Ситуации, когда необходимо произвести обмен дома на квартиру случаются достаточно часто. Содержание частного дома требует немалых материальны затрат и физического труда.

Большинство проблем, с решением которых в городе успешно справляются специализированные организации, хозяину частного особняка приходится решать самостоятельно.

Прохудившаяся крыша, сломанный забор, залитый водой подвал, сгоревшая электрическая проводка−это только лишь небольшой перечень проблем, которые встают перед владельцем загородной недвижимости.

Иногда хозяева оказываются слишком заняты на работе и у них не остается времени на уход за домом. Случается, и так, что повзрослевшие дети разъезжаются, а оставшиеся одни старики не могут справиться со всеми работами самостоятельно. Кроме того, молодые часто хотят, чтобы бабушка с дедушкой жили поближе.

Преимущества жизни в городской квартире

Отсутствие хорошо развитой инфраструктуры наиболее частая жалоба обитателей пригорода. Отвезти детей в школу или детский сад, добраться вовремя на работу или поехать в супермаркет становится возможным только при наличии собственного транспорта. Содержание, которого тоже требует немалых затрат. В то время как в городе все это находится практически в шаговой доступности.

В холодное время года самой большой проблемой становится обогрев жилища. Чаще всего для топления используют электричество или газ. Стоят они недешево. Кроме того, необходимо поддерживать в рабочем состоянии все коммуникации.

В городских квартирах с такими проблемами никогда не сталкиваются. В случае возникновения каких-либо форс-мажорных обстоятельств ремонтом сетей занимаются работники коммунальных служб. Которые оперативно устраняют все поломки.

Особенности обмена

Обмен дома на квартиру можно поменять только если оба объекта приватизированы. При этом составляется специальный договор. При заключении подобных сделок должен быть уплачен налог. Основная сложность сделки заключается в поиске людей, желающих совершить подобный обмен. Легче всего найти подходящий вариант подав соответствующее объявление, которое вы можете разместить на нашем сайте.

Возможен ли обмен домов на квартиры? Многие граждане мечтают о частном доме
.

Многие недоумевают, как можно отказаться от тишины и спокойствия удаленности от городской суеты?

На самом деле, люди, которые идут на подобные сделки, преследуют иные цели и обстоятельства. Дом в деревне в обмен на обособленное помещение в многоквартирном здании: в чем причины?

Узнайте из наших статей о том, как , сделать и .

Причины

Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье
в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата
.

Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры
города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре
, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос
.

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

• Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.
• В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья
  , так как она по факту пустует.
• Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.

Варианты

Как осуществляется продажа и обмен домов на обособленное помещение в многоквартирном здании? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты этой процедуры, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права
.

С доплатой

Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться
.

Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.

Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей жилья. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.

Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением
, потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо в счет собственника дома.

https://www.youtube.com/watch?v=o1UuTMuYmFk\u0026pp=ygW3AdCa0LDQuiDQv9C-0LvRg9GH0LjRgtGMINC20LjQu9GM0LUg0LzQtdGH0YLRiyDQv9GD0YLQtdC8INC-0LHQvNC10L3QsCDQtNC-0LzQsCDQvdCwINC00L7QvCDQuNC70Lgg0LTRgNGD0LPRg9GOINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjCDQvtGB0L3QvtCy0L3Ri9C1INC_0YDQsNCy0LjQu9CwINC4INC90Y7QsNC90YHRiw%3D%3D

Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде обособленного помещения в многоквартирном здании и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше
, нежели чем стоимость квартиры.

Равноценный

Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов
, а также не самым большим метражом
. Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать обособленному помещению в многоквартирном здании.

Кроме того, для того, чтобы избежать доплаты, собственник квартир должен отказаться от слишком большой территории под домом.

Другие

Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших
, но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.

