Жалобы

Процедура и особенности оценки сервитута

Процедура и особенности оценки сервитута

  • Квалифицированные штатные эксперты
  • Проводим работы в сжатые сроки
  • Прохождение проверок и экспертиз

Проведем оценку сервитута земельного участка. Оценщики с опытом работы по оценке права пользования. Согласуем стоимость с заказчиком. Сложные случаи.

Свяжитесь с нами и мы вышлем интересное коммерческое предложение.

Где получить готовые документы:

    Процедура и особенности оценки сервитута Процедура и особенности оценки сервитута Процедура и особенности оценки сервитута Процедура и особенности оценки сервитута Процедура и особенности оценки сервитута

Определение сервиту́та. Сервитут это Право ограниченного пользования чужим земельным участком, регулируется статьей 23 Земельного кодекса РФ. Собственник недвижимого имущества (например, земельного участка, помещения и т.п.

) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При переходе права собственности на землю, обремененную сервитутом, сервитут сохраняется (ст. 275 ГК РФ).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом.

Виды сервиту́та.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может быть срочным и постоянным.

Земельный сервитут. Наиболее распространенным видом сервитута является право ограниченного пользования чужим земельным участком. Это, например, право проложить коммуникации, линейные объекты через чужой земельный участок, право прохода и проезда через соседний участок, провода воды и прогона скота через него.

  • Оценка сервитута и права пользования по федеральному закону 135-ФЗ от: 12 000

Что получаете

  • Отчет об оценки платы за сервитут земельного участка.. По федеральному закону 135-ФЗ.
  • Паспортные данные собственника и заказчика или реквизиты юр.лица
  • Кадастровый паспорт, с ситуационным планом, с указанием кадастровой стоимости;
  • Правоустанавливающие документы:
    • Свидетельство о собственности (если участок в собственности)
    • договор купли-продажи на земельный участок, строения, здания и т.д.;
  • Технический паспорт на строения
  • справка для юридических лиц о балансовой стоимости земли
  • сведения об обременении
  • сведения о наличии инженерных коммуникаций

Оценка сервитута и обременений на земельный участок|

Сервитутом называют установленное право пользоваться чужим участком земли в режиме ограниченного доступа. Оформление сервитута нужно для прохода к другому участку или выполнения разных других действий.

Оценка сервитута земельного участка и связанного с этим обременения определяются зачастую при неверном разделении благ, возникающем между собственниками, имеющими несколько наделов.

Первый владелец вправе потребовать у другого при этом правильной установки сервитута, который необходим для свободного прохода к водоему, своему земельному участку либо другому объекту общего пользования.

При установлении сервитута на участке должна определяться плата, которую будет выплачивать пользователь сервитута владельцу участка..

Стоимость услуги от 30 000 ₽

Базовая стоимость и срок подготовки полного отчета зависят от местоположения и типа объекта недвижимости.

При сервитуте у собственника участка для муниципальных или государственных нужд, клиент сотрудничает с квалифицированными профессионалами, и потому ничем не рискует.

Каждому обратившемуся к нам человеку абсолютно не о чем переживать. Мы предоставляем все необходимые гарантии и нужные сертификаты.

Кроме этого, мы определяем рыночную  стоимость именно для того, чтобы были приняты правильные решения.

При установлении сервитута на время, владелец участка земли может определять сумму за ограниченное использование территории. Сделать это можно в том числе и самостоятельно.

При сформированной устной договоренности между людьми, оценка стоимости сервитута может и не проводиться, как и расчеты вместе с документальным оформлением.

Вам обязательно нужно понимать, как стоит действовать, и в этом мы непременно вам поможем.

Обсуждение стоимости услуги всегда определяется в индивидуальном порядке. Плата зависит от вида разрешенного использования участка, его удаленности от Санкт-Петербурга, трудоемкости работ и других факторов..

Объектом оценки сервитута является реализованное право на ограниченное использование чужого земельного участка либо его части.

