Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон.

Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи.

Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно.

То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости.

К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства.

А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным.

При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы.

В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток.

Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой.

Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре.

Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест.

Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят.

Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Последние поступления объектов

Заключение предварительного договора купли-продажи: гарантии, потенциальные риски и ошибки

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор.

Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе.

Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров.

Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф.

В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

© Журнал ДомКлик

Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=ygVx0KHQvtC00LXRgNC20LDQvdC40LUg0L_RgNC10LTQstCw0YDQuNGC0LXQu9GM0L3QvtCz0L4g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQutGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys%3D

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно.

Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ, в той же форме, что и основной.

В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере; сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается; инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки.

Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового.

Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.

У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.

Ответственность за несоблюдение обязательств

Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

Внести задаток или аванс, если предусматривается.

Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме. Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества). Непонимание различий между задатком/авансом. Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор; был заключен ОДКП; контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию; суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия.

B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe.

Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью.

Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки.

Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение. Если речь идет о продаже и покупке недвижимости, он требуется для того, чтобы гарантировать каждой из сторон: никто не передумает ни продавать, ни покупать объект.

В случае, если стороны все-таки передумают заключать сделку, однако предварительный договор уже будет подписан, у них появится право принудить к выполнению обязательств по суду или потребовать штрафные санкции.

Предварительные договоры купли-продажи составляются по определенным правилам и требованиям, которые зафиксированы в пп. 2, 3 ст. 429 ГК РФ. Так, договор намерения купли продажи имеет ту же форму, что и основной документ. Он включает:

• описание предмета базового договора;
• перечисление условий, о которых стороны планируют договориться.

Установлена и конкретная форма заключения такого документа, как соглашение о намерении заключить договор – он составляется в письменном виде, и в ряде случаев оформляется и регистрируется у нотариуса.

В каких случаях требуется заверение предварительного соглашения у нотариуса:

• если это предусмотрено при подписании основного соглашения;
• если стороны сделки приняли такое решение.

Пример

Анатолий и Николай заключили предварительный договор о продаже доли в праве на квартиру. Такие сделки в обязательном порядке регистрируются у нотариуса, поэтому заключенный договор Анатолию и Николаю тоже пришлось регистрировать в нотариальной конторе.

Составляя предварительный договор купли-продажи, важно помнить, что каждый из видов соглашения имеет свои существенные условия:

• предмет;
• зафиксированные в законе положения, которые позиционируются как существенные.

Если существенные условия не обговорены и не согласованы, соглашение не будет считаться заключенным. Форма предварительного договора должна быть соблюдена.

Существенное условие дополнительного характера для договора продажи жилья – фиксация всех, кто будет иметь право на проживание в квартире после того, как она будет продана.

Оформление договора

Вплоть до 2015 года по закону была предусмотрена обязательная фиксация тех же существенных условий, которые предполагалось перечислять в основном договоре. Однако с 2015 года законы претерпели изменения, и теперь в предварительном соглашении стороны могут прописывать только предмет и то, что они посчитают необходимым. К примеру, в предварительном договоре не нужно фиксировать цену.

Содержание

В предварительном соглашении в обязательном порядке фиксируется предмет договора и ряд дополнительных условий основного документа – как минимум тех, которые стороны могут обсудить к моменту подписания предварительного договора.

В случае, если в предварительном соглашении зафиксирован исключительно предмет основного документа, это означает, что стороны планируют перечислить все важные моменты в рамках основного документа.

Если договориться не получится, все условия будут устанавливаться в судебном порядке.

Практически же в предварительных договорах перечисляется целый комплекс условий, так как участники сделки хотят достичь договоренностей в вопросах ответственности, сроков и стоимости заранее.

Обратите внимание! Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Предмет соглашения

Предмет предварительного договора – это передача прав на объект недвижимости от собственника к покупателю. В данном случае объект в документе должен быть описан максимально детально – настолько, чтобы можно было понять: речь идет о конкретном объекте: доме или квартире.

