Договор аренды квартиры, который заключается между физическим лицом (собственником) и юридическим (компанией, которая выступает арендатором), имеет несколько особенностей по сравнению с обычным соглашением. При составлении документа следует обязательно учесть права и обязанности, ответственность сторон. Образец договора аренды, а также пошаговая инструкция по его составлению приведены в материале.

Советуем ознакомиться с тем как юридически правильно заключить соглашение о расторжении договора аренды — узнать подробнее.

 Образец договора аренды квартиры юридическим лицом у физического лица (word)

Стороны и существенные условия договора

Подобный документ составляется между двумя сторонами:

1. Арендодателем выступает собственник – частное лицо.
2. Арендатором является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо (частная компания, общественное или религиозное объединение и т.п.). Компания направляет своего представителя – им может быть как сам директор, так и его представитель, действующий по доверенности.

При этом не стоит путать понятия «аренда» и «найм». По сути они означают одно и то же, однако в случае с наймом обеими сторонами являются частные граждане. Если же собственник подписывает соглашение с юридическим лицом или ИП, речь идет об аренде (иногда такие правоотношения также называют коммерческим наймом).

Образцы и примеры составления договора найма жилого помещения смотрите тут.

Среди существенных условий соглашения выделяют два:

1. Собственно предмет договора – т.е. какой именно объект передается в аренду (точный адрес, площадь, этаж, технические характеристики).
2. Цена (регулярный платеж, который выплачивается раз в месяц или с другой периодичностью).

Подобное соглашение заключается между сторонами в том случае, если юридическое лицо намерено использовать помещение:

• для коммерческих целей;
• для некоммерческих целей (например, благотворительная деятельность);
• для размещения своих сотрудников (проживание в командировке, во время работы на вахте и т.п.).

В образце договора аренды следует обязательно уточнить все возможные цели использования, поскольку жилое помещение можно эксплуатировать только в рамках конкретных видов деятельности.

Советуем ознакомиться с материалом о том как правильно заключить договор о безвозмездном пользовании жилым помещением — узнать подробнее.

Образец договора 2018 и инструкция по его составлению

Единых образцов этого документа не существует, но на практике принято отражать в нем все общепринятые разделы (стороны, предмет, ответственность каждой стороны, ее права и обязанности и т. п.).

Преамбула и предмет

Стороны описывают дату, место составления договора, а также свое данные:

• ФИО, паспортные данные;
• реквизиты Устава юридического лица и доверенности (если фирму представляет не директор, а сотрудник).

В предмете подробно описывается адрес и характеристики квартиры.

Также в этом пункте необходимо обязательно сослаться на свидетельство о собственности, на основании которого объект принадлежит частному лицу.

Предполагается, что на момент подписания соглашения стороны ознакомились с оригинальными документами на квартиру, паспортами друг друга, учредительными документами компании и убедились в их подлинности.

Размер и порядок оплаты

Поскольку помещение предоставляется в пользование частной компании, принято указывать не только общий размер ежемесячного платежа, но и плату за 1 квадратный метр. Отдельно прописываются такие пункты:

• входят ли в указанную сумму коммунальные услуги или нет;
• входит ли в эту сумму НДФЛ или нет (подробнее – в соответствующем разделе);
• как часто может меняться размер платежа (обычно не чаща раза в год);
• каков порядок проведения платежей – наличными или банковским переводом (с указанием реквизитов счета и ФИО получателя).

Права и обязанности сторон

Это наиболее важный пункт с точки зрения разделения ответственности арендатора и арендодателя. В кратком виде права и обязанности описаны в таблице.

