МОСКВА, 7 дек — РИА Новости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости закрепляются намерения сторон в будущем совершить сделку. Он необходим как при покупке квартиры в новостройке, так и при оформлении ипотеки на покупку дома.

Как быть, если соглашение заключено, а одна из сторон не соблюдает условия, как правильно составить расписку о получении задатка в 2022 году, а также образец оформления договора – в материале РИА Новости.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ о заключении окончательного соглашения в будущем.

Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов

Он дает возможность продавцу и покупателю заранее определить условия, которые стороны должны соблюдать при подписании основного договора. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств можно предусмотреть санкции в виде начисления неустойки или возмещения убытков, которые будут взысканы в судебном порядке.

«

«Из буквального толкования статьи 429 Гражданского кодекса РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных условиях. В предварительном договоре должен быть установлен срок, в который стороны заключат основной«, – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.

Заключение такого договора имеет смысл, когда все детали, включая цену, были оговорены, но есть определенные препятствия, которые нужно исправить до основной сделки.

Соглашение может быть как в письменной, так и в устной форме. Но юридическую силу договор имеет лишь в том случае, когда он положен на бумагу.

Единой утвержденной классификации предварительных договоров купли-продажи не существует. Их различают по характеру сделки:

1. Предварительный договор при покупке жилого дома или квартиры у собственника.
2. ПДКП при покупке жилья в ипотеку. Зачастую банки настаивают на заключении предварительного договора. В нем обязательно должно быть указано, что полностью или частично жилье будет оплачено кредитными средствами.
3. Предварительный договор при покупке в новостройке. Необходимо оформить договор долевого участия в строительстве.
4. ПДКП для органа опеки. Нередки случаи, когда процесс продажи недвижимости невозможен из-за того, что собственник дома или квартиры — несовершеннолетний. Является ли он единственным владельцем или состоит в доле – не имеет значения. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в органы опеки, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Треть россиян не поддерживает цифровую ипотеку

Также предварительные договоры делят на:

1. ПДКП между физическими лицами.
2. ПДКП между юридическими лицами.

Предварительный договор купли-продажи – это двусторонний документ, от правильности составления которого зависит, состоится ли в дальнейшем сделка или нет.

Чтобы процесс купли-продажи прошел без эксцессов, стоит обратиться за консультацией к юристу. Тем, кто решает самостоятельно составить документ, следует знать, что предварительный договор должен содержать определенную информацию.

Основные требования к содержанию договора:

• паспортные данные обеих стороны и дата подписания документа;
• очный адрес объекта недвижимости;
• цена сделки купли-продажи;
• сведения о форме, сроке и способах оплаты;
• информация о переданном задатке;
• подтверждение прав на осуществление сделки;
• информация о государственной регистрации недвижимости;
• обязательство одного лица продать объект и обязательство второго лица выплатить за него установленную сумму.

Квартирная афера: как противостоять нечестным риелторам

Единого образца предварительного договора купли-продажи не существует. Он составляется в свободной форме. Главное – указать все необходимые пункты.

Для упрощения процесса оформления договора используются готовые типовые бланки, которые распечатывают и заполняют обе стороны.

Изменить или включить иные условия в договор можно, оформив дополнительное соглашение к уже существующему.

Наиболее частые ошибки при составлении предварительного договора:

1. Отсутствие стоимости недвижимости. Чтобы в дальнейшем избежать отказа стороны от предстоящей покупки из-за заранее не согласованного размера оплаты, рекомендуется прописать цену объекта. Если в момент заключения основного договора по этому поводу возникнут разногласия, стоимость может установить суд.
2. Недвижимость, подлежащая передаче покупателю, не идентифицирована. В предварительный договор должен быть включен пункт, в котором будет подробно описан объект.
3. Не указана информация по задатку: размер оплаты, способ передачи, последствия при расторжении договора одной из сторон. Чаще всего разногласия по таким вопросам заканчиваются судебным разбирательством.
4. Заключение договора в устной форме. Так как основной договор купли-продажи будет заключен в письменной форме, то согласно пункту 24 постановления пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49 предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного. Соответственно, и предварительный договор необходимо согласовать и подписать с контрагентом.

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор заключают, когда документы еще не собраны и нет возможности заключить полноценный договор. Это делается для того, чтобы один из участников сделки не передумал: продавец не продал недвижимость другому покупателю, а покупатель не нашел другое предложение. Объясним, какие пункты требуется прописать в предварительном договоре, а что можно не указывать.

Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор защищает обе стороны от срыва сделки. Продавец не будет искать другого клиента на продажу недвижимости, а покупатель не купит другую квартиру. Чаще всего предварительный договор заключают, когда у покупателя нет всей суммы, чтобы рассчитаться с продавцом. 

Например, у покупателя есть только часть денег для внесения задатка, а остальные деньги он планирует взять в банке. В этом случае заключается предварительный договор, где прописываются все нюансы.

Что обязательно указать в предварительном договоре?

В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты. 

• Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.
• Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения. 

Пример заполнения предмета договора  Продавец: Ф. И. О. (паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 108, кв. 25, гражданину: Ф. И. О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде.

В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора. 

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем. 

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере.

Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе.

Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

Какие есть риски при заключении предварительного договора?

Продавцу лучше заранее договориться о способе передачи денег и сумме внесения аванса или задатка. При подписании сделки купли-продажи больше всего рискует покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, не дает 100% уверенность, что вы получите квартиру.

Если покупатель внес аванс, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него аванс. Если это был задаток, придется возвращать двойную сумму. Чтобы свести риски к минимуму, пропишите в предварительном соглашении сумму штрафа за одностороннее расторжение договора.

Что делать, если продавец взял предоплату, продал квартиру другому человеку, а деньги возвращать не хочет? Чтобы избежать таких обстоятельств, не передавайте деньги продавцу.

Договоритесь, что задаток и всю сумму он получит после заключения сделки. А деньги будут храниться в банковской ячейке, и выступать гарантом будет именно банк.

Вы арендуете банковскую ячейку и договоритесь, как распределить расходы. 

Справка: чаще всего за аренду ячейки платит покупатель или стороны договариваются разделить расходы пополам.

Как правильно разорвать предварительный договор?

В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.

Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка. 

Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.

Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.

Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

• Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.
• Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.
• Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.
• Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.
• Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.
• Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Получите бесплатную консультацию, оформив онлайн-заявку. Подскажем, как заключить или разорвать предварительный договор в вашем случае.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия.

B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe.

Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью.

Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки.

Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение. Если речь идет о продаже и покупке недвижимости, он требуется для того, чтобы гарантировать каждой из сторон: никто не передумает ни продавать, ни покупать объект.

В случае, если стороны все-таки передумают заключать сделку, однако предварительный договор уже будет подписан, у них появится право принудить к выполнению обязательств по суду или потребовать штрафные санкции.

Предварительные договоры купли-продажи составляются по определенным правилам и требованиям, которые зафиксированы в пп. 2, 3 ст. 429 ГК РФ. Так, договор намерения купли продажи имеет ту же форму, что и основной документ. Он включает:

• описание предмета базового договора;
• перечисление условий, о которых стороны планируют договориться.

Установлена и конкретная форма заключения такого документа, как соглашение о намерении заключить договор – он составляется в письменном виде, и в ряде случаев оформляется и регистрируется у нотариуса.

В каких случаях требуется заверение предварительного соглашения у нотариуса:

• если это предусмотрено при подписании основного соглашения;
• если стороны сделки приняли такое решение.

Пример

Анатолий и Николай заключили предварительный договор о продаже доли в праве на квартиру. Такие сделки в обязательном порядке регистрируются у нотариуса, поэтому заключенный договор Анатолию и Николаю тоже пришлось регистрировать в нотариальной конторе.

Составляя предварительный договор купли-продажи, важно помнить, что каждый из видов соглашения имеет свои существенные условия:

• предмет;
• зафиксированные в законе положения, которые позиционируются как существенные.

Если существенные условия не обговорены и не согласованы, соглашение не будет считаться заключенным. Форма предварительного договора должна быть соблюдена.

Существенное условие дополнительного характера для договора продажи жилья – фиксация всех, кто будет иметь право на проживание в квартире после того, как она будет продана.

Оформление договора

Вплоть до 2015 года по закону была предусмотрена обязательная фиксация тех же существенных условий, которые предполагалось перечислять в основном договоре. Однако с 2015 года законы претерпели изменения, и теперь в предварительном соглашении стороны могут прописывать только предмет и то, что они посчитают необходимым. К примеру, в предварительном договоре не нужно фиксировать цену.

Содержание

В предварительном соглашении в обязательном порядке фиксируется предмет договора и ряд дополнительных условий основного документа – как минимум тех, которые стороны могут обсудить к моменту подписания предварительного договора.

В случае, если в предварительном соглашении зафиксирован исключительно предмет основного документа, это означает, что стороны планируют перечислить все важные моменты в рамках основного документа.

Если договориться не получится, все условия будут устанавливаться в судебном порядке.

