В Воронежской области растет число многоквартирных домов, жители которых предпочитают собирать взносы на капитальный ремонт на специальный счет, не доверяя «общему котлу».

Если в 2015 году таких было 496, то к 2018 набралось уже 723 (из них в Воронеже 438, по области 285) – это около 8% от общего количества домов в регионе.

Корреспондент РИА «Воронеж» разобралась, в чем минусы и плюсы спецсчета, а также выяснила, как покинуть «общий котел».

За и против

Жители принимают решение перейти на спецсчет из-за его прозрачности и надежности: владелец спецсчета не может провести ни одну операцию без разрешения жильцов, целевое расходование средств контролируют сами собственники, они же самостоятельно принимают решения по всем видам работ.

Кроме того, капремонт можно провести в любое время, не дожидаясь сроков, указанных в региональной программе, конечно, если собрана необходимая сумма или взят кредит в банке.

На спецсчет можно перевести и дополнительную сумму, например, если на общем собрании приняли решение об увеличении минимального взноса на капремонт.

Эта сумма может быть потрачена не только на виды работ, предусмотренные законодательством (Закон Воронежской области от 08 июля 2013 года №106-ОЗ «О порядке подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Воронежской области»), но и на другие виды работ. Например, на ремонт подъезда.

– Решение перейти на спецсчет мы приняли еще в 2014 году. За это время уже три раза проводили работы в рамках капремонта. Это удобно, так как мы выбираем спектр работ, подрядчика, сроки. Самостоятельный выбор и отсутствие посредников позволяют удешевить работы.

Конечно, мы консультируемся с ресурсоснабжающими организациями, – говорит председатель ТСЖ «Переверткина, 13» Елена Ширягина. – Тариф у нас обычный, как у всех, – 6,6 рубля с квадратного метра. Дом пятиэтажный – всего 56 квартир. Но у нас практически стопроцентная собираемость платежей.

Я жильцам объяснила, что мы большой частный дом, поэтому ремонтировать надо не только свои квартиры, но и все здание – мы несем за это ответственность.

Но у спецсчета есть и минусы. На УК и ТСЖ ложится ответственность за расчет взносов, печать и доставку платежей. Необходимо заключить контракт со специализированной организацией, услуги которой платные. Обязанностью будет и работа с неплательщиками.

Данные по уплате взносов и расходам владелец ежемесячно должен предоставлять в Госжилинспекцию. ГЖИ отслеживает поступление средств на спецсчете и их расходование владельцем.

Если задолженность превысит 50%, деньги собственников вернутся в «общий котел», а спецсчет будет закрыт.

Кроме того, часто работы в рамках капремонта требуют серьезных затрат. Например, на замену лифтов жителям маленьких домов придется копить десятки лет. Те, кто делает взносы в «общий котел», быстрее обновят оборудование, так как котел выступает кассой взаимопомощи.

На замену лифтов предусмотрены субсидии из федерального бюджета, однако деньги выделяют только государственным организациям, то есть региональному оператору. Таким образом, владельцы спецсчетов помощи не получат. Этот вопрос неоднократно поднимался на федеральном уровне, и до сих пор он не решен.

На сегодняшний день Минстрой РФ разрабатывает порядок предоставления владельцам специальных счетов субсидий для проведения капитального ремонта.

Энергоэффективный капремонт

На господдержку жители, выбравшие спецсчет, могут рассчитывать при проведении энергоэффективного капремонта: в этом случае собственники могут рассчитывать на компенсацию части затрат из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Подать заявку на господдержку могут дома, владельцем спецсчета которых является региональный оператор. Компенсация составляет до 50% от стоимости работ, но не более 5 млн рублей.

Чтобы стать участником проекта, собственникам квартир необходимо направлять заявку уже сейчас.

По словам председателя комитета облдумы по ЖКХ, энергетике и тарифам Татьяны Головачевой, под энергоэффективностью понимают такие работы, как модернизация системы отопления с установкой тепловых пунктов и приборов регулирования энергопотребления, утепление чердаков, крыш и подвалов. То есть то, что поможет жителям экономить на энергии.

Кроме того, дома, которые рассчитывают на господдержку, должны соответствовать нескольким требованиям. Во-первых, не являться аварийными и подлежащими сносу. Во-вторых, с момента ввода в эксплуатацию дома должно пройти более 5 и менее 60 лет.

