Сейчас мы расскажем об этом подробнее.

Что такое эскроу

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

rbc.ru

Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.

Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.

Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.

Как работает эскроу

Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.

ipshnik.com

Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.

Дальнейшие действия сторон:

• покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
• банк «замораживает» деньги на счету;
• продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
• банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.

Как открыть счет эскроу

• Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
• Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
• Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
• После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.

Какие нужны документы

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.

finance-pravo.ru

1. Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
2. У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
3. От физического лица потребуется только паспорт.

За и против счета эскроу

Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.

Плюсы счета эскроу:

1. Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
2. Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
3. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
4. Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
5. Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.

Минусы счета эскроу:

1. Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
2. Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
3. Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.

Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.

ksp02.ru

Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.

Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.

То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.

Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.

• При аккредитиве банк становится лишь условным посредником, а вся ответственность по обязательствам лежит на покупателе и продавце. Эскроу-агент отвечает за выполнение условий по договору.
• Если покупатель открыл отзывной аккредитив, то он может в любой момент закрыть счет и вернуть деньги. Счет-эскроу закрывается только при непосредственном участии всех сторон сделки.
• В сделках с юрлицом не получится использовать банковскую ячейку, потому что она подразумевает наличный расчет. Эскроу и аккредитив — всегда безналичный расчет.

Эскроу или ДДУ? Три мифа о схемах покупки новостройки

Миф № 1: эскроу — единственная схема

С 1 июля 2019 года рынок новостроек окончательно перешел на проектное финансирование и хранение средств дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после сдачи дома.

https://www.youtube.com/watch?v=yqCe9ZLlApo\u0026pp=ygVR0KHRh9C10YLQsCDRjdGB0LrRgNC-0YMg0LTQu9GPINC-0L_Qu9Cw0YLRiyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC30LAg0Lgg0L_RgNC-0YLQuNCy

У новой схемы много сторонников — она призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков: если стройка будет заморожена, покупатель получит свои средства обратно. Но она неминуемо ведет к удорожанию жилья из-за появления посредника в виде банка, дающего кредит девелоперу.

По наблюдениям риэлторов, покупатели разделились на два лагеря: одни хотели купить дешевле, по ДДУ, другие — по новой надежной схеме. Причем вторых было немало, чем и объясняются хорошие продажи в проектах, реализуемых с эскроу-счетами.

Сами девелоперы переходить на проектное финансирование не торопились, а старались вывести на рынок максимальное число объектов, реализуемых по старой схеме. Правительство РФ им это разрешило, утвердив весной 2019-го критерии: если застройщик им соответствует, он имеет право довести проект при участии ДДУ. Подобным шансом воспользовались многие застройщики.

В итоге, по данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», на конец 2019 года через эскроу-счета в Петербурге реализовывалось лишь 14 проектов, пять из которых допускают продажу по старой схеме или переуступку. Суммарная запроектированная площадь в них равнялась около 400 тыс. кв. м. Для сравнения: количество проектов, реализуемых по старой схеме, в Петербурге составляет около 200.

Из 10 проектов, вышедших на рынок после 1 июля 2019 года, с использованием эскроу-счетов продаются только два.

«Все компании, чьи комплексы полностью или частично перешли на эскроу-счета, работают в отрасли не первый год, большинство из них имеют солидный портфель: ЛенСпецСму, ЦДС, Главстрой, Glorax, RBI, Veren, Росстройинвест. Больше всего проектов по новой схеме представлено у RBI (три ЖК), на втором месте — Росстройинвест (два ЖК)».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Больше всего новостроек, реализуемых с участием эскроу, в бизнес-классе и элитном сегменте: 18 и 20% соответственно. «Причиной является малочисленность сегментов и, как следствие, зависимость от политики основных игроков.

Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования», — комментируют в аналитическом отделе «М2Маркет».

В сегменте экономклассе с участием эскроу реализуется 14% объектов, в сегменте комфорт-жилья — всего 5%.

Миф № 2: объекты с эскроу дороже

Когда переход рынка на новую схему стал очевидным, то есть с лета 2018 года, цены поползли вверх: сначала на новостройки, а затем — и на вторичное жилье. В итоге к лету 2019 года стоимость квартир, выставленных на продажу по старой и новой схемам, отличались незначительно.

Как уточняет Роман Строилов, сейчас говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости Петербурга не приходится. Анализ корпусов в каждом проекте с сопоставимым сроком сдачи показал, что существенная разница в ценах на квартиры, продающихся через эскроу-счета и по старым правилам, зафиксирована только в двух проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка».

ЖК «Черная речка»

«В этих жилых комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по новым правилам, составляет примерно 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на аналогичной строительной стадии, но без эскроу. Во всех остальных случаях проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями», — отмечает эксперт.

