Сейчас мы расскажем об этом подробнее.

Что такое эскроу

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

rbc.ru

Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.

Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.

Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.

Как работает эскроу

Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.

ipshnik.com

Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.

Дальнейшие действия сторон:

• покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
• банк «замораживает» деньги на счету;
• продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
• банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.

Как открыть счет эскроу

• Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
• Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
• Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
• После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.

Какие нужны документы

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.

finance-pravo.ru

1. Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
2. У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
3. От физического лица потребуется только паспорт.

За и против счета эскроу

Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.

Плюсы счета эскроу:

1. Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
2. Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
3. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
4. Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
5. Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.

Минусы счета эскроу:

1. Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
2. Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
3. Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.

Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.

ksp02.ru

Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.

Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.

То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.

Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.

• При аккредитиве банк становится лишь условным посредником, а вся ответственность по обязательствам лежит на покупателе и продавце. Эскроу-агент отвечает за выполнение условий по договору.
• Если покупатель открыл отзывной аккредитив, то он может в любой момент закрыть счет и вернуть деньги. Счет-эскроу закрывается только при непосредственном участии всех сторон сделки.
• В сделках с юрлицом не получится использовать банковскую ячейку, потому что она подразумевает наличный расчет. Эскроу и аккредитив — всегда безналичный расчет.

Эскроу или ДДУ? Три мифа о схемах покупки новостройки

Миф № 1: эскроу — единственная схема

С 1 июля 2019 года рынок новостроек окончательно перешел на проектное финансирование и хранение средств дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после сдачи дома.

https://www.youtube.com/watch?v=yqCe9ZLlApo\u0026pp=ygVR0KHRh9C10YLQsCDRjdGB0LrRgNC-0YMg0LTQu9GPINC-0L_Qu9Cw0YLRiyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC30LAg0Lgg0L_RgNC-0YLQuNCy

У новой схемы много сторонников — она призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков: если стройка будет заморожена, покупатель получит свои средства обратно. Но она неминуемо ведет к удорожанию жилья из-за появления посредника в виде банка, дающего кредит девелоперу.

По наблюдениям риэлторов, покупатели разделились на два лагеря: одни хотели купить дешевле, по ДДУ, другие — по новой надежной схеме. Причем вторых было немало, чем и объясняются хорошие продажи в проектах, реализуемых с эскроу-счетами.

Сами девелоперы переходить на проектное финансирование не торопились, а старались вывести на рынок максимальное число объектов, реализуемых по старой схеме. Правительство РФ им это разрешило, утвердив весной 2019-го критерии: если застройщик им соответствует, он имеет право довести проект при участии ДДУ. Подобным шансом воспользовались многие застройщики.

В итоге, по данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», на конец 2019 года через эскроу-счета в Петербурге реализовывалось лишь 14 проектов, пять из которых допускают продажу по старой схеме или переуступку. Суммарная запроектированная площадь в них равнялась около 400 тыс. кв. м. Для сравнения: количество проектов, реализуемых по старой схеме, в Петербурге составляет около 200.

Из 10 проектов, вышедших на рынок после 1 июля 2019 года, с использованием эскроу-счетов продаются только два.

«Все компании, чьи комплексы полностью или частично перешли на эскроу-счета, работают в отрасли не первый год, большинство из них имеют солидный портфель: ЛенСпецСму, ЦДС, Главстрой, Glorax, RBI, Veren, Росстройинвест. Больше всего проектов по новой схеме представлено у RBI (три ЖК), на втором месте — Росстройинвест (два ЖК)».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Больше всего новостроек, реализуемых с участием эскроу, в бизнес-классе и элитном сегменте: 18 и 20% соответственно. «Причиной является малочисленность сегментов и, как следствие, зависимость от политики основных игроков.

Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования», — комментируют в аналитическом отделе «М2Маркет».

В сегменте экономклассе с участием эскроу реализуется 14% объектов, в сегменте комфорт-жилья — всего 5%.

Миф № 2: объекты с эскроу дороже

Когда переход рынка на новую схему стал очевидным, то есть с лета 2018 года, цены поползли вверх: сначала на новостройки, а затем — и на вторичное жилье. В итоге к лету 2019 года стоимость квартир, выставленных на продажу по старой и новой схемам, отличались незначительно.