Пример

Руслан принял решение купить у Петра квартиру в строящемся доме.

На момент подписания предварительного договора дом еще достраивался, и прав собственности на квартиру у Петра не было, однако так как законом не запрещается заключать предварительные соглашения на продажу такого жилья, стороны подписали соответствующее соглашение, однако им объяснили, что когда дом будет сдан, им придется оформлять еще и дополнительное соглашение.

Если квартира физически существует, в документе можно прописать ее кадастровый номер, в идеале – зафиксировать площадь и адрес. Информация доступна на сайте Росреестра, также можно оформить выписку из ЕГРН.

Расчет

Так как основная цель предварительного соглашения – прописать и зафиксировать намерение сторон подписать основной документ, расчетов он не предполагает и даже не должен. Впрочем, большая часть таких соглашений практически подразумевает передачу задатка или аванса за будущую вещь.

В случае, если в рамках предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости оплатить большую часть ее стоимости, соглашение может быть признано основным, что зафиксировано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Заполненный бланк составленного предварительного договора в качестве примера можно скачать ниже.

Образец заявления Пример (образец) предварительного договора

Ответственность

Основное нарушение условий предварительного договора – уклонение или отказ от подписания основного документа. Под уклонением понимается отказ одной из сторон ставить на соглашении подпись, однако при этом сторона об этом прямо на заявляет.

Та сторона, которая отказывается или уклоняется от подписания основного соглашения, может быть по суду принуждена к подписанию. В качестве дополнительной меры ее могут обязать возместить другой стороне понесенные убытки, к примеру, оплату съемного жилья в период, когда виновная сторона уклоняется от заключения сделки. Это зафиксировано в п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, чтобы заставить сторону подписать основное соглашение, дается 6 месяцев с даты планируемого заключения. Таким образом, если сторона передумала подписывать базовый договор до того, как срок действия предварительного соглашения истек, стоит составить соглашение о расторжении предварительного договора.

В основном соглашении фиксируется, что договор о намерениях в перспективе заключить договор купли продажи прекращает действовать в соответствии с соглашением сторон, и у сторон друг к другу нет претензий. Наши эксперты готовы оказать профессиональную помощь в составлении предварительного ДКП квартиры с учетом важных моментов.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Сроки действия

В документе можно указать конкретный срок, в течение которого сторонам полагается поставить свои подписи на основном соглашении. При отсутствии зафиксированного срока, по общему правилу, под ним понимается 1 год.

Важно! Если до этого момента основное соглашение не будет подписано, и ни одна из сторон не озвучит желания заключить его, действовать дополнительное соглашение перестает, что зафиксировано в абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Госрегистрация

Регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно – такое мнение озвучено в Президиуме Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Важные моменты

При составлении дополнительного соглашения стороны нередко допускают ошибки. Самые распространенные из них:

• несоблюдение конкретной формы договора;
• расплывчатое описание объекта;
• путают такие понятия, как аванс и задаток;
• вносят большую стоимость объекта в рамках предварительного договора;
• пропускают момент согласования стоимости.

Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в судебном порядке, причем, последствия могут быть разными – начиная от признания дополнительного соглашения незаключенным вплоть до его признания основным.

Для того, чтобы соглашение не признали незаключенным, необходимо как можно более четко и детально описать объект, подготовить предварительный договор правильно, и при необходимости отдать его для заверения нотариусу.

Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, однако стоит учитывать: если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, ее придется устанавливать в суде. Кроме того, не нужно путать такие понятия, как задаток и аванс.

Разница между задатком и авансом

Финансовая операция	Особенности
Аванс	возвращается покупателю при его отказе от совершения сделки
Задаток	остается у продавца при отказе от совершения сделки покупателем, а если отказывается продавец, он отдает задаток покупателю в двойном размере

Вышеперечисленные моменты прописаны в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

В числе остальных важных моментов соглашения:

• обстоятельства, в которых стороны имеют право на расторжение предварительного договора без штрафов;
• сроки передачи объекта недвижимого любого имущества после подписания документа;
• сроки, установленные для возврата аванса, если основное соглашение не заключается;
• штрафные санкции за уклонение или отказ продавца от заключения договора.