Способы

Рассмотрим оба, ведь вполне возможно, что один из них станет доступным для вас в будущем:

1. Мена
   . Договор мены предполагает собой размен путем составления соответствующего договора. Данная процедура может осуществлена путем равноценного обмена или с доплатой (читайте о ).
2. Если один из собственников не доверяет договору меня и считает, что он небезопасен, прибегают к сделке путем купли-продажи
   .

Таким образом, сторона продающая дом должна оформить договор купли-продажи, а сторона отчуждающая обособленное помещение в многоквартирном здании – свой документ о продаже. Таким образом, в сделке появляются два документа договора купли-продажи.

С чего начать?

Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.

Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной процедуры. Найти ее можно при помощи риелтора
, но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления процедуры можно на сайтах объявлений и в газетах
.

Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.

Обязательно всех прописанных жильцов. Очень многие покупатели отказываются от намечающейся сделки по причине того, что потом приходится судиться с прописанными.

Также непременно погасите долги по коммунальным услугам
. Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.

Куда обратиться?

1. Оформлять факт сделки можно в нотариальной палате.
   
2. Именно там вам помогут составить договор, соответствующей вашей сделке, а также заверить его.
3. Таким образом, если одна из сторон не выполнит условия договора, вы сможете защитить свои права в суде.

Но нотариальное оформление сделки не является обязательным. Многие стороны отказываются от такого оформления в силу того, что расходы на нотариуса велики.

Можно оформить договор без нотариального вмешательства, самостоятельно
, распечатав бланки в интернете.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо правильно предоставить . В него должны входить следующие бумаги:

• техническая документация на дом, которую имеет ваша постройка. Также необходимы документы и на землю, на которой возведен коттедж;
• выписка из домовой книги или сама домовая книга;
• документы на право собственности землей и постройкой;
• документы на дом из БТИ;
• кадастровые документы, выданные в кадастровой палате;
• справка о том, что ваше имущество не находится в аресте и на государственном балансе, полученная в ЕГРП.

Куда подавать документы?

Все собранные документы вместе с нотариально заверенным договором вы предоставляете в Росреестр . Именно в этом органе проходит основное оформление нового права собственности.

Сроки и стоимость оформления

• Срок оформления составляет около 5 – 10 рабочих дней
  .
• В законе более четко данный срок не регламентирован и зависит от того, насколько загружен данный орган.
• Договор мены или купли-продажи подлежит налоговому сбору в размере 13 процентов от общей суммы
  .
• Если вы являетесь резидентом иностранного государства, то сумма процентов увеличивается до 20.

Когда могут оказать?

Не редки случаи, когда гражданам отказывают в осуществлении процедуры обмена дома на обособленное помещение в многоквартирном здании. Этому есть ряд причин. Одна из самых распространенных – это не предоставление одного или же нескольких документов.

Данные бумаги необходимы в полном объеме, но если их нет – это значит, что Росреестр не может продолжить свои услуги до момента исправления ситуации.

Также, отказ может последовать в результате, если предоставленные документы не соответствуют действительности
.

Особенности

Осуществить обмен приватизированного дома можно только на . Жилье, находящееся в собственности государства не может участвовать в сделке.

https://www.youtube.com/watch?v=o1UuTMuYmFk\u0026pp=YAHIAQE%3D

На частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.

Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог
в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.

Как сделать обмен дома на обособленное помещение в многоквартирном здании без посредников? Самостоятельно осуществить размен возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение процедуры. Вам самостоятельно придется контролировать процесс
осуществления обязательств иной стороной.

Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.

Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки
. Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.

Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:

1. Полное сопровождение сделки.
2. Агентство берет на себя обязанность по подготовке документации.
3. Помогает в поиске вариантов.
4. Контролирует исполнение сторонами обязательств по договору.
5. Помогает в решении спорных моментов.
6. Оценивает стоимость недвижимости.

Но минусы
также имеют место быть. К ним относят:

1. Высокая стоимость за услуги риелтора.
2. Отсутствие контроля за ходом процедуры.