права	обязанности
арендатор	использовать помещение по назначению; использовать находящееся в помещении имущество; в случае необходимости требовать от собственника проведения ремонта или компенсации понесенных затрат; производить ремонт своими силами только с согласия владельца; сдавать помещение в субаренду только с согласия владельца.	вносить ежемесячный платеж не позднее установленного срока; оплачивать все коммунальные услуги не позднее определенного срока; не использовать помещение в целях, не предусмотренных текстом соглашения; бережно относиться к имуществу.
арендодатель	посещать квартиру раз в месяц (или с другой периодичностью); требовать поддержание порядка, отсутствия загрязнений; контролировать состояние квартиры и его использование только по целевому назначению; требовать досрочного внесения арендной платы, если арендатор нарушил заранее оговоренные условия договора.	гарантировать юридическую чистоту объекта (отсутствие обременений, залога, ареста, притязаний третьих лиц); гарантировать надлежащее состояние помещения и оборудования в нем, отсутствие дефектов; передать квартиру и имущество в ней (ключи) в установленный срок; производить текущий или капитальный ремонт за свой счет с установленной периодичностью; заблаговременно уведомлять о своем посещении помещения.

Срок аренды, порядок изменения и расторжения договора

Срок определяется как конкретная дата или же не определяется совсем. Пункт об изменении и возможном расторжении договора следует прописать особенно подробно – стороны должны указать порядок расторжения, а также список возможных причин.

Ответственность сторон и заключительные разделы

Арендатору и арендодателю также следует прописать ответственность за использование самой квартиры и имущества, находящегося в ней: кто компенсирует возможные убытки, как они будут оцениваться.

Ответственность предусматривается и за просрочку ежемесячного платежа – заранее устанавливается процент от суммы, который будет начисляться ежедневно.

Прочие разделы составляются аналогично тому, как это делается в других гражданских договорах.

К договору в обязательном порядке составляется и акт, который подтверждает факт передачи имущества. Если в квартире есть мебель, бытовая техника и другие ценные вещи, они перечисляются отдельным перечнем с указанием названия, состояния и характеристик.

Обязательна ли регистрация договора

Как и в случае обычного договора найма, регистрация договора аренды не является обязательной в 2 случаях:

• срок договора не оговорен (т.е. фактически соглашение является бессрочным, пока одна сторона не инициирует его расторжение);
• срок договора менее 12 месяцев.

Соответственно, если документ подписан, например, на 1,5 года, процедура регистрации обязательна. Она проводится в отделении Росреестра или в любом офисе МФЦ (центры по оказанию госуслуг гражданам и юридическим лицам). С собой необходимо взять те же документы, которые описаны в тексте договора.

За регистрацию необходимо оплатить госпошлину (2000 рублей с собственника и 22000 рублей с юридического лица). На практике распространено явление, когда соглашение заключается на максимально возможный срок без регистрации – т.е. на 11 полных месяцев. Затем стороны подписывают новый договор или продлевают действие предыдущего путем подписания дополнительного соглашения.

Договор аренды с юридическим лицом может быть заключен исключительно в письменной форме – иначе сделка признается недействительной.

Кто оплачивает налоги

По общему правилу налог с дохода за сдачу квартиры в аренду должен оплачивать сам собственник. Однако в данном случае НДФЛ оплачивает организация.

На практике компании могут уклоняться от этой процедуры, однако в договоре сумму налога следует учесть в обязательном порядке.

Ее прописывают в пункте о ежемесячном платеже: НДФЛ должен быть включен в этот налог (13% для российских компаний и 30% для зарубежных).

О том чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов мы подробно рассказывали тут.

Важно иметь в виду, что собственнику на руки достается ежемесячная сумма за вычетом этого налога. Поэтому предпочтительно указать и общую цену, и размер налога, и разницу. В любом случае физическое лицо не платит никаких налогов – это обязанность организации, т.е. арендатора.

Таким образом, в договоре аренды квартиры между частным и юридическим лицом есть несколько особенностей. Поскольку в большинстве случаев предполагается коммерческое использование помещение, собственнику нужно очень внимательно составить текст и предвидеть возможные риски. Если соответствующего опыта недостаточно, предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Поделиться ссылкой:

Загрузка…

Особенности договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицом, ИП или организациями. Образец

Согласно правилам, прописанным в гражданском законодательстве, договор аренды помещения может быть заключен между физическим и юридическим лицом.