В-третьих, дома должны быть оснащены коллективными общедомовыми приборами учета потребления, а расчет по счетчикам должен проводиться не менее года (это необходимо, чтобы определить эффективность после проведения капитального ремонта: сравнить потребление до и после).

Наконец, у домов не должно быть финансирования за счет средств регионального оператора из «общего котла».

Господдержка действует с января 2017 года. В Воронеже возможностью пока воспользовались только два дома – №22 и 38 на набережной Авиастроителей, которыми управляет «АВА-кров».

На энергоэффективный ремонт потратили 23,5 млн рублей, а компенсация из Фонда содействия реформированию ЖКХ составила 9,02 млн.

В домах закрыли потери тепловой энергии: привели в порядок входные группы, окна, межпанельные швы, а в подвалах установили системы регулирования подачи тепла, которые в автоматическом режиме уменьшают потребление при высокой температуре воздуха.

По словам представителей УК «АВА-кров», процент экономии с квартиры после проведения ремонта достигает 300 рублей, или 15-20% от платежа. При этом в программе Минстроя указано, что энергоэффективным ремонт считается, если удалось достигнуть экономии в 10%. В целом экономия в этих многоэтажках сопоставима с платежом за капитальный ремонт.

Правда, говорит Головачева, существуют серьезные барьеры для применения энергоэффективных технологий:

– Во-первых, это низкая информированность собственников о возможностях проведения такого ремонта и положительных результатах от него. Во-вторых, энергосберегающие мероприятия значительно повышают стоимость капремонта. По опыту воронежских домов, стоимость ремонта 1 кв. м увеличилась на 5-10 тыс. рублей.

Как перевести средства на спецсчет

• Провести общее собрание собственников жилых помещений. Только протокол, который подпишут 50% собственников жилья, может быть основанием для выхода из «общего котла». Жителям предстоит выбрать владельца спецсчета. Им могут быть ТСЖ, жилищный кооператив, УК и региональный оператор – тот же Фонд капитального ремонта.
• Выбрать банк, в котором жители откроют спецсчет. Это должна быть российская финансовая организация из списка, опубликованного на сайте Центробанка. На официальном сайте ГЖИ Воронежской области в рубрике «Капитальный ремонт» также размещена информация о кредитных организациях, соответствующих требованиям. Общим решением надо установить и тариф: он должен быть не меньше предусмотренного законодательством – 6,6 рубля за 1 кв. м.
• Предоставить в Фонд капремонта и региональную Госжилинспекцию протокол о переходе на спецсчет. Если его владельцем будет не региональный оператор, направить следует заверенную копию протокола, а также договора с банком об открытии счета. Принятое собственниками решение вступит в силу сразу, однако только через год на открытый ими специальный счет поступят средства, накопленные ранее в «общем котле».

«Не спешите тратить деньги»

Заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домом Воронежской области Александр Тарасов дал несколько рекомендаций для владельцев спецсчетов: 

Специальный счет на капитальный ремонт многоквартирного дома – открыть в банке ВТБ

Специальный счет фонда капитального ремонта

Используется для формирования и использования фонда капитального ремонта многоквартирного дома и расчетов в соответствии с требованиями ЖК РФ

Преимущества спецсчета фонда капремонта в ВТБ

Бесплатно открываем и обслуживаем счет

Контролируем целевое расходование средств

Проверяем операции по счету на соответствие ЖК РФ

Предлагаем удобный онлайн-банк для управления счетом

Как формируется и используется фонд капремонта

1. Общее собрание собственников определяет способ формирования фонда, владельца счета и размер ежемесячного взноса
2. Банк открывает счет, на который поступают ежемесячные взносы
3. Банк переводит средства на оплату ремонта по поручению владельца счета на основании подтверждающих документов в соответствии со статьей 177 ЖК РФ

Способы формирования фонда

Спецчет многоквартирного дома

Собственники аккумулируют на счете средства для ремонта только своего дома. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖК или УК

Cчет регионального оператора

Владелец счета — региональный оператор капитального ремонтаСборник тарифов и комиссийДля подтверждения переводов