Практически же в предварительных договорах перечисляется целый комплекс условий, так как участники сделки хотят достичь договоренностей в вопросах ответственности, сроков и стоимости заранее.

Обратите внимание! Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Предмет соглашения

Предмет предварительного договора – это передача прав на объект недвижимости от собственника к покупателю. В данном случае объект в документе должен быть описан максимально детально – настолько, чтобы можно было понять: речь идет о конкретном объекте: доме или квартире.

Пример

Руслан принял решение купить у Петра квартиру в строящемся доме.

На момент подписания предварительного договора дом еще достраивался, и прав собственности на квартиру у Петра не было, однако так как законом не запрещается заключать предварительные соглашения на продажу такого жилья, стороны подписали соответствующее соглашение, однако им объяснили, что когда дом будет сдан, им придется оформлять еще и дополнительное соглашение.

Если квартира физически существует, в документе можно прописать ее кадастровый номер, в идеале – зафиксировать площадь и адрес. Информация доступна на сайте Росреестра, также можно оформить выписку из ЕГРН.

Расчет

Так как основная цель предварительного соглашения – прописать и зафиксировать намерение сторон подписать основной документ, расчетов он не предполагает и даже не должен. Впрочем, большая часть таких соглашений практически подразумевает передачу задатка или аванса за будущую вещь.

В случае, если в рамках предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости оплатить большую часть ее стоимости, соглашение может быть признано основным, что зафиксировано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Заполненный бланк составленного предварительного договора в качестве примера можно скачать ниже.

Образец заявления Пример (образец) предварительного договора

Ответственность

Основное нарушение условий предварительного договора – уклонение или отказ от подписания основного документа. Под уклонением понимается отказ одной из сторон ставить на соглашении подпись, однако при этом сторона об этом прямо на заявляет.

Та сторона, которая отказывается или уклоняется от подписания основного соглашения, может быть по суду принуждена к подписанию. В качестве дополнительной меры ее могут обязать возместить другой стороне понесенные убытки, к примеру, оплату съемного жилья в период, когда виновная сторона уклоняется от заключения сделки. Это зафиксировано в п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, чтобы заставить сторону подписать основное соглашение, дается 6 месяцев с даты планируемого заключения. Таким образом, если сторона передумала подписывать базовый договор до того, как срок действия предварительного соглашения истек, стоит составить соглашение о расторжении предварительного договора.

В основном соглашении фиксируется, что договор о намерениях в перспективе заключить договор купли продажи прекращает действовать в соответствии с соглашением сторон, и у сторон друг к другу нет претензий. Наши эксперты готовы оказать профессиональную помощь в составлении предварительного ДКП квартиры с учетом важных моментов.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Сроки действия

В документе можно указать конкретный срок, в течение которого сторонам полагается поставить свои подписи на основном соглашении. При отсутствии зафиксированного срока, по общему правилу, под ним понимается 1 год.

Важно! Если до этого момента основное соглашение не будет подписано, и ни одна из сторон не озвучит желания заключить его, действовать дополнительное соглашение перестает, что зафиксировано в абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Госрегистрация

Регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно – такое мнение озвучено в Президиуме Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Важные моменты

При составлении дополнительного соглашения стороны нередко допускают ошибки. Самые распространенные из них:

• несоблюдение конкретной формы договора;
• расплывчатое описание объекта;
• путают такие понятия, как аванс и задаток;
• вносят большую стоимость объекта в рамках предварительного договора;
• пропускают момент согласования стоимости.

Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в судебном порядке, причем, последствия могут быть разными – начиная от признания дополнительного соглашения незаключенным вплоть до его признания основным.

Для того, чтобы соглашение не признали незаключенным, необходимо как можно более четко и детально описать объект, подготовить предварительный договор правильно, и при необходимости отдать его для заверения нотариусу.

Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, однако стоит учитывать: если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, ее придется устанавливать в суде. Кроме того, не нужно путать такие понятия, как задаток и аванс.

Разница между задатком и авансом

Финансовая операция	Особенности
Аванс	возвращается покупателю при его отказе от совершения сделки
Задаток	остается у продавца при отказе от совершения сделки покупателем, а если отказывается продавец, он отдает задаток покупателю в двойном размере

Вышеперечисленные моменты прописаны в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

В числе остальных важных моментов соглашения:

• обстоятельства, в которых стороны имеют право на расторжение предварительного договора без штрафов;
• сроки передачи объекта недвижимого любого имущества после подписания документа;
• сроки, установленные для возврата аванса, если основное соглашение не заключается;
• штрафные санкции за уклонение или отказ продавца от заключения договора.