Процедура и особенности оценки сервитута

  • Полное описание физических и правовых характеристик оцениваемого объекта(-ов) Расчет рыночной стоимости Анализ рынка, описание произведенных расчетов и итоговая рыночная стоимость Результаты фотофиксации объекта оценки К отчету прикладываются копии документов, предоставленных Заказчиком, а также документы Оценщика

В ряде случаев (например для нотариуса или для собственного пользования) возможна подготовка Заключения о рыночной стоимости — краткой формы отчета.

В случае составления заключения проведения осмотра не является обязательным и осуществляется по желанию Заказчика.

1

Выезд специалиста

Оценщиком или его представителем проводится идентификация объекта оценки, и фиксируются его характеристики. Специалисты нашей компании проводят выезды каждый день с 09:00 до 20:00. По времени осмотр занимает не более 15 минут.

2

Сбор необходимых документов

Пакет документов согласовывается с менеджером нашей компании. После согласования документы могут быть переданы в копиях на осмотре, либо в отсканированном виде высланы на почту: [email protected].

3

Анализ рынка и расчет стоимости

Осуществляется сбор данных путем изучения публикаций в периодических изданиях и интернете. Анализируется сегмент рынка, к которому относится объект оценки и подбираются его объекты аналоги.

4

Оформление и печать

При предоставлении отчета на бумажном носителе, отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью компании, проводившей оценку.

Участок для проведения оценки должен быть правильно идентифицирован, и проводиться оценивание должно в обязательном порядке. Чтобы оценка сервитута земельного участка была верно проведена, необходимо непременно учитывать:

  • количественные и качественные объектные характеристики;
  • данные о недвижимости, которая располагается в пределах обозначенной территории;

Этапами оценки, при этом, являются:

  • осмотр объекта оценки;
  • обрабатывание и идентификация всех необходимых документов для объектов недвижимости или различных участков;
  • изучение разных характеристик, получение данных о кадастровом учете;
  • анализ рынка,;
  • осуществление расчетов соразмерной платы за сервитут;

Проводимая строго в соответствии с действующим законодательством и  нормативами оценка сервитута земельного участка – это мера, которая рекомендована для выплат людям, являющимися владельцами обремененного объекта.

Чтобы оценить сервитут, нужно в обязательном порядке учитывать такие важные факторы, как:

  • интенсивность использования, степень ограничения объекта;
  • рыночная цена земли и не только;

Для определения суммы соразмерной платы за сервитут, учитываются так называемые сформировавшиеся фактические убытки — то есть, реальный ущерб и упущенная выгода соответственно. Помимо этого, учитываются в обязательном порядке также убытки, нанесенные после того, как досрочно были прекращены обязательства перед третьими лицами.

Наличие и характер ограничений также напрямую влияют на определяемую и фиксируемую стоимость. Если на территории есть крупный склад или торговый центр, то установление сервитута может принести относительно большие убытки.

Наши оценщики используют несколько методик определения оценки соразмерной платы за сервитут.

  • Обязательно должен быть в наличии документ, который подтверждает право пользования определенной территорией. Необходимыми документами являются: выписка из ЕГРН,
  • кадастровый паспорт, а также
  • схема установления сервитута с координатами и площадью.

В целом, для собственника соглашение по оценке сервитута является достаточно непростым мероприятием, но вместе мы справимся со всеми сложностями.

Самостоятельно проводить все необходимые расчеты не получится — все процессы должен проводить опытный оценщик. Оценку сервитута могут выполнять люди, имеющие многолетнюю практику. Для заказа оценки вам нужно просто позвонить нам либо оставить заявку – сделать это можно прямо на сайте.

Профессиональные оценщики

Деятельность компании застрахована

Занимаем 6-е место среди крупнейших оценочных организаций Северо-Западного федерального округа

Благодаря успешной работе наших специалистов в Санкт-Петербурге, наше партнерство будет действительно комфортным и максимально выгодным.

Мы также определяем сервитут, который накладывается при размещении на территории специальных геодезических знаков и подъездов, при прокладке линии электрических передач, а также различных коммуникаций и не только.