Обменять дом на квартиру – совсем не сложно если вы пользуетесь услугами проверенных организаций или же сами находитесь в курсе того, как осуществляется подобная сделка. Прежде чем приобретать недвижимость своей мечты – тщательно изучите все необходимые нюансы
.

Как получить жилье мечты путем обмена дома на дом или другую недвижимость? Основные правила и нюансы. Варианты и способы обмена частного дома или коттеджа на квартиру: равноценный и с доплатой Обмен квартир на дачный дом

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей
:

1. Совершить простой обмен, его в народе еще называют «ключ в ключ».
2. Продать свой дом и на полученные деньги приобрести желаемое жилье.
3. Возмездное отчуждение дома и одновременное получение другого жилья.

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки
:

• минимальное количество документов;
• легкий поиск подходящей для .

Важно:
Помимо простоты мены «ключ в ключ», если договор будет признан недействительным и сделка расторгнута, владельцы просто вернут себе свое жилье, без значительных потерь денежных средств, в отличие от купли-продажи.

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки
: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

1. Сначала потребуется привести свои документы на дом в порядок: собрать пакет необходимых справок и подготовить их к продаже. Некоторые, потерявшиеся бумаги, нужно восстановить, доказав госслужащим свои права. Это может отнять время.
2. Поиск покупателя может быть осуществлен за месяц, а может растянуться на долгие годы.
3. Получение денежных средств, если покупка была осуществлена в ипотеку или кредит, займет до месяца-двух. Если в расчёте был использован материнский капитал, ждать денег придется около 3 месяцев.
4. Поиск и покупка нового жилья также может затянуться весьма и весьма надолго.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости
. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

https://www.youtube.com/watch?v=f5UuiRo2T28\u0026pp=ygW3AdCa0LDQuiDQv9C-0LvRg9GH0LjRgtGMINC20LjQu9GM0LUg0LzQtdGH0YLRiyDQv9GD0YLQtdC8INC-0LHQvNC10L3QsCDQtNC-0LzQsCDQvdCwINC00L7QvCDQuNC70Lgg0LTRgNGD0LPRg9GOINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjCDQvtGB0L3QvtCy0L3Ri9C1INC_0YDQsNCy0LjQu9CwINC4INC90Y7QsNC90YHRiw%3D%3D

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников
. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Как регулируется?

Обмен жилплощадью регулируется Законом РФ, и, конечно-же, Гражданским Кодексом РФ, а точнее, его 31 главой . В этом кодексе владелец недвижимости сможет найти ответ на вопросы, информацию, чтобы защитить свои права и не нарушить чужие.

Также стоит заглянуть и в Налоговый кодекс, где можно подчерпнуть информацию о налогообложении сделки, особенно, если мена подразумевает большую доплату. К договору мены при обмене приватизированного жилья применяются правила купли-продажи (ст.267 ГК). Мена регулируется гражданским законодательством, в частности гл.31 ГК РФ
.

Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?

Если подключается третья (банк, например, если мена с доплатой), то по факту договор практически не будет отличаться. Многие риелторы вводят своих клиентов в заблуждение, говоря, что мену дома на квартиру или на две можно оформить через договор купли-продажи, хотя называть обмен с доплатой простой меной не совсем правильно.

По сути, можно обменять свою недвижимость на однокомнатные, 2-х и на 3-комнатные квартиры, разница будет лишь в сумме доплаты и, соответственно, в нескольких строках в договоре.

Например, очень важно правильно указать предмет договора: дом описывается полностью, включая адрес, полную и жилую площадь, размер участка
, размеры и расположения придворных построек и тому подобное.

То же касается и квартиры: в договоре должно быть зафиксировано всё.

Важно:
Не забывайте о передаточном акте или любом другом документе, который подтверждает факт передачи жилья новому владельцу. Этот документ обычно подписывается после обмена правом собственности или после подписания договора обеими сторонами.