Открыть спецсчет капремонта в ВТБ просто

Позвоним и проконсультируемПодскажем, какие нужны
документыПозвоним и проконсультируемПодскажем, какие нужны
документыБудем ждать вас в ближайшем офисе ВТББудем ждать вас в ближайшем офисе ВТБ

Оставьте заявку прямо сейчас

Всё, что нужно для ведения бизнеса

Универсальная карта

Удобная оплата расходов компании и 2,5% кешбэк за покупки для бизнеса

Спецсчета для расчетов согласно 103-ФЗ и 161-ФЗ

Для платежных агентов, банковских платежных агентов и поставщиков услуг

Расчетный счет для бизнеса

Расчетный счет, бизнес-карта, онлайн-банк и пакет платежей за 0 ₽

Спецсчет участника закупок

Для обеспечения заявок, участвующих в тендерах по 44-ФЗ и 223-ФЗПо действующему российскому законодательству процедура формирования фонда капитального ремонта возможна двумя способами.

1. Собственники квартир зачисляют денежные средства на отдельный спецсчет жилого многоквартирного дома (МКД).
2. Владельцы перечисляют деньги на единый счет регионального оператора.

Накопление происходит из ежемесячных взносов, которые платят жильцы.
Владельцы жилых помещений вправе сами выбирать, как собирать деньги на капремонт. Таким образом, отремонтировать жилой дом можно раньше, чем это установлено по графику общерегиональной программы.Открыть банковский счет на капитальный ремонт жилого дома имеет право юрлицо — жилищный кооператив, ЖСК, ТСЖ или управляющая компания, отвечающая за обслуживание МКД по договору. Но распоряжаться деньгами могут только владельцы квадратных метров. При этом расходование средств капитального ремонта возможно на основании решения собственников принятого на общем собрании.Если жильцы приняли решение собирать деньги на капремонт МКД самостоятельно, они открывают счет на имя юридического лица, об этом мы говорили ранее. Юрлицо считается владельцем счета, но лишь номинально. Это значит, что ТСЖ, ЖСК или УК не сможет распоряжаться средствами со счета по собственному усмотрению. Целевое расходование денег контролирует банк, открывающий спецсчет.
Ответственность за фактическое распоряжение общими деньгами несут собственники. Окончательное решение о том, куда будут потрачены средства, принимают во время общедомовых собраний. Физические лица владеть спецсчетами не могут.
Здесь существует один нюанс. Если в течение определенного времени на этот спецсчет деньги не поступают, его могут закрыть и передать управление фондом капитального ремонта дома в распоряжение регионального оператора. Владельцы квартир при этом вправе в любой момент принять решение об открытии счета, а затем перевести на него накопления.Оформить счет капитального ремонта можно в любом банке. Так, ВТБ открывает спецсчета бесплатно, не берет комиссию за обслуживание, переводы и ведение. Не придется платить за подключение и сопровождение интернет-банка.
Прежде чем открыть спецсчет на капитальный ремонт, собственники жилья проводят собрание, на котором:

• решают, стоит ли переходить на такую систему накоплений;
• выбирают кредитно-финансовую организацию, оператора счета;
• определяют фиксированную сумму ежемесячных взносов на капремонт.

Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Цель каждой коммерческой организации – стабильное получение прибыли. Именно поэтому эффективное управление жилым фондом — важнейшая задача для управляющей компании.

Поскольку добрая половина жилого фонда в РФ находится не в лучшем состоянии, а до капитального ремонта по региональной программе дома могут и развалиться, многие управляющие организации (ТСЖ) берут инициативу в свои руки и голосуют за спецсчет.

Но, как показывает практика, перевести деньги на спецсчет, владельцем которого выбрали управляющую организацию (ТСЖ), — это полдела. Важно — их удержать.

Согласно пп.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, в компетенцию общего собрания собственников МКД входит принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В соответствии с ч.2 ст.

189 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Еще на стадии проведения общего собрания для открытия спецсчета, управляющие организации, как правило, предварительно договариваются с собственниками о проведении капремонта по мере накопления нужной суммы на специальном счете.

При этом достаточно часто, должным образом не отслеживают платежную дисциплину по внесению платы за капитальный ремонт. В результате образуется существенный долг, капитальный ремонт МКД переносится на неопределенный срок, а полученные на спецсчет средства могут вернуться обратно региональному оператору.