Как уточняет Роман Строилов, сейчас говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости Петербурга не приходится. Анализ корпусов в каждом проекте с сопоставимым сроком сдачи показал, что существенная разница в ценах на квартиры, продающихся через эскроу-счета и по старым правилам, зафиксирована только в двух проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка».

ЖК «Черная речка»

«В этих жилых комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по новым правилам, составляет примерно 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на аналогичной строительной стадии, но без эскроу. Во всех остальных случаях проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями», — отмечает эксперт.

• Цены в ЖК, которые продаются при участии эскроу, практически не изменились после 1 июля 2019 года: в единичных проектах они выросли на 2–4% на определенные квартиры.
• Специалисты объясняют это регулярной ценовой политикой и финансовым планом компаний, а не переходом на новые условия.
• Миф № 3: нужно успеть купить по старой схеме

В «М2Маркет» рассказывают, что от менеджеров по продажам сегодня можно услышать разные мнения.

Если требуется продать жилье с привлечением эскроу, клиенту рассказывают о банковском контроле, надежности этой схемы и дополнительной защите.

Если же задача — продать объект, который реализуется по старым правилам, в ход идут аргументы о более низкой стоимости и «последнем уникальном шансе» приобрести квартиру без посредника в виде банка.

В реальности обе схемы имеют свои преимущества и недостатки и находят своего покупателя.

«Заметный эффект от нововведений появится при условии, что доля проектов с эскроу на рынке значительно вырастет и станет соизмеримой по объему с предложением по другим схемам покупки. В свою очередь это зависит и от скорости вымывания проектов, реализуемых по старым правилам, и от динамики появления новых проектов, которая на протяжении всего 2019 года была убывающей, и от ряда других факторов».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Эскроу-счет. Плюсы и минусы для дольщиков

С 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов для расчетов между Дольщиком и Застройщиком является обязательным.

Для чего нужна новая схема расчетов? 

• Закрепление на законодательном уровне схемы оплаты при заключении Договора участия в долевом строительстве через эскроу-счета связана в первую очередь с проблемой долгостроев и «обманутых дольщиков».
• Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства Дольщика до окончания строительства Застройщиком объекта и ввода его в эксплуатацию («Дольщик-Банк-Застройщик»).
• Иными словами, Застройщик не получит деньги в случае нарушения обязательств по договору, а также в случае своего банкротства.

Плюсы использования эскроу-счета для Дольщиков:

• В случае, если дом не достроен или не введен в эксплуатацию в установленные сроки, либо Застройщик обанкротился – денежные средства будут возвращены Дольщику;
• Открытие и дальнейшее обслуживание эскроу-счета для Дольщика бесплатное;
• Денежные средства Дольщиков застрахованы (в случае банкротства банка).

Минусы использования такой схемы расчетов тоже имеются:

• Рост цен на новостройки. Застройщики вынуждены привлекать кредитные средства на строительство объектов, либо вкладывать собственные, в связи с чем неизбежен рост себестоимости недвижимости.
• Установлен лимит возвращаемых средств (10 миллионов рублей) на случай банкротства банка. Свыше указанной суммы Дольщику получить не получится (например, при стоимости объекта 17 млн. рублей, имеется риск неполучения 7 млн.).
• Расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке, в случае расторжения Договора, Дольщику не вернут.
• Денежными средствами Дольщика, фактически находятся в обороте у банка, при этом Дольщику прибыли не приносят (% не начисляются). В настоящее время обсуждается законопроект, по которому предусмотрено начисление процентов за пользование денежными средствами (на счете эскроу).

Как Дольщику обезопасить себя?

Некоторые Застройщики получили разрешение на строительство объектов до вступления в силу Закона (до 01.07.2019 г.) и продолжают производить расчеты напрямую «Дольщик-Застройщик» в 2021 году.

Не являются также обязательным открытие эскроу-счета в случае приобретения квартиры в уже построенном доме.