Кроме того, очень желательно предоставить и запросить у второй стороны справку, подтверждающую, что недвижимостью больше никто не владеет, все ближайшие родственники не против обмена, в квартире больше никто не прописан.

Основные этапы и действия

Обмен частного дома на квартиру достаточно прост
и состоит, как правило, из нескольких этапов:

1. Оценка дома в денежном эквиваленте (специалист обратит внимание не только на состояние дома, но и на размер участка, придворные постройки, удаленность района и прочее).
2. Поиск идеального для обмена варианта, затем оценка квартиры независимым экспертом.
3. Подготовка документов (практика показывает, что в большинстве случаев на этом этапе возникают заминки, что становится причиной задержки сделки).
4. Оформление договора.

Лучше не экономить на грамотных юристах и хороших оценщиках недвижимости
. Юрист проверит не находится ли недвижимость под арестом, а оценщик найдет даже скрытые недостатки.

Необходимые документы

• составить обычный договор мены (лучше нанять юриста);
• свидетельство, которое подтверждает факт собственности;
• и для дома, и для квартиры нужны кадастровые паспорта;
• если собственник проживает не один, пригодится письменное согласие всех членов семьи, что они знают о планирующейся сделке и ничего не имеют против;
• домовая книга;
• акт с перечнем всех собранных документов;
• квитанция госпошлины.

Обмен дома на квартиру проводится достаточно просто, главная задача обеих сторон – привести документы в порядок и проверить прошлое своего будущего жилья.

Следует учесть, что дом меняется на квартиру вместе с землёй, а значит следует обязательно учесть это при составлении договора.

Куда обращаться?

Для оформления договора можно обратиться за помощью в
:

1. Юридические организации.
2. Нотариальная палата.
3. Агентства недвижимости.

Каждая организация может составить грамотный договор мены
, а услуги по составлению договора обычно оплачиваются обеими сторонами пополам или по договоренности.

Нюансы оформления с доплатой

Следует обязательно взять расписку о получении денег, если речь идет о наличных
. Желательно присутствие третьих лиц, которые, в случае мошенничества станут свидетелями.

Также безопасны сделки через счёт в банке: как только произведена операция со счетом, получатель уже не может скрыть факт начисления или снятия денег, а отправитель не может фальсифицировать отправку денег.

Заключение договора

Стороны должны предоставить юристу, нотариусу или сотруднику агентства (или МФЦ) оригиналы документов для подробного составления договора. Желательно присутствие обеих сторон
, но это не обязательное условие. Что писать в договоре:

• личные данные обеих сторон сделки;
• подробнейшее описание объектов мены;
• данные из кадастровых документов (слово в слово);
• факт внесения доплаты одной из сторон (денежной, имущественной и т.д.).

Сроки и стоимость

Строгие сроки оформления и вступления в права собственности назвать не представляется возможным. Это, во-первых, связано с тем, что от начала поисков идеального для себя варианта и до последней подписи в бумагах может пройти много месяцев.

https://www.youtube.com/watch?v=f5UuiRo2T28\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если учесть время на сборы недостающих бумаг, то приватизированное жилье обменять намного проще и быстрее, нежели муниципальное
. В первом случае нужно найти партнера для сделки, оформить договор в Росреестре и обменяться документами (грубо говоря), а во втором:

1. Сначала найти партнера для обмена, что уже сложно, так как для обмена уже не подойдет приватизированное жилье.
2. Затем получить разрешение от наймодателя.
3. Затем снова ожидание: муниципалитет должен одобрить договор сторон.
4. Одновременно с этим второй участник обмена должен провести идентичные манипуляции.

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат.

Регистрация

Для регистрации сделки по договору мены нужно собрать пакет документов
:

• обязательно оба паспорта участников сделки, их копии;
• св-ва о праве собственности, копии этих документов;
• технический паспорт жилья, домовая книга;
• если от лица участника будет действовать представитель, потребуется доверенность, заверенная нотариусом;
• разрешение, полученное органом попечительства, если проживают дети;
• справка об отсутствии долгов из ЖКХ, налоговых органов, справки о том, что в квартире и доме никто не прописан;
• письменное согласие всех ближайших родственников.