Итак, что это за документ? Какими нормативными актами регулируется? Что обязательно должен включать в себя? Далее в статье будут описаны основные моменты, которые должен знать гражданин, планирующий заключить договор подобного рода.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Основным законодательным актом, регулирующим правоотношения, возникающие между сторонами по договору аренды, является Гражданский кодекс РФ. Главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписан порядок заключения, оформления, изменения и расторжения договора аренды.

Кроме того, соглашение, заключенное между физическим и юридическим лицом, по временному использованию помещения также попадает под действие Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Важно. В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ в случае, если хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом, то такое соглашение подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Заключение соглашения для размещения в жилом помещении офиса

• кофейни;
• салоны красоты;
• различные агентства;
• небольшие магазины и т.д.

Однако в данном случае есть одно важное условие. Арендуемое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. В противном случае такие правоотношения будут противоречить п.2 ст.671 ГК РФ, в котором написано, что юридическое лицо может снять жилую квартиру только для проживания граждан. Если же данное правило соблюдено, то тогда стороны могут смело заключать договор аренды помещения под офис.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Необходимые документы

Для официального заключения договора аренды между физическим и юридическим лицом сторонам сделки потребуются следующие документы:

1. Арендодателю (физическому лицу) – в примерный перечень бумаг, которые он должен будет предоставить, входит:
   • удостоверение личности;
   • правоустанавливающие документы на квартиру;
   • технический паспорт.
2. Арендатору (организации)– данный участник сделки должен будет подготовить следующие документы:
   • паспорт представителя юридического лица;
   • учредительные документы (устав, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, свидетельство о государственной регистрации в качестве ООО и т.д.);
   • справку о постановке на учет в налоговом органе;
   • банковские реквизиты.

Справка. Следует помнить, что договор начнет действовать только после регистрации в Росреестре. Для прохождения этой процедуры дополнительно к приведенному выше списку добавится соответствующее заявление и текст соглашения об аренде.

В действующем законодательстве не прописаны конкретные правила по составлению такого договора. Вместе с тем, он подготавливается в письменном виде.

При этом из его содержания должно быть очевидно кто, кому и какое имущество передает во временное пользование (п.3 ст.607 ГК РФ).

Структура

Структура договора аренды, заключаемого между физическим лицом и организацией, включает в себя следующие разделы:

• информация о подписантах;
• предмет соглашения;
• права и обязанности, которые должны выполнять участники сделки;
• расчеты по арендной плате;
• период действия договора;
• порядок расторжения соглашения или внесения в него изменений;
• ответственность арендатора и арендодателя;
• дополнительные условия.

Особое внимание следует уделить описанию предмета договора аренды. Это очень важный раздел, так как от правильности его составления во многом зависит юридическая сила всего документа.

Тут обязательно нужно прописать:

• полный адрес квартиры;
• общую площадь;
• количество комнат;
• оборудование, которым оснащено помещение.

Подписанты

В данном разделе должна быть отражена персональная информация о каждом участнике сделки. Так, сведения об арендодателе должны включать (если он физическое лицо):

Информация, характеризующая арендатора, должна содержать в себе:

• ФИО и должность официального представителя организации;
• наименование и адрес юридического лица.

Сроки действия и особенности

Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на любой срок. Каких-либо ограничений тут нет. При этом стороны имеют полное право и вовсе его не указывать в тексте. В данном случае будет считаться, что соглашение оформлено на неопределенный промежуток времени.

Как правило, в разделе «Срок действия» отражается следующая информация:

• период действия арендных правоотношений;
• срок, в течение которого вторая сторона должна быть уведомлена о намерении расторгнуть договор (согласно п.2 ст.610 ГК РФ на это отводится 3 месяца);
• отметка о том, что, если после истечения действия соглашения ни одна из сторон не сообщит о намерении расторгнуть его, он автоматически будет продлен на аналогичный период времени.