• Цены в ЖК, которые продаются при участии эскроу, практически не изменились после 1 июля 2019 года: в единичных проектах они выросли на 2–4% на определенные квартиры.
• Специалисты объясняют это регулярной ценовой политикой и финансовым планом компаний, а не переходом на новые условия.
• Миф № 3: нужно успеть купить по старой схеме

В «М2Маркет» рассказывают, что от менеджеров по продажам сегодня можно услышать разные мнения.

Если требуется продать жилье с привлечением эскроу, клиенту рассказывают о банковском контроле, надежности этой схемы и дополнительной защите.

Если же задача — продать объект, который реализуется по старым правилам, в ход идут аргументы о более низкой стоимости и «последнем уникальном шансе» приобрести квартиру без посредника в виде банка.

В реальности обе схемы имеют свои преимущества и недостатки и находят своего покупателя.

«Заметный эффект от нововведений появится при условии, что доля проектов с эскроу на рынке значительно вырастет и станет соизмеримой по объему с предложением по другим схемам покупки. В свою очередь это зависит и от скорости вымывания проектов, реализуемых по старым правилам, и от динамики появления новых проектов, которая на протяжении всего 2019 года была убывающей, и от ряда других факторов».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Что такое счета эскроу: как работает новая система покупки жилья

«РБК-Недвижимость» объясняет, как работает новая система покупки жилья, а также какие у нее есть преимущества и недостатки

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.  

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.

Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством.

Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика.

В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК.

Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб.

, поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок.

Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи.

Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег.

Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит.

Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

• Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
• В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
• Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
• Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
• Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
• Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

• Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
• До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
• Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались.

С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика.

Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась.

На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу.

Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов.

Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%.

В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Эскроу-счет. Плюсы и минусы для дольщиков

С 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов для расчетов между Дольщиком и Застройщиком является обязательным.

Для чего нужна новая схема расчетов? 

• Закрепление на законодательном уровне схемы оплаты при заключении Договора участия в долевом строительстве через эскроу-счета связана в первую очередь с проблемой долгостроев и «обманутых дольщиков».
• Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства Дольщика до окончания строительства Застройщиком объекта и ввода его в эксплуатацию («Дольщик-Банк-Застройщик»).
• Иными словами, Застройщик не получит деньги в случае нарушения обязательств по договору, а также в случае своего банкротства.

Плюсы использования эскроу-счета для Дольщиков:

• В случае, если дом не достроен или не введен в эксплуатацию в установленные сроки, либо Застройщик обанкротился – денежные средства будут возвращены Дольщику;
• Открытие и дальнейшее обслуживание эскроу-счета для Дольщика бесплатное;
• Денежные средства Дольщиков застрахованы (в случае банкротства банка).

Минусы использования такой схемы расчетов тоже имеются:

• Рост цен на новостройки. Застройщики вынуждены привлекать кредитные средства на строительство объектов, либо вкладывать собственные, в связи с чем неизбежен рост себестоимости недвижимости.
• Установлен лимит возвращаемых средств (10 миллионов рублей) на случай банкротства банка. Свыше указанной суммы Дольщику получить не получится (например, при стоимости объекта 17 млн. рублей, имеется риск неполучения 7 млн.).
• Расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке, в случае расторжения Договора, Дольщику не вернут.
• Денежными средствами Дольщика, фактически находятся в обороте у банка, при этом Дольщику прибыли не приносят (% не начисляются). В настоящее время обсуждается законопроект, по которому предусмотрено начисление процентов за пользование денежными средствами (на счете эскроу).

Как Дольщику обезопасить себя?

Некоторые Застройщики получили разрешение на строительство объектов до вступления в силу Закона (до 01.07.2019 г.) и продолжают производить расчеты напрямую «Дольщик-Застройщик» в 2021 году.

Не являются также обязательным открытие эскроу-счета в случае приобретения квартиры в уже построенном доме.

При заключении договора без участия банка-посредника Дольщику следует ответственно подойди к выбору как Застройщика, так и объекта долевого строительства (например, заказать на сайте налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, проверить имеется ли разрешение на строительство, узнать на какой стадии находится объект (% готовности), обратить внимание на деловую репутацию Застройщика и прочее).

Как понять Дольщику применяется ли способ расчетов через эскроу-счет?

1. О продажах с применением эскроу-счетов обычно заявляет сам Застройщик или его сотрудники при посещении офиса продаж, телефонных переговоров.
2. Дольщик может найти интересующую информацию по объекту самостоятельно.

3. На примере Застройщика Группа компаний «Самолет» разберем как найти сведения о применении эскроу-счетов.

На официальном сайте Застройщика выбираем понравившийся объект, например ЖК «Мытищи-Парк». Далее ищем вкладку «Документы проекта».