Если документы готовятся для обмена муниципальным жильем, понадобится
:

• заявление на обмен, которое будет подписано всеми членами семьи;
• справка об отсутствии долгов за квартиру из ЖКХ;
• договор найма;
• выписка о составе прописанной семьи;
• договор на обмен, который нужно одобрить муниципалитету.

Куда подавать документы?

Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо
. Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами.

Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения. Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Также можно обратиться для проведения сделок в МФЦ по месту пребывания.

Есть ли разница в процедуре для дачи, коттеджа и квартиры?

Закон не запрещает менять дачный жилой дом или коттедж на квартиру. Важно лишь то, чтобы обе стороны приготовили жилье к продаже, собрали пакет документов и пригласили независимых оценщиков.

Нюансы сделки на 2 квартиры

Существенной разницы при обмене дома на 2 квартиры нет
. Собственник квартир готовит два пакета документов, которые перейдут в собственность бывшего владельца дома.

Комбинации сделок

Отличия в договоре мены	Отличия в списке собранных документов	Отличие в процедуре обмена
При обмене дома на дом	Стандартный договор мены с указанием объектов, их характеристиками и описаниями, взятыми из свидетельства собственности.	От уже описанного пакета документов этот будет отличаться взаимным отсутствием документов на землю.	Если участки не приватизированы, это могут сделать новые владельцы уже после совершения сделки.
При обмене дома с земельным участком на земельный участок	В договоре обязательно указываются и описываются объекты мены, сумма доплаты одной из сторон.	Вторая сторона, предлагающая только земельный участок, все равно должна пригласить независимого оценщика и предоставить документ о межевании.	О сумме доплаты (если она нужна) следует договориться до момента составления договора.
При обмене участка с домом на квартиру	В договоре обязательно описывается не только характеристика дома, но и участка.	Стандартный пакет документов, который уже был описан в статье. Прилагается документ о межевании земли.	Нюансы и спорные моменты описаны в статье.
При обмене дома на землю	Характеристика дома без участка и надворных построек, характеристика участка для обмена.	Если в первом случае земля не в собственности, то документы на нее получить не удастся. Второй участник сделки должен подать только документ на землю (собственник).	Важно чтобы в доме не остались прописаны родственники. Обмен на пустой участок может быть осуществим, если всем домочадцам (особенно детям) есть куда переехать на время строительства нового дома.
При обмене дома в отдалении	В договоре прописывается местоположение дома, точные характеристики.	Прикрепить заверенный итог независимого оценщика.	Нет принципиальных отличий. Стороны должны договориться о размере оплате и должна ли она быть.
При обмене дома на спецтехнику	Прописываются объекты мены, обязательно подробное описание.	Одна сторона передает все документы на спецтехнику, права собственности переписываются на нового владельца (организацию).	У будущего владельца спецтехники должно быть разрешение на управление, спецтехника не должна быть на балансе предприятия, на нее должна быть сделана лицензия.

Налоги и пошлины

Если жилье есть в собственности больше 5 лет, то сделка не будет подходить под НДФЛ
. Это правило распространяется и на обычный договор купли-продажи.

Здесь же стоит сказать и про имущественный вычет, который можно использовать при уплате в государственный бюджет 13%. Начисляется налог только на стоимость доплаты, которая превышает 1 миллион рублей. Если сделка не подразумевает доплату, нет нужды уплачивать взнос в казну ().

В составляемом договоре, подтверждающем мену нужно не просто указать, что жилплощади равнозначны, но и учесть кадастровые стоимости. Если договор составлен на сумму, меньше 70% кадастровой стоимости, налоговые органы все равно будут рассчитывать его от минимального значения.

