на новостройку.

Что можно обменять на новостройку

Компании, работающие по взаимозачету и трейд-ин, утверждают, что ограничений принимаемых старых квартир в счет оплаты новой практически не существует. Даже если вы купили квартиру сравнительно недавно, например, в другой новостройке, в том числе, в ипотеку, сменить ее на новую при желании вполне возможно. 

Единственное исключение –  аварийное состояние жилья. Например, вы не сможете обменять квартиру в доме, предназначенном под снос или расселение. Не менее важна чистота объекта с юридической точки зрения, т.е. отсутствие на недвижимости обременений или залогов.

Что ждет trade-in в ближайшем будущем

Статистика показывает, что за 2019 год количество альтернативных сделок выросло на 20-25%, что позволяет спрогнозировать дальнейший рост этого типа купли-продажи жилья. Эксперты связывают такую тенденцию с уменьшением денежной массы на руках граждан в связи с кризисом, а в 2020 году ситуацию усугубила пандемия коронавируса и связанный с ней режим самоизоляции.

Вопреки всем сложностям, все большее число россиян стремится улучшить условия жизни и сменить хрущевку или «панельку» на современное удобное жилье. Потому вполне можно ожидать, что trade-in в ближайшие годы будет активно развиваться, появятся определенные стандарты, и нашим согражданам будет еще проще и удобнее переселяться в новостройки из старых тесных квартир.

Агентство Недвижимости Сбербанка по Трейд ин • Виды трейд-ин

Система трейд-ин набирает все большую популярность среди тех, кто хочет безопасно и быстро обменять вторичное жилье на новостройку.

В статье рассмотрим, как обменять вторичное жилье на новостройку, какие для этого необходимы документы, а также узнаем какие подводные камни ожидают покупателя и продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Как обменять вторичное жилье на новостройку?

Схема трейд-ин для старой недвижимости

1. В первом случае клиенту бронируется новостройка с фиксацией срока и стоимости, а старая квартира выставляется на рынок по заниженной стоимости. Для ускорения процесса продажи риелтор выставляет недвижимость стоимостью на 20-30% ниже рыночной.
2. Во втором случае бронирование нового жилья не предусматривает фиксацию срока и стоимости.

   В таком случае есть возможность продать старое жилье по более выгодной цене. Но существует риск того, что при продаже по более высокой стоимости старого жилья, поднимается в цене и новое.

Сбором документов, поиском покупателей и продажей продавец будет заниматься сам.

Такой вариант подходит для тех, кто имеет средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и имеет время, требующееся для продажи недвижимости.

Плюсы и минусы

Самым главным достоинством схемы взаимозачета можно назвать оперативность. На протяжении всего времени сделку будут вести грамотные специалисты, которые помогут подобрать жилье и осуществят ее юридическое сопровождение.

Схема трейд-ин может стать хорошим выходом для тех, у кого есть денежные накопления и свободная недвижимость. Несмотря на эти достоинства, низкая популярность данной услуги в системе сделок с недвижимость обусловлена и целым рядом минусов.

• Цена старой квартиры почти всегда ниже рыночной стоимости из-за сжатости сроков реализации. В результате этого клиент может потерять до 30% реальной стоимости квартиры.
• Агентства предлагают к покупке только те квартиры, которые выгодны им. В результате клиент весьма ограничивается в выборе покупки.
• Нередко в продажу идет еще строящаяся жилплощадь, сроки сдачи которой могут быть растянуты на длительный срок. На этот случай клиент будет вынужден арендовать жилье до ввода в эксплуатацию нового дома. Есть нюанс и с уже готовой новостройкой. В ней нет возможности зарегистрироваться сразу, следовательно, нужно быть зарегистрированным где-то в другом месте.

Какие документы нужны?

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
2. Правоустанавливающая документация: завещание, договор купли-продажи, договор дарения.
3. Выписка из домовой книги.
4. Кадастровый паспорт.
5. Квитанция об уплате госпошлины.

6. Справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
7. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира приобретена в браке.
8. Согласие органов опеки, если в собственниках квартиры есть лица, не достигшие возраста 18 лет.

Стоимость и сроки

Подводные камни сделки

Немного реже, чем обмен старой квартиры на новую, возникает необходимость обменять уже приобретенную квартиру на другую. Не устроил этаж, требуется увеличение жилплощади – жизненные ситуации могут быть абсолютно разными.

Как можно обменять новое жилье на аналогичное?

В случае отказа застройщика, продавцу самому придется искать покупателей на квартиру и продавать ее по переуступке прав требования. Далее можно будет покупать новую квартиру у застройщика по договору долевого участия.