В данной вкладке можно ознакомиться с последними изменениями в проектную декларацию.

Так, по выбранному нами ЖК применяется способ расчетов через эскроу-счета, банк в котором открывают эскроу-счета НАО «Альфа-Банк», в данном документе имеется информация о количестве заключенных договоров с использованием эскроу-счетов. 

Как счет эскроу защищает при покупке квартиры

В двух словах напоминаем, как специальный счет в банке ограждает будущих новоселов от участи обманутых дольщиков и что нужно сделать, чтобы получить деньги обратно, если застройщик не достроил дом

Чтобы не получилось так, что участники долевого строительства вложили деньги в будущее жилье, а застройщик многоквартирный дом не построил, но и средства не вернул, был изобретен счет эскроу1.

В ст. 860.7 Гражданского кодекса сказано, что на основании договора счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет для учета и блокировки денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях передачи ему имущества бенефициаром при возникновении оснований, предусмотренных договором.

Проще говоря, дольщик (депонент) кладет деньги на счет эскроу, а застройщик (бенефициар) может их забрать, когда введет дом в эксплуатацию.

Такой формат расчетов не дает сделать из будущих новоселов обманутых дольщиков: когда застройщик деньги получил, но дом не достроил, и люди остались без жилья и средств.

При открытом счете эскроу покупатель может рассчитывать на возврат денег. Но есть нюансы.

Гражданин заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В разделе договора о цене и порядке расчетов фиксируется положение: стороны должны подписать договор счета эскроу, т.е. открыть в банке счет, на котором будут храниться денежные средства участника долевого строительства в размере, определенном ДДУ.

В ДДУ конкретизируются не только условия хранения средств на счете, но и обстоятельства, при которых они должны перейти застройщику. Обычно указывается, что он получает деньги после предоставления банку – эскроу-агенту разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выписки из ЕГРН о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Прописываются и другие условия. Например, средства на счет эскроу вносятся на срок, который не может превышать более чем на 6 месяцев срок ввода дома в эксплуатацию.

Если застройщик дом не построил, то деньги дольщика останутся «замороженными» в банке. Вернуть их можно, расторгнув ДДУ по соглашению сторон или через суд.

Чтобы не пришлось идти в суд, лучше предусмотреть в ДДУ положение об отказе дольщика от исполнения обязательств при нарушении застройщиком условий договора. Тогда в случае отказа можно будет обратиться в банк и потребовать возврата денег.

Также средства возвращаются при расторжении договора счета эскроу или по истечении срока его действия.   

Ни банк, ни застройщик не могут распоряжаться средствами на счете эскроу по своему усмотрению. Деньги перейдут застройщику только после исполнения им своих обязательств. Кроме того, нельзя приостановить операции по счету эскроу, арестовать его или списать средства по обязательствам дольщика или застройщика. Например, эти деньги не получится использовать для погашения кредита.

У счета эскроу есть и недостаток. В случае банкротства банка – эскроу-агента забрать со счета можно будет не больше 10 млн руб., поскольку эти средства страхует государство2. Остальные деньги дольщика уйдут в конкурсную массу банка для расчетов по его долгам.

Но в любом случае счет эскроу остается эффективным механизмом защиты прав дольщиков. Он стимулирует застройщика завершить строительство дома и минимизирует риски, связанные с приобретением жилья.

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке материалов на тему «Защита прав дольщиков».)

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2 Часть 3 ст.13.2 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».

фотобанк Freepik/@pch.vector

Покупать квартиру сейчас или после перехода на эскроу?

Devin_Pavel/Depositphotos

Предыстория

Основным законом, регулирующим рынок жилищного строительства, является Закон № 214-ФЗ от 29 декабря 2004 года. Он стал как одним из самых успешных, так и одним из самых критикуемых в стране.

С одной стороны, 214-ФЗ систематизировал многие аспекты взаимоотношений застройщика и дольщика, а также решил проблему «двойных продаж».

С другой стороны, исключить проблему «обманутых дольщиков» так и не удалось полностью, хотя государство предпринимало неоднократные попытки на этом пути.

Эскроу-счета – уже четвертная реформа за последние пять лет, в то время как предыдущие законодательные изменения не имели особого положительного эффекта. В итоге государство решило пойти на полное переформатирование системы взаимоотношений строителей и покупателей жилой недвижимости. Соответственно, в 214-ФЗ были внесены положения об обязательном использовании эскроу-счетов.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Суть реформы

На первый взгляд, суть реформы удивительно проста. Обманутые дольщики появляются, когда застройщик принимает деньги на стадии строительства, а затем не может построить дом в срок.