Сведения о порядке расчетов между сторонами сделки отражаются в разделе «Арендная плата и порядок расчетов». Тут прописывается:

• размер ежемесячного платежа и порядок его исчисления;
• точная дата, до наступления которой арендодатель должен получить деньги;
• сообщение о том, что в арендный платеж не включаются услуги ЖКХ;
• указание на то, что по соглашению участников сделки размер оплаты за временное использование объекта недвижимости может ежегодно меняться.

Дополнительно стоит отметить, что при выборе порядка установления цены арендодателю следует ориентироваться на п.2 ст.614 ГК РФ.

Согласно этой норме арендная плата может иметь следующий вид:

• твёрдая денежная сумма, перечисляемая на регулярной основе или единовременно;
• доля от продукции, плодов и прочих доходов, полученных арендатором в результате использования арендованной жилплощади;
• оказание услуги;
• передача какой-либо ценной вещи в собственность владельцу помещения;
• осуществление ремонта арендуемой квартиры за счет арендатора.

Права и обязанности сторон

Так, к основным обязанностям хозяина квартиры относится следующее:

• должен передать имущество, соответствующее условиям, прописанным в договоре;
• выполнять требования арендатора, связанные с выявленными недостатками имущества, переданного в аренду;
• осуществлять капитальный ремонт помещения;
• уведомить об имеющихся правах третьих лиц (в отношении объекта, переданного во временное пользование).

В свою очередь владелец квартиры вправе требовать расторжения договора (при наличии соответствующих оснований), периодически посещать свою собственность. Арендатор должен выполнять следующие обязанности:

• своевременно платить аренду;
• поддерживать помещение в хорошем состоянии;
• использовать строго по назначению;
• проводить текущий ремонт и нести расходы, связанные с содержанием недвижимости, полученной по договору аренды.

С согласия собственника арендатор может сдавать помещение в субаренду.

Стоит отметить, что согласно положениям ГК РФ стороны такого соглашения, несут определенную ответственность друг перед другом. Так, в соответствии со ст.612 ГК РФ хозяин отвечает за недостатки квартиры, которые препятствуют полноценному ее использованию. В этом случае арендатор вправе требовать:

• бесплатного устранения возникшей проблемы;
• уменьшения арендной платы или удержания из нее суммы понесенных расходов;
• возмещения затрат, возникших в результате самостоятельного устранения недостатков;
• расторжение договора.

В свою очередь, арендатор несет ответственность за состояние имущества, которое ему было передано для временного использования, а также своевременное перечисление арендной платы. При нарушении этих обязательств к нему могут быть применены штрафные санкции.

Необязательные, но полезные пункты

В текст договора аренды между юридическим и физическим лицом также можно включить:

1. гарантию того, что сдаваемое имущество не находится под обременением иных лиц (в залоге у банка, под арестом и т.д.);
2. порядок возмещения арендатору расходов, понесенных в ходе осуществления неотделимых улучшений в арендованной квартире;
3. алгоритм внесения изменений в условия соглашения.

Стоит отметить, что при заключении договора аренды между ИП или организациями, возникают некоторые особенности.

В большинстве случаев юридические лица или ИП арендуют друг у друга помещения, относящиеся только к нежилому фонду.

В данном случае съем жилых квартир является скорее исключением из правил. Кроме того, отличается и размер государственной пошлины, уплачиваемой при регистрации договора в Росреестре. Так, при подаче заявления, юридическому лицу придется заплатить 22000 рублей (для граждан эта сумма уменьшена до 2000 рублей).

Подытоживая вышесказанное, можно выделить две главные особенности, касающиеся заключения договора аренды между юридическим и физическим лицом.

Организация, снявшая жилую квартиру, обязана ее использовать исключительно для проживания людей. Если же ее целью является открытие офиса, то тогда помещение должно быть переведено в нежилой фонд.

Кроме того, независимо от срока аренды, такой договор обязательно должен быть зарегистрирован.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицом

 Kampus Production (Unsplash)

По закону, аренда жилого помещения юридическим лицом, то есть организацией, у физического лица, то есть собственника, возможна и полностью легальна.

И даже нюансов у такого вида сделок не очень много: главное, что нужно знать, — как и в случае с любым другим видом найма, отношения между физическим и юридическим лицом нужно закрепить в письменном виде.