Оплачивает налог получающая доплату сторона. Например, если сумма доплаты больше миллиона, то получатель должен оплатить налог 13000 рублей.

Получить жилье мечты путем обмена с доплатой или без – вполне реальный вариант
.

Важно лишь только не экономить на специалистах (юрист, оценщик) и держать ухо востро: мошенники не дремлют и ждут возможности наживы.

Знание того как проходит сделка и подкрепление в виде специалиста дадут результат: вас не обманут и через несколько месяцев вы сможете насладиться видом из окна нового жилья.

Трейд-ин в недвижимости: как происходит процесс, плюсы и минусы

Ипотека

/ 6 марта 10:20

Понятие «трейд-ин» прочно закрепилось в лексиконе многих россиян. С недавних пор этот способ обмена старого имущества на новое стал популярен в сделках с недвижимостью. Однако трейд-ин на рынке жилья сильно отличается от подобных программ в других сферах.

Узнаем, как быстро обменять старую квартиру на новостройку

Трейд-ин — популярная программа, которая давно действует на рынке автомобилей и уверенно покоряет другие сферы торговли. С помощью нее, к примеру, можно быстро обменять старую машину на новую из салона с доплатой. 

Продавцом выступает организация (автосалон или автодилер), то есть аналогичная сделка между частными лицами через Avito не будет считаться трейд-ин.

Один из основных принципов программы (в ее классическом варианте) заключается в том, что продавец выкупает у покупателя его б/у имущество. То есть оно переходит в собственность автосалона (магазина или другой коммерческой организации в зависимости от того, что вы обмениваете).

При этом клиент получает не деньги, а скидку на новый товар в размере согласованной стоимости обмениваемого имущества. Дальнейшая задача продавца — как можно быстрее реализовать подержанный автомобиль (телевизор, часы и т. п.), чтобы конвертировать его в реальные деньги и получить оборотный капитал.

Выгоды покупателя очевидны — не надо тратить время и нервы на продажу подержанного авто. Даже несмотря на то, что автосалоны всегда оценивают машины покупателей ниже рынка, многие граждане с готовностью участвуют в таких программах.

Что дает эта программа в сфере недвижимости

Процедура продажи недвижимости в большинстве случаев намного сложнее, чем реализация другого имущества. Не удивительно, что человек, который решил обменять свое единственное жилье на более комфортное, с готовностью делегирует эти хлопоты тому, кто на сделках с жильем «собаку съел».

Если не прибегать к трейд-ин, а довериться исключительно риелторам или делать все самостоятельно, могут возникнуть следующие сложности:

• человек продал старое жилье, а дом, в котором он забронировал квартиру, еще не достроили;
• обратная ситуация — время брони закончилось, а старую квартиру продать не удалось.

В первой ситуации придется переезжать к родственникам или на съемное жилье, а вторая грозит потерей задатка и желанной квартиры (дома, таунхауса и т. п.). Обмен недвижимости по трейд-ин у застройщика позволяет избежать этих трудностей.

Незакрытый ипотечный кредит тоже может стать серьезным препятствием на пути к новому жилью. К счастью, Совкомбанк знает, как быстрее с ним рассчитаться.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 6,79%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Рассчитать ипотеку

На самом деле застройщики редко предлагают настоящий трейд-ин по классической схеме. Чаще всего речь идет не о выкупе старого жилья клиента, а лишь о помощи в его продаже.

Другими словами, человек станет обладателем нового жилья лишь после того, как старое продадут третьему лицу. Поэтому не стоит надеяться, что вы в один день решите жилищный вопрос. Даже за неделю это практически нереально. Лучше сразу настроиться на несколько месяцев.

Тогда в чем же выгода? Покупатель автомобиля, воспользовавшись трейд-ин, может подъехать к автосалону на старой машине, а через несколько часов вернуться домой на новой. Но в случае с недвижимостью речь не идет о быстрой сделке. Выгода здесь в другом.