Как указано в ч.3 ст.

172 ЖК РФ, владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

При выявлении задолженности органы ГЖИ направляют владельцу спецсчета уведомление о ее погашении в пятимесячный срок. Если в указанный срок задолженность не погашена, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Именно из-за образовавшейся задолженности ТСЖ из Новосибирска лишилось средств на капитальный ремонт и не смогло отстоять их в Верховный суде. Как следует из материалов дела ТСЖ являлось владельцем специального счета.

В ходе проверки жилищной инспекцией была выявлена задолженность по оплате взносов в размере 61 119 рублей 86 копеек, направлено уведомление о ее погашении в срок не более чем пять месяцев.

По истечении указанного срока должностным лицом инспекции составлен акт исследования документов по погашению задолженности, в котором указано, что согласно выписке кредитной организации, представленной ТСЖ, размер фактических поступлений взносов от собственников помещений составил 9 339 рублей 27 копеек.

В целях принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора инспекцией в адрес мэрии направлено письмо с информацией о том, что размер фактических поступлений взносов собственников помещений на капитальный ремонт МКД составил менее 50 процентов от суммы представленных к оплате счетов собственникам помещений. Мэрией приняты постановления о внесении изменений в постановление № 7109, которыми МКД включен в Перечень многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Не согласившись с постановлениями мэрии в части включения МКД в Перечень, ТСЖ обратилось в арбитражный суд. Как указал ВС РФ в определении от 30.05.2018г.

№ 304-КГ18-6182 по делу № А45-2581/2017, суды исходили из того, что задолженность в размере, указанном в уведомлении, в установленный пятимесячный срок собственниками помещений в МКД погашена не была, формирование фонда капитального ремонта в МКД осуществлялось товариществом ненадлежащим образом, в том числе денежные средства в объеме, поступившем от собственников помещений на специальный счет не вносились, а поступали в кассу ТСЖ и расходовались без использования специального счета. Суды пришли к выводу о наличии у инспекции правового основания по уведомлению органа местного самоуправления (мэрии) о непогашении задолженности на капитальный ремонт собственниками помещений МКД с целью принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Ссылка товарищества в подтверждение расходования денежных средств фонда капитального ремонта на договор подряда от 07.08.2015 № 04-2015, обоснованно не принята судами во внимание, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что выполненные работы были оплачены (перечислены) подрядчику за счет средств фонда капитального ремонта.

Еще одна причина возврата средств региональному оператору – несвоевременное проведение капитального ремонта.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов ( ч.1 ст.168 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что согласно ч.7 ст.

189 ЖК РФ, в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления.

На основании изложенного можно сделать вывод, что при формировании фонда капитального ремонта на спецсчете, ремонт в МКД должен быть проведен не позднее сроков, указанных в региональной программе, а размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт должен составлять более чем пятьдесят процентов от размера начисленных взносов.

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих компаний и ТСЖ. Ресурсы отвечают всем требованиям законодательства. Более подробная информация о сервисе тут. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Спецсчёт. Плюсы и минусы

• 17 апреля 2019 г. | Новости
• Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете дома или на счете регионального оператора.
• Чтобы выйти из «общего котла» на спецсчёт, необходимо следующее:
• — провести общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД), на котором принять решение и составить протокол «Об изменении способа формирования фонда капитального ремонта МКД». А также выбрать владельца спецсчёта, им могут быть региональный оператор, УК, ТСЖ;
• — определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренным в жилищном кодексе;
• — владелец спецсчёта обязан предоставить данный протокол в фонд капитального ремонта;
• — в течение 6 месяцев с момента предоставления протокола в фонд данный МКД будет переведён на спецсчёт.
• С момента перехода МКД на спецсчёт владелец спецсчёта (либо лицо, уполномоченное собственниками), обязано производить начисление взносов на капитальный ремонт, формировать квитанции и доставлять их собственникам.
• При переходе на спецсчёт все накопленные собственниками МКД средства, а также предыдущие долги по капремонту передаются новому владельцу.
• При проведении капитального ремонта собственники МКД со спецсчётом самостоятельно выбирают организацию для выполнения капремонта, контролируют ход выполнения капремонта, а также осуществляют приёмку выполненных работ.