Рассказываем, как компании оформить сотрудничество с физлицом, за что она должна платить налоги и как правильно оформить договор.

Сдавать квартиру можно как физическому, так и юридическому лицу. Разница лишь в том, что договор найма заключается с физлицом, а юридическое лицо может получить помещение во временное пользование по договору аренды.

Наймодателем по договору найма может быть любое лицо, а нанимателем — только физическое. Есть и небольшой юридический нюанс: с юридическими лицами заключается именно договор аренды, а не найма, в связи с тем, что сами они, естественно, проживать в помещениях не могут.

Договор аренды между физическим и юридическим лицом могут заключить, например, компании, которые отправляют своих сотрудников в иногородние офисы на переобучение или работу.

Организации могут заключить с владельцем квартиры договор аренды на любой срок — от одного дня до нескольких лет. Собственники обычно рады возможности сдать жильё на длительный срок, так как для них это означает стабильный доход. Бизнесу, в свою очередь, это тоже выгодно, так как не надо каждый раз искать сотруднику новое жильё. 

Главный риск для компании в заключении договора с физическим лицом сводится к тому, что он может незаконно вести свою деятельность — то есть не платить налоги от полученного дохода и никого об этом не уведомлять.

Ответственность за чужие противоправные действия в подобных случаях не наступает, однако и заключившим договор, и проживающим в снятой квартире на законных основаниях придётся давать показания, и, возможно, выступать свидетелями в суде.

Организация может арендовать жильё только для проживания в нём сотрудников. Нельзя размещать офис или склад в квартире: для таких целей подходит только нежилая недвижимость.

В противном случае неправомерное использование квартиры может привести к проверкам от правоохранительных органов. Нанимателю может грозить ответственность на основании части 1 статьи 7.

21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»: административный штраф для граждан — от 1000 до 1500 рублей; для должностных лиц — от 2000 до 3000 рублей; для юридических лиц — от 20 000 до 30 000 рублей.

Когда речь идёт о договоре между физическими лицами, в их отношении действует правило: соглашение об аренде на срок более года должно быть заключено в письменной форме и зарегистрировано в Росреестре.

 Но если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменный договор необходим в любом случае.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 609 ГК «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Договор аренды квартиры юридическим лицом у физического лица по содержанию похож на соглашение, которое оформляется между физлицами. В нашем случае отличие — в оформлении шапки. В начале документа прописывается название компании, ответственное лицо, а также основание, на котором оно уполномочено заключать соглашение.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

https://www.youtube.com/watch?v=ulL5hWn7sV0\u0026pp=ygW0AdCa0LDQuiDQvtGE0L7RgNC80LjRgtGMINC00L7Qs9C-0LLQvtGAINCw0YDQtdC90LTRiyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC80LXQttC00YMg0YTQuNC30LjRh9C10YHQutC40Lwg0Lgg0Y7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60LjQvCDQu9C40YbQsNC80Lgg0L7RgdC-0LHQtdC90L3QvtGB0YLQuCDQuCDQvtCx0YDQsNC30LXRhg%3D%3D

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Это возможно, например, для принятия представителей других компаний, приглашённых на деловые переговоры. Но как подтвердить и отчитаться за такие траты? И можно ли учесть их в расчёте налога на прибыль?

Если договор аренды заключён с человеком, не являющимся предпринимателем, с выплат по такому договору нужно удержать НДФЛ. У арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие, что квартира принадлежит ему по праву собственности, или же доверенность на то, чтобы сдавать её в аренду.

Для подтверждения расчётов по арендной плате необходимо предоставить первичные документы, содержащие все необходимые реквизиты. В этот набор могут входить: 

• договор, заключённый и подписанный обеими сторонами;
• график арендных платежей — документ, который фиксирует ежемесячную оплату нанимателя по основному соглашению об аренде, где прописываются права и обязанности сторон, стоимость оплаты и дата внесения траншей;
• акт приёмки-передачи имущества, счёт на оплату услуг и т. д.. При этом акт об оказании услуг аренды нужно оформлять только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды.