При заключении договора без участия банка-посредника Дольщику следует ответственно подойди к выбору как Застройщика, так и объекта долевого строительства (например, заказать на сайте налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, проверить имеется ли разрешение на строительство, узнать на какой стадии находится объект (% готовности), обратить внимание на деловую репутацию Застройщика и прочее).

Как понять Дольщику применяется ли способ расчетов через эскроу-счет?

1. О продажах с применением эскроу-счетов обычно заявляет сам Застройщик или его сотрудники при посещении офиса продаж, телефонных переговоров.
2. Дольщик может найти интересующую информацию по объекту самостоятельно.

3. На примере Застройщика Группа компаний «Самолет» разберем как найти сведения о применении эскроу-счетов.

На официальном сайте Застройщика выбираем понравившийся объект, например ЖК «Мытищи-Парк». Далее ищем вкладку «Документы проекта».

В данной вкладке можно ознакомиться с последними изменениями в проектную декларацию.

Так, по выбранному нами ЖК применяется способ расчетов через эскроу-счета, банк в котором открывают эскроу-счета НАО «Альфа-Банк», в данном документе имеется информация о количестве заключенных договоров с использованием эскроу-счетов. 

Эскроу-счета: всегда ли гарантия честной сделки — Российская газета

Напомню, работать она начала еще в 2019 году и постепенно занимала все большую долю на рынке новостроек. Проектов, которые строятся и продаются по старой схеме, остается все меньше — в Москве уже в следующем году их будут единицы.

Старая схема очень проста — деньги покупателей сразу попадали застройщикам, а если те вдруг банкротились, дольщики оставались и без денег, и без квартир. В случае с эскроу-счетами средства покупателей хранятся в банках до сдачи дома в эксплуатацию.

Если стройка встанет, они возвращаются к покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=yqCe9ZLlApo\u0026pp=YAHIAQE%3D

В столичном управлении Росреестра говорят, что если в 2020 году на эскроу-счета приходилось только 36% от общего числа сделок, то в этом году цифра уже превысила 84%.

Среди округов больше всего договоров по новой схеме зарегистрировано в Новой Москве

Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова отмечает, что среди округов больше всего договоров по новой схеме зарегистрировано в Новой Москве — на нее приходится 19% от общемосковских показателей.

В первую очередь это объясняется рекордными объемами жилищного строительства — в ТиНАО строят около четверти московских новостроек. В целом же через эскроу сейчас продаются квартиры в 442 проектах из 511, что строятся в Москве.

«На эскроу-счетах в уполномоченных банках размещено около двух триллионов рублей, вложенных дольщиками в строительство жилья и нежилых помещений в столице», — говорит Пятова.

Впрочем, хотя эскроу-счета и защищают дольщиков, подводные камни на пути к квартире у них все равно есть. Некоторые застройщики стали прибегать к довольно хитрой схеме — они как бы продают часть квартир фирме-прокладке по эскроу-счетам, указывая там цену квадратного метра гораздо ниже рыночной.

Условно, 50-100 тысяч рублей за «квадрат». А потом уже продают квартиры реальным покупателям через договоры переуступки права требования. В них фигурирует уже реальная цена — например, 250 тысяч за квадратный метр.

В случае проблем со стройкой покупатель сможет вернуть только наименьшую сумму, которая лежит на эскроу-счете, а остальное пропадет.

Впрочем, так поступают единичные застройщики. И покупателям лучше держаться от них подальше, так как под защитой оказываются не все деньги, отмечают в Москомстройинвесте. Такая же схема работает и если покупать квартиру в строящемся доме у физлица. Допустим, вам понравился жилой комплекс, но все квартиры там уже проданы.

Но среди покупателей нашлись те, кто не хочет ждать окончания стройки, а готов уступить свою квартиру уже сейчас. Ситуация довольно распространенная. Только если стройка остановится, вернуть и в этой ситуации получится лишь сумму с эскроу. Остальное останется у продавца.

Покупателям стоит это учитывать, поскольку разница в цене квартиры в двух договорах может исчисляться миллионами рублей.

Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Для повышения защиты покупателей квартир в новостройках, в ФЗ-214 ст.15.4 «О долевом строительстве», внесли соответствующие правки. Со второй половины 2019 г. строительные организации обязаны действовать по обновленной схеме реализации жилья: требуется открытие застройщиком эскроу-счетов с целью аккумулирования денег дольщиков в банке еще до начала возведения жилого комплекса.

Однако средства не поступят сразу на счет девелопера – они будут заблокированы в банке до наступления оговоренных условий. То есть, доступ к собранным на счетах деньгам строительным компаниям предоставят лишь после ввода комплекса в эксплуатацию, что будет подтверждено соответствующей документацией. Только после этого они получают право распорядиться капиталом по личному усмотрению.

 Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику.

Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции.

Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру.

То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен).

Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

• застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
• назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
• когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

• затягивание сроков реализации объекта;
• запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
• банкротство девелопера;
• вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
•  сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц.

При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц.

К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

И еще несколько важных моментов. Срок хранения денег на счетах ограничен – до 5 лет. После исполнения застройщиком соответствующих пунктов договора, банк должен передать ему заблокированные средства на протяжении 10 суток. В случае несоблюдения требований, сумму возвращают владельцу в течении 20 дней.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

• Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
• Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
• Образцы подписей покупателя и продавца;
• Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
• Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов. 

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков.

Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке.

Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций.

Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках.

А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест.

Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала.

Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу-счета в долевом строительстве – это новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, который еще требует доработки нормативно-правовой базы.

Учитывая, что данная схема начала использоваться в стране недавно, особой популярности она пока не набрала (к примеру, как аккредитив или расчеты через банковские ячейки).

Но эксперты уверены: очень скоро востребованность такого механизма возрастет многократно, и поможет решить проблему обмана покупателей жилья в новостройках по ДДУ. Безусловно, следует ждать и сопутствующих изменений, в числе которых неизбежный рост цен.

Новая система покупки жилья. Как будут работать счета эскроу — ТАСС

С 1 июля 2019 года российские застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги граждан — они окончательно переходят к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Часть уже это сделала, некоторым только предстоит.

Напоминаем, что такое счета эскроу и как они работают.

Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника: 

• депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности; 
• бенефициар — кто их получает;
• эскроу-агент, который все это контролирует. 

Чтобы получить деньги депонента, бенефициар должен выполнить какие-то условия. И пока он этого не сделает, средства будут храниться как раз на эскроу-счетах. А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

В схеме с долевым строительством все просто: депонент — это покупатель квартиры, бенефициар — застройщик, эскроу-агент — банк. Граждане передают средства в кредитную организацию.

И та их депонирует (замораживает) на счетах эскроу, пока застройщик не выполнит условие договора — сдаст дом и выдаст первые ключи. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей.

Даже если есть претензии, например, по качеству отделки квартиры конкретного покупателя, и он не хочет ее принимать, деньги все равно уйдут застройщику.

То есть для граждан на первый взгляд мало что меняется. Они так же, как и раньше, оплачивают квартиру и через год-два получают ключи. Эксперты тем не менее все-таки рекомендуют не расслабляться и при поиске жилья обращать внимание на историю предыдущих проектов компании и их финансирования и на готовность выбранного объекта.

Но документов теперь точно придется подписывать больше.

Либо на собственные, либо за счет проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов.

Выбирает банк сам застройщик. При этом кредитная организация проконтролирует девелопера на всех этапах строительства: компании должны под каждый проект открывать отдельный банковский счет и с него вести все расчеты, а банк за ними проследит.

Покупателю стоит проверить, имеет ли выбранный застройщиком банк право на открытие эскроу-счетов по договорам долевого строительства. Актуальный список таких организаций есть на сайте ЦБ.

Использование счетов эскроу ипотеке не помеха. Оформить ее можно как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом — с более выгодными условиями. При этом покупателю не придется платить вознаграждение банку за открытие и ведение эскору-счета. Но если ипотечный банк будет другим, то, скорее всего, придется заплатить комиссию за перевод денег.

Если кратко

• Покупатель и застройщик регистрируют договор долевого участия. 
• Только после этого покупатель вносит на эскроу-счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму. 
• Дальше заемщик платит ипотеку и ждет, когда дом сдадут.