Кроме того, МКД на спецсчёте должно выполнять ремонты в сроки, предусмотренные региональной программой (в том числе, если МКД стоит в краткосрочной программе). В случае невыполнения работ МКД автоматически снова переходит на общий счёт регионального оператора.

Собственники МКД самостоятельно контролируют сохранность и списание средств со специального счёта.    

Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?

За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ — лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.

Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно, в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта.

Банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику.

Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.

Из интервью генерального директора фонда олега Смирнова газете «Комсомольская правда»:

Олег Олегович, расскажите о плюсах и минусах перехода на спецсчет. В каких случаях это выгодно, а в каких нет?

Олег Смирнов: Конечно, каждый должен определять для себя, что ему удобнее, выгоднее и надежнее. Как и в любом деле, у спецсчета есть свои плюсы и минусы. Очень хорошо, что у людей есть возможность воспользоваться таким методом управления, как спецсчет.

Есть примеры хороших хозяйственных собственников, которые сами знают и делают капитальный ремонт, находят подрядчиков, которые воплощают задуманное вовремя и качественно. Но у этой модели есть и своим минусы.

Когда деньги находятся в общем котле, происходит заимствование средств с одного дома на другой. Для тех жильцов, которые перешли на спецсчет, процесс накопления средств становится достаточно длительным, а ремонт может быть нужен здесь и сейчас.

В России был только один прецедент, когда банк предоставил кредит для собственников многоквартирного дома на осуществление капитального ремонта. 

Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход — копить, причем копить долго.  

Но собственники могут и вернуться со спецсчета обратно? И что происходит тогда?

Олег Смирнов: Здесь иногда возникают сложности. Когда жильцы возвращаются со спецсчета к нам, мы в обязательном порядке проверяем расходование средств. К примеру, они должны были отремонтировать фасад дома. Но на деле оказывается, что были заменены только окна в подъезде. Значит, фасад дома не отремонтирован. И собственники обязаны дособрать недостающие средства и отдать их в общий фонд.

На фото: в процессе укладки наплавляемой кровли в г. Ачинск, ул. Кирова, д. 46.

Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?

Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона.

Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.

 

Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов — ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.

Что касается спецсчета, его главное преимущество — это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.

На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования. 

При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме. 

Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. «Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно.

Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос — заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале.

Нашли компанию, которая все быстро сделала», — рассказала жительница дома.

«Теперь, — добавила она, — планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты — через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет». 

Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору.

Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах.

Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.

Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды. 

Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы — отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства. 

Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения.

Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей.

Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года. 

Новости

Жилищным Кодексом предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома.

В первом случае, за выполнение ремонта на всех его этапах отвечает региональный оператор, во втором – сами собственники. Но, как показывает практика, они не всегда готовы организовать эту работу и грамотно распоряжаться собранными денежными средствами.

Решение самостоятельно копить на капитальный ремонт чревато большими рисками и проблемами – какими, рассмотрим подробнее.

Выбор между «общим котлом» и специальным счетом для большинства собственников на сегодня очевиден: капремонт «из котла» уверенно шагает по городам области, с каждым годом преображая сотни домов не только снаружи, но и внутри, тогда как успешно выполненные ремонты в домах на спецсчетах можно сосчитать по пальцам одной руки.

Отсутствие квитанций

Все дело в том, что проблемы, связанные с проведением капитального ремонта на специальном счете, возникают у собственников с самого начала его открытия. Первый и один из самых важных вопросов, который они зачастую не решают – это выбор лица, уполномоченного на выставление платежных документов.

-«Если печать и доставка квитанций не производится, то по каждой квартире ежемесячно копятся долги.

При задолженности по дому свыше 50% надзорные органы инициируют процедуру перехода дома со спецсчета в «общий котел».

Жильцы оказываются заложниками ситуации, из-за долгов не могут получить субсидии и компенсации, теряют льготы», — поясняет Наталья Моисеева, директор Фонда капитального ремонта МКД Пензенской области.