Если организация учтёт затраты на проживание деловых партнёров при расчёте налога на прибыль, то это может вызвать претензии со стороны проверяющих органов.

Затраты на проживание деловых партнёров в большинстве случаев, как показывает практика, не могут быть признаны представительскими расходами.

Тем не менее, если компания готова к возможному спору с инспекцией, то такие затраты можно включить в состав прочих расходов, связанных с трудовой деятельностью. 

Если сотрудники контрагентов будут проживать в квартире, арендованной компанией, то затраты на их проживание можно учесть только в том случае, если эти расходы включены в стоимость договора.

В противном случае такие траты не будут признаны обоснованными, поскольку организация не несёт обязанности возмещать их согласно трудовому законодательству, ведь сотрудники контрагента не являются работниками данной организации.

Это обосновывается статьёй 166 Трудового кодекса «Понятие служебной командировки».

По норме закона, это должна быть поездка сотрудника по распоряжению работодателя на определённый срок для выполнения служебного поручения вне места постоянной работы. Оговаривается, что служебные поездки работников, постоянная работа которых осуществляется в пути или имеет разъездной характер, служебными командировками не признаются. 

Вторая статья, которая запрещает признавать расходы на проживание чужих сотрудников, — 168 ТК «Возмещение расходов во время служебной командировки». Согласно ей, работодатель может компенсировать траты только своим штатным работникам. 

Однако есть прецеденты, в рамках которых расходы на проживание сотрудников других компаний могут быть признаны обоснованными.

Если организация потратилась на аренду жилья для деловых партнёров, чтобы поддержать связи с другими компаниями (подрядчиками, соисполнителями) и привлечь новых клиентов, то такие траты можно считать экономически целесообразными, так как они могут привести к росту производства и расширению рынка сбыта. В некоторых судебных решениях было признано, что уменьшение налогооблагаемой прибыли за счёт таких расходов является законным.

Так, например, представители ООО «Геойлбент» обратились в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением, оспаривающим постановление ФНС.

ООО пожаловалось на налоговую, которая решила, что компания необоснованно предъявила к вычету из бюджета налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с проживанием в арендованной квартире представителей других организаций.

По мнению ФНС, «Геойлбент» неправомерно отнесла к расходам при исчислении налога на прибыль представительские расходы. 

Налоговая сочла, что данные расходы не могут быть рассмотрены как представительские, так как они не являются экономически целесообразными.

Отсутствие целесообразности ФНС выявила, заявив, что невозможно подтвердить срок окупаемости созданного производства, для работы над которым и была предназначена поездка.

Суд решил, что налоговая не имела права выставлять такие требования, так как они не соответствуют статьям Налогового кодекса РФ.

Важно 

Нельзя включать в расходы арендную плату за период, когда арендованное жильё не используется организацией, поскольку плата за жильё в это время признаётся необоснованной. Об этом говорится в статье 252, пункт 1 Налогового кодекса, согласно которой под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты.

Если договор аренды квартиры между физлицом и юрлицом заключается на срок более 11 месяцев, необходимо в течение 30 дней с момента его подписания зарегистрировать документ в Росреестре. Сделать это может любая сторона: собственник, юрлицо или их представители с нотариально заверенной доверенностью.

Документы, которые понадобятся для оформления:

• заявление от имени арендатора или арендодателя (зависит от того, кто подаёт документы);
• паспорт того, кто подаёт заявления;
• оригиналы договора в трёх экземплярах: по одному от каждой из сторон и один для Росреестра;
• акт приёма-передачи недвижимости;
• документ, подтверждающий право собственности арендодателя на недвижимость (нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав или выписка из ЕГРН)
• документ, подтверждающий оплату госпошлины. Оплачивает её тот, кто подаёт заявление на регистрацию.

Если документы подаёт юрлицо, дополнительно понадобятся:

• нотариально заверенная доверенность;
• учредительные документы, ИНН и выписка из ЕГРЮЛ — оригиналы или заверенные копии.

Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей. Оплатить можно в банке, квитанцию надо будет приложить к пакету документов в МФЦ.

Юридические лица имеют такое же право на аренду жилого помещения, как и физические. Но есть несколько особенностей.

• Квартира может использоваться только для проживания в ней.
• Сотрудники могут проживать в таких помещениях только во время служебных командировок.
• Не все расходы компании на проживание сотрудников в арендованном жильё могут быть представлены к вычету.
• Договор между юридическим и физическим лицом об аренде не сильно отличается от соглашения между физлицами, за исключением реквизитов организации.

Договор аренды между юридическим и физическим лицом

Арендные отношения регулируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды одна сторона передает другой во временное пользование и владение какое-либо имущество. Такая сделка всегда является возмездной.

Существенными при этом являются следующие условия:

Для справки: Существенные условия обязательны для указания в договоре. Если их не указать, то договор могут признать незаключенным через суд. 

Сдавать имущество в аренду может только его собственник или специально уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). Участниками арендных отношений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже отмечалось, каких-то специальных норм, регулирующих взаимодействие граждан и организаций, не существует, однако при составлении текста следует учитывать субъектный состав по некоторым вопросам.

Имеет ли гражданин право сдавать имущество без регистрации ИП или регистрации самозанятости

Да, имеет, но только в том случае, если сдача имущества носит разовый характер, а не систематический. Налог в размере 13% уплатить все равно придется, а перед этим, до 20 апреля года, следующего после года получения прибыли, придется также подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую. 

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельность понимается в том числе систематическое получение дохода от пользования имуществом (например, сдачи в аренду движимых и недвижимых вещей).

Если физическое лицо сдает в аренду нежилой объект или, например, транспортное средство, суд может увидеть в этом признаки предпринимательской деятельности. Это может повлечь для вас неблагоприятные последствия – привлечение к административной и налоговой ответственности. 

Если вы разово сдали имущество в аренду, то скорее всего, никаких проблем не будет. Если же вы постоянно сдаете жилье, или машину, и получаете от этого доход, то рекомендуем зарегистрировать самозанятость.

Это можно сделать в несколько кликов в приложении «Мой налог» для мобильных устройств или планшетов. Самозанятость позволит уменьшить размер налогов, которые придется платить в любом случае. Если вы не регистрируетесь, то должны платить 13% с дохода, как физическое лицо.

Как самозанятый, если сдаете имущество не юридическим лицам, будете платить 4% от дохода, а если юридическим, то 6%.

Если вы не занимаетесь какой-либо другой деятельностью, в регистрации ИП для сдачи имущества в аренду нет смысла – там обязательны отчисления страховых взносов, больше налог (6% при упрощенной системе налогообложения), обязательная отчетность в налоговую.  

Договор аренды с физическим лицом — образец, форма, права и обязанности сторон

Если стороной аренды является юридическое лицо, такой договор всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Положения ст. 606 ГК РФ позволяют выделить основные права и обязанности сторон по сделке:

1. Права и обязанности арендодателя:
   • имеет право получать арендную плату;
   • имеет право на возврат имущества по окончании срока аренды;
   • обязан передать вещь арендатору во временное владение и пользование или только пользование.
2. Права и обязанности арендатора:
   • имеет право требовать передачи ему арендуемого имущества;
   • обязан вернуть вещь, когда прекратится договор;
   • обязан оплачивать аренду.

Эти общие положения должны быть прописаны в договоре в императивном порядке. В противном случае, если возникнет спор, суды могут не признать сделку как арендную (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу № А70-4551/2008).

Более подробное содержание контракта между юридическим лицом и физическим отражено в образце договора аренды с физлицом, который можно скачать в разделе «Документы и бланки» в начале статьи.

Он же может послужить и как образец договора аренды имущества между физическими лицами, т. к.

составляется по аналогичным правилам, только вместо реквизитов юридического лица в его текст включаются данные физического.