С нетерпением ждем обращения, уважаемый клиент – рады сотрудничеству с вами! Решив наладить максимально выгодную связь с нашими специалистами, вы поступаете верно и непременно сможете гарантированно убедиться в этом в самое ближайшее время.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

  1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
  3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
  3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Читайте также:  Дтп с пострадавшим действия водителя и ответственность по закону

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

  • доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
  • степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
  • интенсивность использования объекта с сервитутом;
  • степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
  • расходы на содержание объекта;
  • дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
  • рыночная стоимость земельного участка;
  • размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

  1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
  3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
  4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
  5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Оценка сервитута и обременений

Сервитут
является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается
вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего
участка.

https://www.youtube.com/watch?v=HLWLtTCzp1g\u0026pp=ygVM0J_RgNC-0YbQtdC00YPRgNCwINC4INC-0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0L7RhtC10L3QutC4INGB0LXRgNCy0LjRgtGD0YLQsA%3D%3D

В
соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования
которого он установлен.

В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.

Особенности оценки сервитута земельного участка

В
законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута.
Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид
права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях
принято определять сервитут частный и публичный.  

Публичным
сервитутом
называется право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения.  

Частным
сервитутом
признается право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов конкретных лиц.  

Публичный
сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по
соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В большинстве
случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают
стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в
учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке
объектов недвижимости.

Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не
содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект
планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а
также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный
реестр недвижимости).

Помимо явных обременений, на практике встречаются
обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении
законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы
санитарно-защитных зон).

И, хотя установить плату за право пользования участком
можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками
учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной
стоимости сервитута.

Оценка платы за сервитут и убытков от обременений

Как
правило, за право пользования чужим участком приходится платить.
Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками
соглашения.

Но плата не является обязательной – при согласии собственника
обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное
пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике
такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях.

При составлении
соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право
пользования объектом недвижимости. 

Стоимость
платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен
проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на
стоимость, в том числе:

  • Вид сервитута;
  • Разрешенное использование земельного
    участка;
  • Срок договора аренды и форма арендных
    платежей;
  • Степень благоустройства земельного
    участка, развитость инфраструктуры;
  • Характеристики расположенных на участке
    зданий и сооружений;
  • Характер хозяйственной деятельности
    владельца объекта оценки;
  • Ограничения и обременения прав на
    земельный участок;
  • Доля площади участка с установленным
    сервитутом в общей площади объекта оценки;
  • Другие факторы.
  • Интенсивность использования участка, в
    отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и
    сервитуарием.

Оценка
соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего
законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в
форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

https://www.youtube.com/watch?v=HLWLtTCzp1g\u0026pp=YAHIAQE%3D

Существуют
различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта
недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в
связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности
фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества
местоположения и прочие.

Расчет платы за публичный сервитут

Оценка
платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной
стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления
публичного сервитута и после его установления.

До
1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких
обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в
качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера.

И,
хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения
о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование,
содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких
сотен гектаров.

Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных
участков имеет свои особенности.

Так,
при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных
и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект
недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная
стоимость всего участка.

Если
же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы
отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость
только данного участка.

Расчет платы за частный сервитут

Поскольку
владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные
ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать
и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах
которого установлен сервитут.

Читайте также:  Долг за жку как узнать и кто должник

При
оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке –
сравнительный, затратный и доходный.

При
оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги.
Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и
выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один
из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости
данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.

При
оценке сервитута затратным подходом учитываются:

  • расходы, которые понесет владелец участка
    в будущем в результате наложения сервитута;
  • убытки в случае несоблюдение условий договора,
    если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
  • затраты, связанные с обслуживанием
    сервитута.

Например,
при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые
возникли у собственника в связи с установлением сервитута.

Например, при
организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек
или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее.

Издержки
собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если
плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).

В
основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от
объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:

  • потери дохода, а именно — снижение
    величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на
    земельный участок.
  • плата за ограничение использования
    собственником земельного участка.

Как
правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов,
обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.

Что получает заказчик в результате оценки?

В
случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных
отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется
такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью
оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной
квалифицированной подписью).

Показать полностью

https://www.youtube.com/watch?v=At0zgR5bAEU\u0026pp=ygVM0J_RgNC-0YbQtdC00YPRgNCwINC4INC-0YHQvtCx0LXQvdC90L7RgdGC0Lgg0L7RhtC10L3QutC4INGB0LXRgNCy0LjRgtGD0YLQsA%3D%3D

При
составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете,
будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет
юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в
суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.