Особенности сделки с застройщиком по договору долевого участия

При приобретении жилья по ДДУ важно понимать, что приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем.

Также нелишним будет ознакомиться с законами, которые регулируют отношения в этой сфере: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Варианты и порядок действий

1. Если покупатель после введения дома в эксплуатацию принимает решение поменять квартиру, не зарегистрировав при этом право собственности, то он должен будет сначала передать свои права на квартиру третьему лицу.

   Однако в ряде случаев застройщик может одним из пунктов в договоре указать невозможность передачи прав на квартиру третьему лицу. В таком случае обмен по данной схеме будет невозможен.

2. Если покупатель хочет обменять квартиру по договору уступки на квартиру большей площади с доплатой, есть возможность осуществить данную сделку, заключив еще одну сделку по уступке права по долевому соглашению.

   При этом дольщик берет на себя поиск покупателя для переуступки права. Как только дольщик получит от него деньги за квартиру, он сможет приобрести у застройщика новую жилплощадь.

Стоимость и сроки

После того, как у дольщика на руках будет право собственности на жилье, можно будет заниматься оформлением прописки через миграционную службу.

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе. А если у вас еще есть вопросы, задавайте их мне!

Обменяем Вашу старую квартиру на новую в Москве

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

Ещё один проверенный способ поменять старую квартиру на новую — Лайфхакер

Если квартира стала для вас слишком маленькой, надоело ездить из дома на работу через весь город или просто захотелось сменить обстановку, пора подумать о способах решения жилищного вопроса. Выяснили, почему отдать квартиру в trade-in удобнее и выгоднее, чем продавать старую и покупать новую.

Что такое trade‑in

Trade‑in — программа, которая позволяет обменять старую вещь на новую с компенсацией разницы в их стоимости. Система работает с автомобилями, техникой или недвижимостью. Условия обмена могут отличаться.

Например, если вы хотите вместо старого смартфона получить более современный, придётся доплатить. А если решили отдать в trade‑in премиальный автомобиль и взять взамен семейную машину, то можете остаться в плюсе.

Программу удобно использовать в сделках с недвижимостью. Те, кто хотя бы раз продавал квартиру, знают, что процесс требует много времени и усилий. Нужно готовить документы, искать покупателей самостоятельно или тратить деньги на услуги риелторов. А ещё нужно подобрать новое жильё. С trade‑in вы убиваете сразу двух зайцев: быстро продаёте старую квартиру и легко покупаете новую.

Преимущества trade‑in

• Скорость. Не нужно месяцами искать покупателей, показывать им квартиру и изучать предложения всех застройщиков, чтобы купить новое жильё.
• Безопасность. Прямая продажа недвижимости связана с различными рисками. Например, вы неправильно оформите договор или покупатель расплатится фальшивыми купюрами. С trade‑in опасность минимальна.
• Удобство. Все операции по trade‑in можно провести через интернет, в офис придётся приехать только один раз: чтобы подписать документы купли‑продажи.
• Выгода. Стоимость новой квартиры фиксируется при бронировании, поэтому можно избежать рыночных колебаний цены между продажей и покупкой.

Недостатки trade‑in

• Не все квартиры подходят для программы.
• Недвижимость по trade‑in покупают дешевле её стоимости. Это плата за высокую скорость проведения сделки.
• Выбрать новую квартиру можно только в жилых комплексах определённого застройщика.

Какую квартиру можно продать в trade‑in

Застройщики и сервисы предъявляют разные требования к объектам, которые могут участвовать в trade‑in. Например, чтобы воспользоваться программой в «ПИК‑Брокер», ваша квартира должна стоить не более 15 миллионов рублей, в ней должно быть до четырёх комнат, а в доме — от пяти этажей.

У других агентств и сервисов могут быть иные требования. Например, учитывается год постройки здания, его состояние, а также наличие несогласованной перепланировки жилья.

Как продать квартиру в trade‑in

Алгоритм работы системы выглядит так:

1. Вы обращаетесь к специалистам сервиса.
2. Они оценивают вашу квартиру.
3. Вы бронируете жильё в новом доме и фиксируете цену.
4. В течение определённого срока компания обязуется провести обе сделки.

Быстро продать старую квартиру и приобрести новую можно с помощью сервиса «ПИК‑Брокер».

Специалисты компании, ориентируясь на знание рынка и алгоритмы искусственного интеллекта, оценят вашу недвижимость, предложат варианты нового жилья и проведут обмен.

Вам не придётся заботиться о юридической стороне вопроса: оформлением всех документов займутся профессионалы. Также вы можете воспользоваться скидкой 3% на покупку квартиры в любом жилом комплексе компании ПИК.