Также желательно прописать обстоятельства, дающие право на расторжение соглашения без штрафов. Чем более подробными будут условия в предварительном договоре, тем легче будет заключить основное соглашение.

Важно! Стоит обратить внимание на сумму средств, которая вносится за квартиру в строящемся доме по предварительному договору. Она не должна быть крупной, чтобы договор не признали основным.

Гарантии

Предварительный договор – это не гарантия того, что объект недвижимости достанется исключительно одной из сторон. Важно отметить, что до момента заключения основного соглашения могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и ни один договор от них не может застраховать.

Впрочем, дополнительное соглашение все-таки позволяет исключить ряд рисков. К примеру, имя его на руках, покупатель может быть уверен в том, что продавец квартиры, принудительно или по доброй воле, подпишет основной договор, а в случае отказа его заставит это сделать суд, причем, именно на тех условиях, которые были прописаны в дополнительном соглашении.

Судебная практика: предварительный ДКП и смерть одной из сторон

Андрей Иванов и Петр Николаев подписали предварительный договор купли-продажи участка земли и дома, а саму сделку планировали заключить через месяц, прописав соответствующую дату.

Николаев передал Иванову задаток в 1 млн рублей, написав расписку. В соответствии с условиями предварительного договора, продавец, отказываясь от подписания основного соглашения, был обязан вернуть покупателю залог в размере двух сумм.

Если от сделки отказывался покупатель, залог оставался у продавца.

Однако до подписания основного договора так и не дошло – спустя две недели Николаев скоропостижно скончался. Его законными наследниками стали жена и двое сыновей – по 1/3 доли у каждого.

Им Иванов предложил подписать основной договор купли-продажи, однако вдова Николаева отказалась это делать.

Тогда Иванов заявил, что не будет возвращать залог, и продолжал настаивать на выкупе у него участка и дома.

Пример

Наследники Николаева обратились в суд с исковым заявлением, в котором потребовали взыскать с Иванова неосновательное обогащение – полученный задаток.

Истцы утверждали, что предложение Иванова о покупке земли и дома – это понуждение к заключению соглашения, и это противоречит закону, так как смерть Николаева считается обстоятельством, за которое стороны предварительного договора не несли ответственности. Таким образом, исполнить обязательство невозможно.

В удовлетворении исковых требований районный суд отказал, сославшись на то, что вдова Николаева и его сыновья вступили в право наследования на имущество.

Таким образом, в рамках универсального правопреемства женщина и молодые люди унаследовали не только имущество, но и обязанности, которые вытекали из подписанного наследодателем предварительного договора купли-продажи участка и дома, по заключению основного договора.

Также в суде отметили, что стоимость имущества по наследству превышает сумму, которая подлежит передаче в рамках подписания основного договора. Обязательство, которое возникло из предварительного договора, не имеет неразрывной связи с личностью должника. В рамках закона нет запрета на переход обязанности по заключению основного соглашения к тем, кто принял наследство.

Договор купли-продажи земельного участка

Частые вопросы

Что такое предварительный договор купли-продажи? +

Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение.

Что в обязательном порядке прописывается в предварительном ДКП? +

Можно зафиксировать только предмет договора и то, что стороны посчитают нужным. Цену указывать не обязательно.

Когда предварительный ДКП могут признать основным? +

Если в рамках предварительного ДКП объекта любой недвижимости оплатить большую часть стоимости, его могут признать основным.

Заключение эксперта

ДКП (предварительный) – документ, подтверждающий серьезность намерений потенциальных участников сделки по приобретению или реализации недвижимости. Одновременно он является и гарантией того, что если какая-либо из сторон от намерения откажется, второй стороне будет компенсирован ее ущерб, в том числе, потеря времени – в виде оставления себе задатка или его выплаты в двойном размере.