Отчет
об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг
оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.

ОК
«Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит
судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно
воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.

Скрыть текст

Оценка стоимости сервитута — Северо-Западный Региональный Центр Экспертиз

Как пройти гражданам на свой земельный участок, если проход ограничен соседним участком? Как попасть к реке, если путь к ней проходит только через соседний участок, а другого свободного прохода нет? В этих и многих других случаях государством предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут. Такая возможность во многих случаях вовсе не бесплатная. Объем выплат определяется в результате оценки стоимости сервитута.

СЗРЦЭ оказывает услуги по оценке сервитута земельного участка, помогая соблюдению законных интересов участников договора.

Законодательно данный процесс регулируется Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчиненное положение». Распространяется на жилые, нежилые помещения и земельные участки.

Сервитут предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам. Рассматриваться могут как частные, так и государственные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Для определения платы за сервитут разработаны специальные правила и методические указания.

Виды сервитута

Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида, может распространяться не только на земельные участки, но и на здания.  

По типу рассматриваемого участка или имущества различают сервитут:

  • земельный,
  • вещный,
  • воздушный,
  • водный,
  • гражданский.
  1. Предиальный сервитут – установленный в пользу собственника недвижимости.
  2. Личный сервитут – в пользу лица, по требованию которого составляется договор. 

Положительный и отрицательный сервитут

  • Положительный сервитут дает право лицу обладателю сервитута пользоваться чужим участком, не нанося ему ущерба. Например, проводить по территории канализационные или водопроводные трубы, прогонять скот на общественные пастбища, прокладывать линии электропередач, проходить к реке и т.д.
  • Отрицательный сервитут ограничивает право владельца участка проводить некоторые действия. Например, запрещает возводить здания или другие сооружения, перекрывать свет и воздух к другому участку. Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида. 

Частный и публичный сервитут

Имеется в виду разделение на сервитут для личных нужд и общественных целей.

О публичном сервитуте говорят, когда он требуется в интересах государства, администрации или жителей окрестностей. Например, если путь к электричке может проходить только в определенном месте из-за ландшафтных особенностей. Другой пример – геодезические работы, размещение межевых знаков.

Частный сервитут – это передача прав только для соседей или ограниченного количества лиц.

Независимая оценка земельного сервитута рассматривается чаще всего. Например, проведение водопровода или установка электро-коммуникаций, которые можно провести только через определенный участок, с учетом последующего обслуживания коммуникаций. При необходимости проводится землеустроительная экспертиза.

Когда требуется оценка сервитута земельного участка

Такое право в отношении земли, как объекта недвижимости, определяется необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Примеры, когда может быть установлен сервитут:

  • Путь к водоему перекрыт забором или лесом участка.
  • Нет дороги к участку, спецслужбы могут подъехать только со стороны соседнего участка.
  • Естественные блага между собственниками соседних участков распределены неравномерно, и требуется устранить возникающие при этом затруднения.
  • Возле участка проводятся инженерные работы.

Речь об установлении сервитута идет тогда, когда один из собственников соседнего надела просит право ограниченного пользования на участок соседа.

В идеале составляется договор, по которому владелец участка предоставляет возможность заинтересованному лицу пользоваться своим участком за определенную плату.

Такие условия определены для того, чтобы использование чужой земли было только в том случае, когда других возможностей добиться цели нет, иначе любой сосед мог требовать подобных прав. При этом имеется в виду только право использования определенной площади на участке, а не весь надел.  

Рассчитывается соразмерная плата за сервитут, которая вносится в качестве компенсации за неудобства. В некоторых случаях соседи идут навстречу бесплатно, или сделав единовременный платеж. Иногда плата вносится помесячно.

Можно самостоятельно договориться с соседями о бесплатном использовании участка, например, для прокладки водопровода. Для расчета рыночной стоимости сервитута лучше всего обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке сервитута.

И только если владелец участка отказывается от сотрудничества, можно обратиться в суд для наложения обременения. 

