Жалобы

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

Как и любая другая гражданско-правовая сделка договор аренды должен предусматривать конкретные условия.

Цель условий — установить, изменить или прекратить обязательства участников.

Что такое существенные условия?

Согласно Гражданскому кодексу, значительные условия — те, которые обозначают объект договора найма и его первооснову. Это пункты, на основании которых участники сделки должны достичь согласия.

Таковыми выступают:

  • Месторасположение территории;
  • Параметры;
  • Длительность аренды;
  • Арендная плата;
  • Ответственность за нарушение условий и пр.

Запрещено менять условия найма либо ущемлять права нанимателя без его ведома. Законодательная российская власть существенным признает 1 условие — объект найма.

Первый шаг — определение и обозначение местоположения участка, его площади. Параметры необходимы для расчета стоимости аренды. Если в соглашении указанной информации не будет, оно считается бессильным и недействительным.

Объект и сроки

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  1. Кадастровый номер;
  2. Адрес и площадь;
  3. Категорию.

Аренде подлежит и часть участка.

Перед сдачей в наем проводится межевание. В договоре указывается, какая именно часть сдается. Арендуемая территория должна числиться на учете в службе Кадастра.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает стороны сделки в продолжительности найма: договор может заключаться на конкретный срок или быть бессрочным. Участники самостоятельно определяют, на какой период заключается договор. Но имеются ограничения, касаемые сельскохозяйственных угодий. Минимальный срок зависит от цели, максимальный составляет 49 лет, независимо от субъекта РФ.

По завершении срока найма арендатор вправе составить новое соглашение.

Все, что законодательство относит к значимым условиям, должно прописываться в договоре. Прочие пункты стороны вправе указывать по собственному усмотрению.

Местонахождение, размер

Данные о месте нахождения и площади территории дают возможность с точностью определить земельный участок, который передается нанимателю.

В документе о найме указываются:

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  • Адрес участка;
  • К какой категории он относится (сельскохозяйственный, промышленный, лесной фонд и пр.);
  • Тип дозволенного применения (первостепенный, символически разрешенный или дополнительный);
  • Кадастровый номер (присваивается при постановке на учет);
  • Размер участка.

К договору прикладывается чертеж территории.

Сроки

Сроки найма определяются участниками. Некоторые разновидности найма имеют максимальную продолжительность, установленную законом. Если в соглашении указан больший срок, оно признается заключенным на максимальный период — 49 лет. Если в соглашении сроки не обозначены, его заключают на неопределенное время.

По завершении арендного срока наймодатель имеет право оформить новый договор. Наниматель письменно оповещает собственника земли о намерении переоформить договор в сроки, обозначенные в документе. Если они не указаны, то до момента завершения соглашения о найме.

При оформлении нового договора участники сделки вправе изменить положения по обоюдному желанию. Согласно статье 610 Гражданского кодекса, при продолжении пользования землей по завершении срока действия соглашения его признают заново оформленным на неустановленный срок на тех же условиях договора аренды земельного участка (если арендодатель не возражает).

При подписании договора на период более 1 года или когда одним из участником сделки выступает юридическое лицо, документ оформляется в письменном виде, регистрируется в Росреестре.

Арендная плата

  • Условия договора аренды земельного участка объект срок и другиеНа основании статьи 65 Земельного кодекса пользование землей в России оплачиваемое.
  • Арендная плата — одна из разновидностей внесения платы за участок.
  • Размер ее за пользование государственной или городской землей устанавливается на основании принципов, разработанных российской правительственной властью.
  • Если подписание договора аренды стало следствием аукциона, сумма ежегодной платы и первичного взноса определяются по итогам торгов.

Условия внесения арендной платы определены Гражданским кодексом. Статья 614 ГК гласит, что в обязанности нанимателя входит своевременная выплата средств за использование территории.

Порядок уплаты средств, размер указываются в соглашении. Обычно арендная плата вносится периодично или единоразово в фиксированной денежной форме. Участники сделки вправе устанавливать иные способы оплаты.

Арендная стоимость может меняться не более 1 раза в год. Изменение цены должно обуславливаться веской причиной — проведением на участок дополнительных удобств и пр.

Целевое назначение

Земельным кодексом Российской Федерации за нанимателем установлена ответственность по возведению жилых, коммерческих и прочих построек на участке, арендуемом у государства или местной власти, согласно целевому назначению земли. Оно должно быть утверждено в соглашении.

  1. Если территория используется нанимателем не по назначению, арендодатель вправе расторгнуть соглашение и добиться выплаты возмещения.
  2. Целевое предназначение установлено Земельным кодексом и прочими нормативными актами, включая местные решения муниципалитета.
  3. ЦН зависит от класса надела:
  1. Сельскохозяйственное предназначение;
  2. Земля населенного пункта;
  3. Специальное;
  4. Охраняемый природный участок;
  5. Лесной и водный фонды;
  6. Земля резерва.