Узнать больше о trade‑in

Квартира в «трейд ин»: меняем старое на новое — Недвижимость в Москве на Living.ru

Сегодня не редкость, когда застройщики, причем, не только столичные, но и региональные, предлагают покупателям новое жилье в обмен на старое. Что это за схема, в чем особенности сделки trade-in и какие плюсы или минусы ей сопутствуют, разбирался LIVING.

Одно окно

Начнем с плюсов. Допустим, семья из пятерых человек проживает в двухкомнатной квартире в старом доме.

Очевидно, что им придется откладывать деньги несколько лет, прежде, чем они смогут поменять это жилье на более просторный вариант, или же им придется влезть в ипотеку, что тоже заставит долгие годы жить всех членов семьи в режиме экономии.

Вот как раз в этой ситуации выручает предлагаемая застройщиками схема trade-in.

В общих чертах это выглядит так: покупатель выбирает квартиру в новостройке, бронирует ее, предлагает взамен свою вторичную квартиру, проводится ее оценка, идут поиски покупателя для нее, а затем одновременно подписываются договор долевого участия (застройщик и дольщик) и договор купли-продажи (дольщик и покупатель старой квартиры). LIVING уже разбирал в деталях эту схему.

Бронируется квартира в новостройке обычно на 3-4 месяца чаще всего с фиксацией цены. Стоит эта услуга, по словам экспертов, около 50 тыс. рублей. «Распространено мнение, что продать жилье по этой программе можно, только опустившись в цене. Точка зрения оправданная, но иногда бывает и по-другому.

Небольшие квартиры с хорошей транспортной доступностью могут быть реализованы и без дисконта. В нашем случае клиент выставил на продажу однушку в доме в Ореховом проезде (Москва). Квартиры на «вторичке» стоили здесь 5,2-5,3 млн рублей. Этому уровню соответствовал и ценник. Однако покупателя не пришлось долго искать – потребовалось несколько дней.

И стоимость сделки получилась даже больше — 5,6 млн рублей», — рассказывает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI.

Однако, несмотря на то, что схема востребована покупателями, массового характера она не носит, поскольку здесь есть свои нюансы. «Для операций trade-in подходят только квартиры, при этом полностью юридически чистые.

Дачи, таунхаусы, загородные дома не рассматриваются», — рассказывает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. Кроме того, для девелопера это не профильный бизнес, и работают по этой схеме только крупные компании, которые таким образом хотят привлечь дополнительный поток покупателей.

Бронируя за клиентом квартиру, застройщик фактически гарантирует продажи в будущем, есть шанс, что покупателя не переманит конкурент. «Основная цель застройщиков – расширить охват потенциальных клиентов.

Учитывая сложную ситуацию с платежеспособностью покупателей, для многих из них единственным способом приобретения новостройки становится продажа старого жилья. Но есть и очевидная сложность – далеко не всегда клиенты пытаются реализовать ликвидные объекты.

Среди них могут быть как старые дома, не попавшие под реновацию, так и относительно недавно построенные панельные многоэтажки, имеющие все шансы быстро найти клиента», — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

А для того, чтобы не носиться со старой квартирой покупателя как с писаной торбой, и не знать, что с ней делать, застройщики как раз и привлекают сторонние компании для реализации этой услуги.

По словам Андрея Белова, заместителя коммерческого директора Tekta Group, сделку от начала и до конца может сопровождать партнер застройщика, то есть проводить экспертную оценку жилья, запускать рекламу, организовывать фотосъемку, принимать звонки, проводить показы, собирать необходимые для продажи документы.

Иногда застройщики создают внутри своей компании отдел продаж, который занимается этими вопросами, но чаще все-таки привлекают именно партнеров/агентства недвижимости. В этом случае обе сделки – продажа вторичной квартиры и покупка новостройки – проходят в режиме «одного окна».

«Поскольку осуществляется две сделки, то заключается два договора, и оба они оплачиваются. При выборе и бронировании квартиры в новостройке оплачиваются услуги по ДВОУ (договор возмездного оказания услуг), который включает в себя услуги по подбору квартиры в новостройке, регистрации документов и пр.

Агентский договор на продажу вторичного объекта, соответственно, подразумевает оплату услуг риэлтора по поиску покупателя на объект и сопровождение этой сделки. Это включает в себя услуги по оценке, а также рекламу объекта, показы, юридическое сопровождение», — перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

ЖК Big Time. Фото от застройщика

Мария Литинецкая говорит, что если после оценки квартиры клиента не устроит предложенная стоимость, он просто отказывается от взаимозачета и продает жилье самостоятельно.