Как рассчитать стоимость сервитута

В договоре фиксируется площадь земли, относительно которой проводят расчет платы за сервитут. Рассматриваются и дополнительные условия:

  • Будет ли мешать использование земли собственнику.
  • Какие неудобства при этом появятся.
  • На какой срок дается право пользования.

Принцип разумности не имеет установленных критериев, поэтому судьи выносят решение, исходя из конкретных обстоятельств. Сервитут вступает в силу после регистрации и получения справки из Росреестра о начале действий.

Если участок переходит по наследству, договор и решение суда не теряют своей силы. Но если необходимость в использовании смежного участка отпадает, то сервитут прекращается раньше срока. Для оформления прекращения сервитута нужно обратиться в суд.

Какие документы необходимы дляоценки сервитута для суда:

  • заявление;
  • паспорта;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • межевой план участка;
  • оплата госпошлины (чек), для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Если дело касается публичного права пользования, выписка из ЕГРН и договор не нужны. Законность будет установлена на основании нормативных актов муниципальных органов.

Нюансы при определении стоимости сервитута

  • Если сервитут устанавливается на длительный срок, то при оценке рыночной стоимости сервитута на земельный участок принимается вовнимание рыночная стоимость аренды земли на длительный срок. Если срок не определен – предельным сроком считается 49 лет.
  • Перед подписанием договора рекомендуем привлечь геодезистов для точного определения границ сервитута и установления координат поворотных точек. Иногда проводится инженерно-техническая экспертиза.
  • В договоре можно предусмотреть возможность изменения платы согласно инфляции, неустойки и штрафы за неуплату.
Читайте также:  Удаление некорректных отзывов о работодателе

Оценка стоимости сервитута земельного участка

В ст. №271-274 ГК РФ сервитут на земельный надел упоминается в контексте особой формы обременения, благодаря которой расположенные по соседству участки могут полноценно функционировать за счет эксплуатации части территории другого участка, привилегированного по расположению.

К примеру, если пройти к своим владениям можно лишь, пересекая обременяемый надел, на последний стоит наложить сервитут. И тогда получится без проблем добраться до участка, имеющего менее удачное местоположение.

Российское законодательство определило несколько форм сервитутов. Все зависит от условий их возникновения.

Сервитуты могут быть:

  1. срочными и постоянными (учитывается срок, в течение которого действует обременение);
  2. публичными и частными (тут имеет значение, между кем было достигнуто соглашение — только между частниками или частниками и государством).

Но независимо от характера выданного сервитута за него придется платить. Конкретная сумма будет озвучена после того, как эксперты проведут оценку стоимости сервитута земельного участка.

Кто может оценивать сервитут?

В действующем на территории РФ законодательстве не прописан вопрос о том, на кого возлагается ответственность по определению стоимости оформляемого сервитута.

В Гражданском Кодексе говорится о том, что стоимость такой формы обременения должна быть установлена при урегулировании ряда вопросов еще до того, как заинтересованные стороны подпишут соглашения. Другими словами, законодатели дали возможность участникам сделки самим выполнять оценку сервитута. Эта одна из мер, позволяющих регулировать коммуникацию сторон.

Но данный процесс нельзя назвать легким. Ведь при подготовке отчета необходимо обращать внимание на те факторы, из-за которых хозяин обремененного надела может испытывать неудобства. В ГК РФ отсутствует прямой запрет на обращение в компании, предоставляющие оценочные услуги.

Это означает, что оценивать сервитут могут в те, кому принадлежат обремененные владения, и нанятые ими специалисты.

Что учитывается при оценке сервитута земельного надела?

При подсчете стоимости сервитута должны быть учтены факторы, влияющие на положение хозяина надела, который подлежит обременению. В связи с этим цена такого обязательства будет зависеть от таких параметров:

  • реальных убытков, вызванных процессом оформления и дальнейшего использования сервитута на определенный земельный надел;
  • упущенной выгоды из-за такого обременения (к примеру, владелец территории мог бы сдавать ее в аренду и иметь немалый доход);
  • размера реального ущерба, возникшего из-за наложения сервитута. В результате пользоваться участком в полной мере не представляется возможным.