Обменять единственное жилье по трейд-ин намного проще, чем пытаться решить эту задачу самому

Основное преимущество для покупателя заключается в том, что он может зафиксировать стоимость приглянувшегося жилья. Чаще всего девелоперы предлагают приобрести по трейд-ин квартиру в еще недостроенном доме. А значит ее текущая цена (на момент подписания договора трейд-ин) будет значительно ниже, чем после сдачи объекта.

Кроме того, при таком подходе проще согласовать время обеих сделок. Ведь покупателю выгодно, чтобы они прошли одновременно. Конечно, так получается далеко не всегда, но менеджеры хотя бы стремятся к этому.

Имейте в виду, что компания-застройщик не станет самостоятельно заниматься таким непростым делом, как продажа вашего вторичного жилья. В штате таких организаций, как правило, нет подготовленных специалистов-риелторов. 

Однако, у застройщиков, которые предлагают трейд-ин, есть партнеры среди  риелторских агентств или так называемые «карманные агентства недвижимости». Последние представляют собой подразделение компании, выведенное в отдельный бизнес.

Кому это выгодно

• Такие программы обмена выгодны всем участникам сделки.
• Мария Румянцева, CEO московского агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость», перечислила, какие плюсы получают стороны при трейд-ин:
• «Застройщик идет навстречу клиенту, который продает старую квартиру для покупки новой. Компания может:

• увеличить срок бронирования выбранной квартиры;

• зафиксировать ее стоимость;

• предоставить покупателю дополнительные бонусы — например, партнерскую скидку для клиентов, которые вышли на застройщика через агентство недвижимости-партнера компании.

Партнерскому агентству недвижимости также выгодно работать в трейд-ин  — при продаже старой квартиры оно получит свою комиссию от клиента или от застройщика».   

Какие условия обмена квартир по трейд-ин

Народная мудрость гласит: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Очевидно, что программа не может быть идеальной со всех сторон — если участник получает выгоду в одном вопросе, то часто приходится жертвовать чем-то другим.

В данном случае клиент теряет часть денег при продаже старого жилья. Представители застройщика выставляют его на продажу в среднем на 5-15% дешевле рыночной стоимости. Это не удивительно, ведь им необходимо уложиться в сроки и реализовать недвижимость до окончания срока бронирования в рамках договора трейд-ин. Как правило, он составляет три месяца.

Некоторые агентства в своей политике придерживаются следующего правила: сначала менеджер устанавливает цену на 5% ниже рынка. Если за месяц продать не удалось, стоимость «сбивают» еще на 5%. С третьего месяца скидку устанавливают в размере 15%.

Если даже после этого продать недвижимость не удалось, то по согласованию с клиентом застройщик аннулирует договор и возвращает ему стоимость брони. Если покупатель расторгает договор досрочно, деньги назад он может не получить.

Как оформить квартиру в трейд-ин

Общий порядок следующий:

1. Найти застройщиков, которые строят жилье в вашем регионе и продают его по программе трейд-ин. Эту информацию легко найти на сайте компании.
2. Выбрать подходящую квартиру в строящемся доме.
3. Предоставить старое жилье для оценки. Некоторые партнерские агентства недвижимости могут сделать это без посещения самой квартиры (дома или комнаты в общежитии). Они оценивают состояние недвижимости исключительно по фотографиям, а значит не будут вас беспокоить.
4. Согласовать цену продажи старого жилья. Здесь все зависит от многих факторов: локация, состояние, наличие обременений и т. п.
5. Подписать договор трейд-ин, в котором будут зафиксированы цена новой квартиры, срок сделки и размер брони.
6. Продать старое жилье. Основную часть хлопот возьмут на себя представители (партнеры) застройщика, но что-то клиенту придется делать самостоятельно (собирать документы, подписывать договоры и т. д.)
7. Завершить главную сделку — то есть передать деньги застройщику и стать счастливым хозяином нового жилья (недостающую сумму можно оформить в ипотеку, в том числе на льготных условиях).