Также желательно прописать обстоятельства, дающие право на расторжение соглашения без штрафов. Чем более подробными будут условия в предварительном договоре, тем легче будет заключить основное соглашение.

Важно! Стоит обратить внимание на сумму средств, которая вносится за квартиру в строящемся доме по предварительному договору. Она не должна быть крупной, чтобы договор не признали основным.

Гарантии

Предварительный договор – это не гарантия того, что объект недвижимости достанется исключительно одной из сторон. Важно отметить, что до момента заключения основного соглашения могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и ни один договор от них не может застраховать.

Впрочем, дополнительное соглашение все-таки позволяет исключить ряд рисков. К примеру, имя его на руках, покупатель может быть уверен в том, что продавец квартиры, принудительно или по доброй воле, подпишет основной договор, а в случае отказа его заставит это сделать суд, причем, именно на тех условиях, которые были прописаны в дополнительном соглашении.

Судебная практика: предварительный ДКП и смерть одной из сторон

Андрей Иванов и Петр Николаев подписали предварительный договор купли-продажи участка земли и дома, а саму сделку планировали заключить через месяц, прописав соответствующую дату.

Николаев передал Иванову задаток в 1 млн рублей, написав расписку. В соответствии с условиями предварительного договора, продавец, отказываясь от подписания основного соглашения, был обязан вернуть покупателю залог в размере двух сумм.

Если от сделки отказывался покупатель, залог оставался у продавца.

Однако до подписания основного договора так и не дошло – спустя две недели Николаев скоропостижно скончался. Его законными наследниками стали жена и двое сыновей – по 1/3 доли у каждого.

Им Иванов предложил подписать основной договор купли-продажи, однако вдова Николаева отказалась это делать.

Тогда Иванов заявил, что не будет возвращать залог, и продолжал настаивать на выкупе у него участка и дома.

Пример

Наследники Николаева обратились в суд с исковым заявлением, в котором потребовали взыскать с Иванова неосновательное обогащение – полученный задаток.

Истцы утверждали, что предложение Иванова о покупке земли и дома – это понуждение к заключению соглашения, и это противоречит закону, так как смерть Николаева считается обстоятельством, за которое стороны предварительного договора не несли ответственности. Таким образом, исполнить обязательство невозможно.

В удовлетворении исковых требований районный суд отказал, сославшись на то, что вдова Николаева и его сыновья вступили в право наследования на имущество.

Таким образом, в рамках универсального правопреемства женщина и молодые люди унаследовали не только имущество, но и обязанности, которые вытекали из подписанного наследодателем предварительного договора купли-продажи участка и дома, по заключению основного договора.

Также в суде отметили, что стоимость имущества по наследству превышает сумму, которая подлежит передаче в рамках подписания основного договора. Обязательство, которое возникло из предварительного договора, не имеет неразрывной связи с личностью должника. В рамках закона нет запрета на переход обязанности по заключению основного соглашения к тем, кто принял наследство.

Договор купли-продажи земельного участка

Частые вопросы

Что такое предварительный договор купли-продажи? +

Предварительный договор – документ, который фактически подтверждает намерение сторон в перспективе подписать основное соглашение.

Что в обязательном порядке прописывается в предварительном ДКП? +

Можно зафиксировать только предмет договора и то, что стороны посчитают нужным. Цену указывать не обязательно.

Когда предварительный ДКП могут признать основным? +

Если в рамках предварительного ДКП объекта любой недвижимости оплатить большую часть стоимости, его могут признать основным.

Заключение эксперта

ДКП (предварительный) – документ, подтверждающий серьезность намерений потенциальных участников сделки по приобретению или реализации недвижимости. Одновременно он является и гарантией того, что если какая-либо из сторон от намерения откажется, второй стороне будет компенсирован ее ущерб, в том числе, потеря времени – в виде оставления себе задатка или его выплаты в двойном размере.

Вс разъяснил тонкости предварительного договора купли-продажи квартиры — российская газета

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор». Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

https://www.youtube.com/watch?v=Uo5CUdzGuOc\u0026pp=ygVx0KHQvtC00LXRgNC20LDQvdC40LUg0L_RgNC10LTQstCw0YDQuNGC0LXQu9GM0L3QvtCz0L4g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQutGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys%3D

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет «кормила» человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения».

В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами — 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги — 17 миллионов рублей — в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф — 200 тысяч рублей по закону «О защите прав потребителя». Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, — инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме.

Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации «за счет собственных и привлеченных средств» еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет.

Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны.

Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то «такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты».

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.