Конечная цена сервитута и размер платы за него (хоть и отчасти) складывается из данных величин. В формуле, применяемой для расчета, есть неизвестные. Ведь нельзя предугадать размер реального ущерба, упущенной выгоды и убытков. Иначе можно сильно завысить или, наоборот, занизить цену такого обременения.

Частный сервитут подразумевает проведение расчета по такому принципу: инициатор оформления сервитута (к примеру, ему нужно проложить инженерные коммуникации к своему участку через чужую территорию) может согласиться с требованиями, выдвинутыми хозяином обремененного владения, или же оспорить их.

В случае оспаривания требований требуется назначить процедуру, касающуюся судебного регулирования. В ходе нее суду предстоит проанализировать поступившие от сторон доказательства.

И после этого он вынесет решение о том, какой должна быть итоговая сумма. Иногда не обойтись без привлечения независимой оценочной организации.

Если это частный сервитут, то предстоит договориться лишь о сумме выплаты.

А вот с публичным обременением все не так просто. Государство редко выплачивает денежную компенсацию. Исключения составляют случаи, когда территория сильно страдает от какой-либо деятельности на ней.

Если наложение сервитута на земельные владения чревато сложностями их дальнейшей эксплуатации хозяином, то у государства есть два варианта: выкупить надел у частника или предоставить новый, который заменит утраченный. Во втором случае участок должен обладать такими же характеристиками, что и прежний.

Этапы оценки сервитута

Поскольку оценка сервитута является сложным процессом, для удобства его разбивают на несколько этапов. Каждый из них требуется немалых затрат сил и времени.

В рамках проведения оценки обременения необходимо:

  1. Подсчитать реальные убытки, которые понесет собственник надела. Нужно сопоставить рыночную стоимость 1 кв. м. земли в конкретной категории и площади, на которую планируется наложить обременение.
  2. Определить хотя бы приблизительно упущенную выгоду. Вычисляется та сумма денег, которой лишился хозяин территории после наложения обременения, если бы сдавал свои земли в аренду.
  3. Проанализировать реальный ущерб, сравнив то, сколько стоит определенный участок на рынке с обременением и без него. Нужно просто вычислить разницу.

Когда будет рассмотрено все, что входит в стоимость сервитута, можно подсчитать итоговую сумму, в которую обойдется обременение. Также требуется назначить ту величину, которую лицо, инициирующее процедуру, будет периодически уплачивать за сервитут.

Если по каким-то причинам не получается выполнять обязательства в рамках заключенного с третьими лицами контракта (к примеру, из-за оформления сервитута больше не действует договор аренды), то на данный факт следует обратить внимание, рассчитывая цену сервитута.

Когда обременение является краткосрочным, собственник вправе сам определить, в какую сумму обойдется пользование частью принадлежащей ему земли. В этом случае можно говорить о «принципе самостоятельного разумного определения».

Подобное название применимо для бездокументального определения цены обременения и договоренности об использовании надела на словах.

Этот вариант подойдет, если обе стороны согласны со стоимостью и не желают тратить много времени на письменное оформление.

Собственнику земли при установлении такой цены не придется заниматься расчетами. Он может установить ту сумму, что считает адекватной. Но перед этим стоит изучить условия рынка.

Разница в оценке частного и публичного сервитутов

Два этих вида обременения имеют определенные различия. Они проявляются и в процессе оценки их стоимости. К примеру, публичный сервитут способен обеспечить лишь те цели, что указаны в гражданском и земельном кодексах РФ. Вот основные из них:

  • Проход и проезд на транспорте по территории чужого владения.
  • Проведение ремонтных работ. Например, если нужно заменить инженерные коммуникации, обеспечивающие достойное качество проживания.
  • Полноценное пользование водными ресурсами, находящимися на данном участке, к примеру, для водопоя домашних животных.

Публичный сервитут можно установить только по правилам, описанным в российском законодательстве. Соответствующее распоряжение выносят уполномоченные органы. В данном государственном акте прописывается стоимость обременения.