Также на оплату покупки жилья через эскроу-счета можно будет направить средства материнского капитала.

Схема с эскроу-счетами как раз и нацелена на то, чтобы не допустить ситуации, когда граждане остаются без квартиры, без денег, а еще и банку по кредиту должны.

Если девелопер не достроит дом, то покупатель сможет получить назад свои деньги. Если он брал ипотеку, то он вернет первоначальный взнос, а банк-кредитор — сумму выданного займа. Кроме того, покупатель и сам может отказаться от покупки квартиры. Схема возврата средств останется такой же.

Тогда застройщик и участник долевого строительства должны будут открыть эскроу-счет в другом уполномоченном на это банке. Это же они должны будут сделать, если банк лишится права заниматься эскроу-счетами.

Государство обезопасило россиян на случай банкротства банка — Агентство страхования вкладов (АСВ) гарантирует возврат суммы до 10 млн рублей. То есть с элитным и дорогим жильем риски потери денег все же остаются.

Тут надо смотреть по готовности проекта. Исключение сделали для:

• уже готовых на 30% домов, в которых продано 10% квартир; 
• готовых на 15% объектов, которые строят в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, других договоров, которые предусматривают обязательства по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и/или снос ветхого и аварийного жилья;
• готовых на 6% объектов системообразующих девелоперов. Такими их признают, если общая площадь возводимых домов — не менее 4 млн кв. м и объекты находятся по крайней мере в четырех российских регионах. Или если они достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Их будут достраивать по старым правилам.

Вспомнить, с чего начались изменения в строительной отрасли, можно в другом нашем материале.

Арина Раксина 

Купить квартиру и не бояться: эскроу-счета и их применение

Эксперты и лидеры мнений все чаще высказываются на тему будущего недвижимости. Основной страх покупателей связан с остановкой строительства и потерей денег.

Риски существуют всегда, поэтому, государство работает над их снижением. Сегодня на рынке недвижимости успешно работает механизм защиты денежных средств покупателя. Речь идет о строительстве по эскроу.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет – это специальный счет, деньги на котором находятся до наступления определенных условий, прописанных в законе. Это такой же финансовый инструмент как банковская ячейка или аккредитив.

Строительная компания получит ваши деньги при выполнении двух условий: дом будет введен в эксплуатацию, а первое право собственности будет оформлено.

Переход на счета эскроу произошел летом 2019 года, после того, как правительство РФ внесло поправки в 214 Федеральный закон, который регулирует строительный рынок.

Как работает счет?

Покупатель оформляет договор долевого участия, однако его деньги переводятся не на счет строительной компании, а на «буферный» эскроу-счет в банке, с которым у застройщика есть договор.

Как он защищает покупателей недвижимости?

От рисков незавершенного строительства покупателя защищает банк, в котором находятся его деньги.

При этом девелоперы получают кредиты на строительство в банках – это называется проектное финансирование. Или строят дома и комплексы за счет собственных средств.

Банк становится еще одним участником строительства. Он выдает кредит, обслуживает эскроу-счет и проверяет, что условия закона соблюдены.

Почему эскроу-счет сейчас – это безопасный инструмент при покупке недвижимости?

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на конец 2021 года 78% квартир в предложении от ведущих застройщиков реализуются по счетам эскроу. Эта цифра больше показателя 2020 года на 43 процента.

Это значит, что все строительные работы ведутся застройщиком с помощью собственных или привлеченных в банке средств. Если застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то и денег он не получит.

Покупать квартиру от Setl Group – это безопасно

В жилых комплексах от Setl Group с проектным финансированием от Сбербанка действует специальная ипотечная программа со ставкой – от 0,7%. Купить квартиру по этой программе можно в ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах», «Стрижи в Невском-2», «Парадный ансамбль» — все они реализуются по эскроу. А значит – ваши деньги под надежной защитой.

Минимальная ставка по ипотеке в рамках данной программы — 0,7% годовых в рамках господдержки для семей с детьми. Подробности предложения можно узнать по телефону 33-55555 и на сайте.