Жалобы

Приобретение квартиры у нескольких собственников

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие. 

Приобретение квартиры у нескольких собственников

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше. 

  • Как продать квартиру в долевой собственности?
  • Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права. 
  • По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=8tsdCVKq1CQ\u0026pp=ygVc0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YMg0L3QtdGB0LrQvtC70YzQutC40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LI%3D

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты. 

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д. 

важно

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. 

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт. 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям. 

Важно: 

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Приобретение квартиры у нескольких собственников

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. 

  1. Хотите купить комнату, долю в квартире в Москве? Подходящий вариант ищите на Циан
  2. После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
  3. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
  4. Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. 

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

https://www.youtube.com/watch?v=8tsdCVKq1CQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. 

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. 

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. 

Тяжкая микродоля. Что делать, если вам досталось 5/24 квартиры?

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Читайте также:  Чем отличаются свойства земельных участков ижс снт днп

Приобретение квартиры у нескольких собственников

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. 

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».

Павел Остапчук,младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Приобретение квартиры у нескольких собственников

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей. 

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Что такое совместная и долевая собственность и может ли быть два собственника у квартиры в ипотеке

Обновлено 10.01.2023

Могут ли быть два собственника квартиры при ипотеке? Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

  • Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
  • Совместная собственность
  • Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

Долевая собственность

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — первоначально закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. 

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.

Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют. Сделать это важно вне зависимости от того, в ипотеке ли квартира.

Могут ли быть два собственника квартиры при ипотеке? Вполне: в ипотечном договоре могут быть прописаны оба супруга. В этом случае пара разделяет между собой все обязанности по оплате долга, а вносить обязательные платежи могут оба супруга.

Владельцами в итоге также станут оба, независимо от того, кто оплачивал первоначальный взнос. Подробнее о том, как оформить ипотеку на нескольких собственников, мы писали ранее. 

Какие документы проверить:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  5. брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:

Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.

Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.

В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
  • один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  • если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.

Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.

Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.

Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

Читайте также:  Как подать жалобу на действия заказчика в процессе проведения госзакупки в фас по 44-ФЗ

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=yLNq0je1iCc\u0026pp=ygVc0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YMg0L3QtdGB0LrQvtC70YzQutC40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LI%3D

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Как купить долю в квартире

Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот о каких правилах нужно знать:

Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.

Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.

Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.

Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=yLNq0je1iCc\u0026pp=ygVc0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YMg0L3QtdGB0LrQvtC70YzQutC40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LI%3D

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Риски при покупке долевой собственности

  1. Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.

  2. Вот что может пойти не так:
  3. Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м).

На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее. 

  • После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
  • Как этого избежать
  • Внимательно всё проверьте:
  • У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра. 
  • Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
  • Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу.  Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже доли

Этот порядок можно нарушить разными способами:

  • подделать извещение о продаже;
  • подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  • отправить извещение по старому или неправильному адресу;
  • подделать отказ сособственника от покупки доли.
  1. Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
  2. Как этого избежать
  3.  Придётся проконтролировать много нюансов:
  • Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
  • Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
  • Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
  • Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
  • Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.

Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.

А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.

Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

© Мир квартир

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

https://www.youtube.com/watch?v=yLNq0je1iCc\u0026pp=YAHIAQE%3D

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества.

То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.

Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Читайте также:  Как получить медицинскую книжку

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

https://www.youtube.com/watch?v=9ie_14VhH7Y\u0026pp=ygVc0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0YMg0L3QtdGB0LrQvtC70YzQutC40YUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LI%3D

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.Долевую собственность могут продать за долги.

То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=9ie_14VhH7Y\u0026pp=YAHIAQE%3D

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.

Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины

Adblock
detector