  • Оценивается публичный сервитут с учетом реального ущерба, причиненного наложением обременением, и затрат, которые хозяин земель в дальнейшем понесет, восстанавливая их.
  • Если значительного ущерба собственник надела не получил, и восстанавливать ничего не придется, то получается отрицательная плата за сервитут.
  • Подобный расклад возможен лишь в случае с публичным сервитутом, поскольку его инициируется не частное лицо, а государство.

Чтобы примерно определить базовую стоимость убытков, надо: рыночную цену 1 кв.м земли умножить на объем отчуждаемой территории (в процентном соотношении к общей площади надела).

Отчет об оценке сервитута земельного участка

Этот документ обязательно требуется, если сторонам не удалось договориться о стоимости обременения, и им потребовалась помощь специалистов из оценочной организации.

Такой отчет должен быть оформлен в письменном виде и иметь подпись оценщика, подготовившего документ. То, что все указанные сведения достоверны, а расчеты проверены, должно подтвердить руководство организации, поставив свою подпись.

Письменный отчет о том, что оценка выполнена, а экспертиза по установлению сервитута проведена, включает 5 частей.

Структура отчета об оценке сервитута земельного участка включает в себя:

  • общую характеристику документа. Здесь представлена информация о лице, составляющем документ, в какие сроки и для кого объект подготавливался;
  • перечень применявшихся для оценки стандартов;
  • использованные методы установления стоимости обременения;
  • указание объекта оценки и сроков, на который оформляется сервитут;
  • текст заключения, содержащий подробную характеристику устанавливаемого обременения. Все это необходимо сопроводить ссылками на утвержденный проект договора. Обязательным является указание кадастровых характеристик надела. Отчет даже должен содержать данные о целях и сроках оформления сервитута. Еще в одной части приводятся подробные расчеты, где расшифровываются параметры, содержащиеся в тексте.

Необходимо приобщить отчет о расчете суммы, в которую обойдется сервитут, в полном виде к подписываемому соглашению, чтобы обосновать указанную в договоре стоимость. Оформить подобный отчет нужно в качестве самостоятельного приложения.

Если судом было вынесено решение, тогда отчет с помощью отчета одна из сторон сможет доказать собственную правоту. Или же предоставить эту бумагу, чтобы определить стоимость обременения территории.

Оценивать цену сервитута не так просто, как кажется. Это мероприятие проводится в несколько этапов. Но если разобраться с формулами, то вполне возможно выполнить самостоятельный расчет стоимости такого обременения.

Чтобы самостоятельно не углубляться в тему, связанную с наложением сервитута, и не тратить время и силы на выполнение подсчета стоимости обременения, упущенной выгоды и реального ущерба, стоит обратиться к профессионалам.

Компания «Независимое Экспертное Партнерство (НЭП)» представлена на рынке не первый год. Наши сотрудники обладают достаточным опытом и багажом знаний, чтобы выполнять оценку не только квартир и частных домов, но также земельных наделов.

В кратчайшие сроки будет подготовлен отчет в соответствии с действующими правилами и нормативами, описанными в законодательстве.

Этот документ, заверенный подписями и печатями, можно представить в суд в качестве доказательства.

А еще подготовленный нашими специалистами отчет является обязательным приложением к договору между хозяином территории и получателем сервитута. Он позволит подтвердить ту сумму, что прописана в договоре, и обосновать ее.

Преимущества обращения в «НЭП»:

  • Проведение бесплатных консультаций. Разъяснение дальнейших шагов: какую документацию собрать, куда обратиться, на какие результаты рассчитывать.
  • Соблюдение строгой конфиденциальности. Личные данные клиента никогда не попадают к третьим лицам, в том числе злоумышленникам или конкурентам.
  • Все услуги будут оказаны точно в срок. В этом плане на наших сотрудников можно положиться.
  • Оказание юридической поддержки. Наши эксперты помогут подготовиться к проведению экспертизы или предстоящему судебному разбирательству. Будут оценены все риски и, наоборот, преимущества проведения мероприятий.
  • В «НЭП» работают только эксперты с высокой квалификацией, для которых важен результат. А вот денежное вознаграждение является второстепенным моментом.
  • У наших специалистов есть все необходимые разрешения и допуски СРО.
  • Все условия сотрудничества является предельно прозрачными. Никаких пунктов мелким шрифтом в договоре нет.
Adblock
detector