«Стоимость продажи trade-in сопоставима или даже ниже затрат при продаже через стороннего риэлтора. К примеру, в нашей компании trade-in стоит 2% от стоимости вторичной квартиры (минимум 150 тыс.

рублей)», — уточняет эксперт.

В мире trade-in

Кстати, о том, что схема trade-in для девелопера – это еще один способ привлечения покупателей, свидетельствует и то, что программа гораздо более популярна в области, нежели в столице.

Все-таки на московское жилье покупатели находятся без особых проблем, а в область, к примеру, те же москвичи уже отказываются переезжать. Хотя еще лет пять назад это было трендом – улучшать свои жилищные условия, переселяясь с детьми из тесных столичных «хрущевок» в просторное подмосковное жилье.

Существуют и другие различия. «У нас схема trade-in применяется в проектах «Маяковский» и Big Time. Это объекты бизнес-класса на севере и северо-западе Москвы. Несмотря на плановое повышение цен, стоимость «квадрата» в выбранном объекте сохраняется на 25 дней.

Соответственно, клиент не понесет никаких дополнительных затрат, а приобретет квартиру по той цене, по которой планировал», — рассказывает Андрей Белов.

По его словам, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в ЖК «Маяковский» составляет 8,85 млн рублей за 40,6 кв. м, двухкомнатной – 10,5 млн рублей за 46,3 кв. м, трехкомнатной – 17,3 млн рублей за 84,5 кв. м.

В продаже также представлены пятикомнатные квартиры от 28,1 млн рублей за 135,2 кв. м. В проекте Big Time минимальная стоимость студии составляет 7,25 млн рублей (28,3 кв. м), однокомнатной квартиры – 8,16 млн рублей (38,7 кв.

м), двухкомнатной – 10,9 млн рублей (57,8 кв. м), трехкомнатной – 14,8 млн рублей (81 кв. м).

Для сравнения, в ближнем Подмосковье программа trade-in предлагается в комплексах «Южная Долина», «Южное Видное» и «Ново-Молоково». Здесь срок бронирования составляет три месяца, иногда застройщик предусматривает продление бронирования до четырех месяцев. Стоимость жилья при этом фиксируется.

Однокомнатные квартиры площадью от 38 до 41,4 кв. м в ЖК «Южное Видное» (6 мкр.) стоят, по словам Валерия Кузнецова, от 3,6 млн до 3,84 млн рублей. Двушки площадью от 54 до 67 кв. м предлагаются от 4,7 млн до 5,5 млн рублей.

Цены на трехкомнатные квартиры в комплексе – от 5,8 млн рублей, площади варьируются от 76 до 95 кв. м.

ЖК «Ново-Молоково». Фото от застройщика

Ирина Доброхотова приводит несколько примеров столичных жилых комплексов, где действует схема trade-in.

Среди них «Пресня Сити» (застройщик MR Group), «Домашний» (Группа ПСН), «Мир Митино» (УК «Развитие»), Headliner («Кортрос»), «Прайм Тайм» («Атлантик»), «Родной город.

Октябрьское поле» («РГ-Девелопмент»), «Парк Легенд» («ТЭН»), «Кварталы 21/19» («ВекторСтройФинанс»), «Гринада» (Группа ПСН), «Семеновский парк» (РГ-Девелопмент»).

Не без ложки дегтя

Выше эксперты уже говорили, что по схеме trade-in возможно продать далеко не каждый объект. Еще одна «заковырка» в том, что по этой программе возможна только эксклюзивная реализация жилья одним единственным агентом, то есть клиент не может одновременно сотрудничать с другим риелтором.

«Однако, если собственник самостоятельно находит покупателя, то никто не запрещает ему расторгнуть договор trade-in.

К тому же, многие предпочитают работать с уже проверенными риелторами, которых они не променяют даже на проведение сделки «под ключ» с одновременной продажей вторичного и покупкой первичного жилья», — успокаивает Мария Литинецкая.

Валерий Кузнецов обращает внимание, что если жилье не было продано за три месяца и человек не смог приобрести квартиру, то деньги как за услуги агентства-партнера, так и за бронирование квартиры в новостройке не возвращаются. И эту важную информацию стоить учесть будущему покупателю. «В целом trade-in сложная схема привлечения покупателей.

Во-первых, далеко не все квартиры клиентов ликвидные, и высока вероятность не продать их в краткие сроки. Во-вторых, нередко квартиры расположены за пределами МКАД, что делает их оценку и продажу еще более трудными.

В-третьих, иногда вырученные средства не покрывают полностью стоимости выбранной квартиры, и на остаток сумму необходимо брать кредит, что трудно оформить юридически», — добавляет Андрей Белов.