Дополнительные расходы

Открывая специальный счет дома, собственники должны быть готовы также к дополнительным финансовым расходам. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов (печать и доставка квитанций), и расходы по обслуживанию счета и по ведению претензионно-исковой работы с должниками. Отметим, что в домах «общего котла» эти вопросы решаются без дополнительных затрат со стороны собственников.

Нецелевое расходование средств

В отличие от регионального оператора – Фонда, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со спецсчетом – определять подрядчика и контролировать выполнение работ должны сами собственники.

-«Зачастую жильцы не уведомляют о начале капремонта управляющую компанию и нанимают непроверенные организации, которые не только выполняют ремонт некачественно, но и проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, например, меняют оконные блоки в квартирах, устанавливают индивидуальные счетчики потребления энергии и т.п. Это влечет за собой нецелевое расходование денежных средств, что сегодня жестко контролируется надзорными органами», — отмечает Наталья Моисеева.

Накопил — потратил

Если собственники, открывшие специальный счет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Региональной программе сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму. Если денежных средств на ремонт не хватает, то их расходование является незаконным.

Здесь у собственников два пути – либо ждать ремонта в определенные Регпрограммой сроки, либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы и т.п.).

Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя и, как правило, не поддерживается жильцами на общем собрании, так как опять требует дополнительных затрат – проценты по кредиту должны выплачивать сами собственники.

Открытие специального счета для проведения капитального ремонта дома – это процесс сложный, требующий особого контроля, внимания и ответственности, прежде всего, со стороны собственников.

Поэтому если дом не обладает хорошим организационным ресурсом ­ нет грамотного и опытного председателя, активного Совета дома, желания собственников самостоятельно руководить процессом ремонта – открывать спецсчет нецелесообразно.

Актуально

Специальный счет позволяет аккумулировать денежные средства исключительно для проведения капитального ремонта Вашего многоквартирного дома. Специальный счет подходит для активных собственников. Владельцы квартир и других помещений в доме могут в любое время принять решение об открытии специального счета дома. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья.

Собрание будет считаться правомочным при голосовании 2/3 собственников, от общего числа голосов в многоквартирном доме. Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, самостоятельно выбирают способ оплаты взноса на капитальный ремонт, несут расходы на выпуск платежных документов и работу с банком, работают с должниками.

Владельцем специального счета может быть:

• региональный оператор;
• товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ;
• осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
• управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления

В соответствии с п.1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ, по специальному счету могут совершаться следующие операции:

1. списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3. в случае смены специального счета перечисление денежных средств на другой специальный счет, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4. 4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5. зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6. начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7. иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.
8. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
   1. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
   2. договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
   3. акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

Денежные средства, размещенные на счетах юридических лиц, не входят в систему государственного страхования. Кредитные организации, в которых открывают спецсчета, должны отвечать требованиям надежности, изложенным в Жилищном кодексе РФ. И в первую очередь это размер собственных средств.

Тарифы определяются договором, заключенным с кредитной организацией. Списание комиссионного вознаграждения банку производится автоматически со специального счета (пункт 6 часть 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ).

В этом случае полномочия по выбору банка, в котором будет открыт специальный счет, передают региональному оператору, а тот, в свою очередь, отбирает кредитные организации по итогам конкурса (часть 3 статьи 180 Жилищного кодекса РФ).

На денежные средства, размещенные на специальном счете, могут быть начислены проценты за пользование ими (пункт 6 части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ) на основании договора о неснижаемом остатке, заключенного между владельцем счета и банком. Начисленные суммы, права на которые принадлежат собственникам (статья 36.1 Жилищного кодекса РФ), будут увеличивать фонд капитального ремонта на спецсчете.

Процентные ставки банков различны, каждая кредитная организация определяет их самостоятельно.

Согласно статье 171 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в МКД накапливают средства на капитальный ремонт на общем счете регионального оператора, то они отчисляют взносы на основании платежных документов, представленных оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае формирования фонда капремонта на специальном счете, выбрать лицо, уполномоченное его открыть, а также совершать операции с размещенными там денежными средствами и представлять платежные документы для оплаты взносов, должно общее собрание собственников помещений в МКД.

Специальный счет может быть открыт:

• в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей.

Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Ознакомиться с перечнем банков для открытия спецсчета можно на сайте регоператора в разделе «собственникам-специальный счет».

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.fcrso.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя. © 2013-2023.