Еще не решили в каком банке стоит взять ипотечный кредит? Рассмотрите предложения Совкомбанка — ипотека с ним окажется такой же простой, как и продажа старого жилья с помощью агентства недвижимости.

Поскольку девелоперу придется решать проблемы покупателя, он хорошенько подумает, прежде чем согласиться на такой «квест». У компаний есть свой «стоп-лист» — перечень критериев, которым должно соответствовать старое жилье клиента.

Застройщики часто отказываются заключать договор трейд-ин с владельцами старого жилья

Чаще всего продавцы сразу отказываются работать с проблемной недвижимостью, которая:

• расположена за городом;
• слишком большая по размерам или слишком дорогая для своего региона;
• очень старая.

Такое жилье считают неликвидным, и продать его сложно практически всегда. Если недвижимость не подходит под критерии стоп-листа, ее хотя бы рассмотрят. 

Выгодно ли покупать жилье по трейд-ин в 2023 году

Рынок недвижимости по всей России переживает не лучшие времена. Такая ситуация не может не отразиться на программах обмена жилья.

Мария Румянцева так обрисовала нынешнюю ситуацию в области приобретения жилья по трейд-ин:

«Наличных средств на руках населения становится все меньше, а для приобретения жилья большинство россиян прибегают к ипотеке. Для покупки квартиры в новостройке можно взять льготный кредит, а вот на «вторичку» такое правило не распространяется. В этом сегменте ипотечные ставки выше, поэтому брать его невыгодно. 

В некоторых регионах, где трейд-ин составляет до 90% всех схем купли продажи, рынок недвижимости «замирает», так как покупателей жилья на вторичном рынке мало. Из-за высоких процентных ставок по ипотеке привлечь их можно только снижением цены на жилье. 

Но тогда возможности клиентов купить квартиру в новостройке снижаются. Вот такая коллизия интересов».

Плюсы и минусы трейд-ин

Плюсы	Минусы
Удобно для владельцев единственного жилья — можно провести обе сделки одновременно, а значит, не понадобится переезжать в промежуточную жилплощадь	Нет гарантий, что сделка состоится. Есть вероятность, что в течение срока договора старое жилье продать не получится
Почти все бюрократические процедуры берет на себя представитель (партнер) застройщика	Далеко не каждое жилье потенциального клиента может стать объектом трейд-ин сделки
Возможность фиксации цены новой квартиры на текущем уровне, то есть гарантия, что она не подорожает к моменту сделки	В случае расторжения договора со стороны клиента, он может лишиться денег, которые внес в качестве брони

Итак, подведем итоги. Несомненно, трейд-ин — это прогрессивная программа, поскольку значительно облегчает процедуру обмена старого жилья на желанную квартиру в новом доме. Если бы ее не было, многие россияне до сих пор томились бы на своей старой жилплощади. 

Однако эта программа не настолько удобна, как привычный автотрейд-ин. Тем не менее стоит рассмотреть такой вариант, если вы намереваетесь сменить жилье.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Обмен квартиры или альтернатива

      В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».

         С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.

Виды обмена.

       Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем «альтернативную цепочку».        Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена.      В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.

   Риелтор, собирающий «цепочку», должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения «цепочки» и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается

сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов

           Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. В стандартном случае в такой пакет должны входить:

— правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (договоры передачи, купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае).

— кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ.  В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. Если кадастровый паспорт на квартиру предоставлялся ранее, и данные эти есть в Росреестре, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости. — документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги — для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый «Единый жилищный документ». — паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. — свидетельства о браке,  расторжении брака (при необходимости). — нотариальное согласие супруга на сделку (при необходимости, если квартира приобреталась в период брака). Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй  половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья. — если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.      В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплата

  

   Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене.

Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки.

Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным — а Вы счастливым собственником новой квартиры.