Договор аренды между ООО и физлицом, особенности описания предмета контракта и условий о его возмездности

При выборе основной формулировки предмета договора аренды необходимо понимать, какие именно правомочия предоставляет арендодатель:

1. Право временного владения и пользования предполагает, что арендатор не только пользуется имуществом, но и получает право:
   • иметь свободный доступ к вещи, перемещать ее, то есть физически обладать ею;
   • прибегать к вещно-правовым способам защиты имущества.
2. Предоставление объекта только в пользование лишает арендатора указанных в предыдущем пункте правомочий. Такое возможно, когда собственник сдает имущество в аренду нескольким лицам (например, утром компьютеры арендует школа, а вечером — курсы для взрослых) или когда для фактического обладания требуется специальное разрешение (например, в случае аренды каналов связи).

Таким образом, если имущество передается только в пользование, на это и надо указывать в тексте.

В силу ст. 606 ГК РФ рассматриваемая сделка является возмездной. Это также очень важно отметить в соглашении, чтобы исключить идентификацию его как договора о безвозмездном пользовании (ст. 689 ГК РФ). По этой же причине нельзя писать, что арендная плата равна нулю. При несоблюдении данных рекомендаций арендодатель рискует остаться без оплаты и возможности взыскать ее в судебном порядке.

Договор аренды с физическим лицом — налогообложение

О налогах мы уже немного рассказали, а в этом разделе поговорим подробнее. 

Если вы ИП, то размер налога зависит от режима налогообложения. Как правило, это УСН доходы, при котором размер налога равен 6%. 

Если арендодателем является физическое лицо, то оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисляемый от суммы арендной платы. Это правило распространяется на аренду на любой срок (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).

Арендодатели-граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, оплачивают налог двумя способами:

1. Самостоятельно.
2. С помощью арендатора.

Разберем эти варианты подробнее.

Самостоятельный расчет и оплата НДФЛ

Такой порядок применяется, если арендатором является гражданин без статуса ИП (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), в том числе иностранец или лицо без гражданства. В данном случае налог рассчитывается в конце года по следующей формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду × 13 / 100

Далее гражданину следует заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ о доходах за год, в который сдавалось имущество в аренду, и до 30 апреля следующего года подать ее в налоговую по месту жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Кстати, для удобства налогоплательщиков на официальном сайте ФНС предлагается бесплатная программа для заполнения декларации.

Уплачивается налог до 15 июля следующего года. Реквизиты необходимо уточнить в соответствующем налоговом органе.

Расчет и перечисление НДФЛ арендатором

Рассчитывать и оплачивать НДФЛ обязан арендатор, если в качестве него выступают (пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ):

• российские предприятия;
• российские представительства иностранных компаний;
• индивидуальные предприниматели;
• адвокаты, нотариусы.

В этом случае арендатор является налоговым агентом физлица-арендодателя, который из суммы арендной платы исчисляет и вычитает 13% НДФЛ. При этом данный налог не должен уплачиваться из собственных средств арендатора. Перечисляется платеж по месту регистрации агента.

Если арендатор полностью удержал и перечислил НДФЛ, гражданин может больше не декларировать этот доход.

Если вы самозанятый

Налог уплачивается ежемесячно, через приложение «Мой налог». Сумму налога рассчитывают автоматически, в приложении. В самом начале налог будет меньше, за счет налогового вычета в размере 10 000 рублей, вы будете оплачивать лишь 4%, если сдаете имущество юридическим лицам, и 3%, если сдаете имущество гражданам. После того, как вы исчерпаете вычет, налог будет 6% и 4% соответственно.

***

Итак, договор аренды с физлицом и компанией заключается по общим правилам, применимым к арендным отношениям. В связи с участием организации сделка всегда должна иметь письменную форму.

В некоторых ситуациях сдача в аренду собственного имущества физлицом признается предпринимательской деятельностью, поэтому не может осуществляться без получения соответствующего статуса ИП.

Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения арендодателя-гражданина, так как в зависимости от того, кто является арендатором, либо гражданин сам уплачивает НДФЛ, либо за него это делает арендатор-агент.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».