Соответственно, появляется идея лишить застройщиков доступа к данным средствам на стадии проведения работ. Для этого введен механизм эскроу-счетов.

Дольщики, как и раньше, будут заключать ДДУ на стадии строительства, но оплата по ним будет поступать не строителям, а блокироваться на эскроу-счетах в уполномоченных банках (65 крупнейших банков страны по списку ЦБ).

Если застройщик построит дом в срок, то средства будут разблокированы в его пользу. Если проект превратится в долгострой, то дольщик сможет расторгнуть ДДУ и вернуть себе все уплаченные средства обратно. В итоге дольщик получает гарантированный возврат вложенных денег.

Подводные камни

Оборотной стороной реформы является увеличение себестоимости строительства. Это связано с тем, что средства дольщиков представляют собой практически бесплатный источник финансирования для строителей. В рамках новой схемы застройщики вынуждены обращаться за банковским кредитованием под 7–9% годовых.

Несмотря на перспективность данной идеи, одномоментно перевести все жилищное строительство на новые правила невозможно. По этой причине была разработана дорожная карта, поделившая реформу на три этапа.

Как выбрать новостройку и застройщика?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Первый, то есть подготовительный этап, предусматривающий наработку нормативно-правовой базы, должен был завершиться 1 июля 2018 года. Второй этап (переходный) длится до 1 июля 2019 года.

Застройщики сами выбирали, работать им по старым или новым правилам.

Третий и завершающий этап, стартующий после 1 июля 2019 года, предполагал, что любой проект с первым ДДУ, полученным после этой даты, должен содержать условие об оплате ДДУ через эскроу-счета.

Здесь важно обратить внимание на два очень важных элемента. Во-первых, закон не имел обратного действия, и проект, стартовавший по старым правилам, должен был по ним же и достраиваться. Во-вторых, правительство планировало, что к 1 июля 2019 года до 30% рынка добровольно перейдет на эскроу-счета.

Что на практике?

На первый взгляд, реформа выглядела довольно стройной, предусматривала время на подготовку и позволяла относительно плавно перевести рынок на безопасную схему продажи. Но практике все оказалось не так просто. Редакция 214-ФЗ, принятая до 1 июля 2018 года, и дальше корректировалась.

Можно констатировать, что подготовительная стадия продолжается в течение переходного этапа и даже перейдет в завершающий период. Но самой главной проблемой стало почти полное игнорирование застройщиками добровольного перехода на эскроу-счета. Вместо планируемых 30% рынок получил 2-3% проектов.

В конце 2018 года была предпринята попытка форсирования реформы. Согласно закону № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, все проекты, начиная с 1 июля 2019 года, должны перейти на использование эскроу-счетов независимо от даты первого ДДУ.

Исключение распространялось только на проекты в высокой степени готовности – в соответствии с критериями, определяемыми правительством. Данный закон имел эффект разорвавшейся бомбы.

По расчетам Минстроя, такой жесткий переход привел бы к краху до 30% строительных компаний России (речь шла о 14 млн кв. метров). Для сравнения, в конце 2018 года в различных стадиях банкротства находилось 10 млн кв. метров жилья. Таким образом, формировался парадокс.

Реформа, которая должна решить проблему обманутых дольщиков, могла бы привести к их дальнейшему увеличению в существенном количестве.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Чего ждать?

Однако надо отдать должное правительству, которое оперативно отреагировало на проблему и решило ее за счет установления максимально низкого уровня критериев строительной готовности. После 1 июля 2019 года до 95% всех старых проектов будет достраиваться по прежним правилам, то есть без использования эскроу-счетов.

В итоге мы подходим к этой дате с довольно интересной конфигурацией рынка. Большинство проектов продается без эскроу-счетов и сможет сохранить привычный формат работы.

При этом все новые объекты начнут реализовываться по новым правилам, постепенно вытесняя старые ЖК. Данный процесс нельзя назвать быстрым. Себестоимость проектного финансирования на 10–15% выше прямого привлечения денег дольщиков.

Следовательно, старые проекты экономически более рентабельны и конкурентоспособны по цене.

Покупатель, который сейчас рассматривает возможность приобретения квартиры на стадии строительства, должен определиться со своими приоритетами. На вооружение можно взять простую формулу «ДДУ с эскроу дороже, но надежнее» или «ДДУ без эскроу дешевле, но рискованнее».

Если покупателю важнее всего надежность и гарантированная возвратность денежных средств, то имеет смысл подождать с приобретением квартиры до конца 2019 года.

Если дольщик ограничен в своих возможностях, и рост цен критичен, то в таком случае целесообразно приобретать новостройки по старым правилам.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• С чего начать покупку квартиры в новостройке?
• Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
• 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
• Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.