Каждый из них имеет подвиды. Классификация является основной и регулируется 8 статьей Земельного кодекса. Информацию о целевом назначении территории можно узнать в Росреестре.

Обязанность арендатора — соблюдать мероприятия по резервации свойств земли. Территория должна использоваться так, чтобы она не причиняла вреда окружающей среде.

Наниматель не имеет права загрязнять землю, ухудшать плодородие почвы.

Возврат территории арендодателю

Аннулирование договора найма допускается на общих основаниях согласно Гражданскому кодексу.

Причины возврата земли наймодателю:

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  • Завершение срока действия соглашения (если его не продлили на неустановленный период) — ст. 621 ГК;
  • Отказ от аренды одним из участников (если срок найма не установлен) — ст. 610;
  • Преждевременное расторжение договора по судебному постановлению (инициатором может выступать любая сторона) — ст. 619, 620.

Когда истекает срок договора найма, арендатор должен вернуть участок в том же состоянии, что и при получении во временное пользование. Если наниматель возвращает земельный участок не вовремя (или вовсе не вернул), арендодатель вправе взыскать выплаты арендной платы за период просрочки.

Ответственность сторон

В договоре разрешено указывать сторону, которая подвержена опасностям непредвиденного повреждения или разрушения территории. Согласно гражданскому законодательству риски несет гражданин, который использует землю на момент повреждения.

Если участники договора не выполняют арендные обязанности, они подлежат финансовой ответственности: нарушитель выплачивает компенсацию второму участнику соглашения.

Ограничения по использованию

На участок земли возможно наложение ряда ограничений или обременений в правах (арест, имущественные споры и т.п.).

В договоре требуется отразить факт распространения или нераспространения ограничений на использование земли, указанных в ст. 56 ЗК РФ. А также указать, что арендатор уведомлен о наличии либо отсутствии обременений.

Дополнительные правила

К дополнительным требованиям относятся:

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  • Оформление договора на конкретный период и вступление его в силу после прохождения государственной регистрации согласно законодательной власти;
  • Указание на то, что затраты на регистрацию стороны оговаривают лично;
  • Пункт о том, что поправки, вносимые в договор, считаются действительными, если оформляются письменно и имеются подписи участников сделки;
  • Указание, что соглашение оформляется в трех экземплярах: для каждого участника и регистрирующей службы — все имеют одинаковую юридическую силу.

Обязательно прописывается то, что прочие условия, не обозначенные в договоре, участники оговаривают с учетом действующей законодательной базы.

Заключение

Таким образом, главное требование при подписании договора аренды – описание существенных условий. Не менее важно приложение плана земельного участка с указанием границ. При соблюдении требований соглашение будет иметь силу.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Наиболее важным и ценным ресурсом для экономики нашего государства являются его многочисленные земли. Участки земли – это источник продуктов питания и успешной предпринимательской деятельности.

Но чтобы заполучить в пользование земельный надел, необходимо заключить договор аренды, который имеет свои правила составления. В противном случае, он не будет признан юридически верным документом, а сделка по нему будет считаться недействительной. О том, что должно быть в таком договоре, можно узнать, прочитав эту статью.

Существенные условия

Существенными называются такие условия договора, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. Следовательно, сделка не совершается.

Можно назвать следующие существенные условия, которые непременно должен содержать договор аренды на землю.

Предмет договора

Предметом любого договора называются правоотношения по поводу аренды земли, где:

  • арендодатель несет обязанность передать арендатору участок земли во владение и пользование на время, но имеет право требовать от него за это плату;
  • арендатор, в свою очередь, вправе получить для своего владения и пользования надел, но обязан систематически уплачивать за право арендовать установленную в договоре плату.

Объект аренды

Это, непосредственно, материальный объект, на который направлены права и обязанности лица, который передает участок и временного владельца.

Таковым является земельный участок, передаваемый в аренду.

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  • местонахождение;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • данные кадастрового паспорта и т.д.

Срок договора

Как такового срока для договора законами не установлено. Тем не менее, стороны должны его прописать в тексте документа. Они могут обозначить конкретный период, в течение которого арендатор будет пользоваться участком, либо подписать соглашение на неопределенный срок.

Если сделка совершается на 1 год и более, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помимо этого, можно предусмотреть автоматическое продление сделки, если ни арендатор, ни арендодатель заранее (например, 1 или 3 месяца) не уведомят другую сторону о намерении прекратить договорные отношения.

Для земель, которые находятся в руках государства или муниципалитета и передаются в аренду, установлены особенные сроки договора, прописанные в статье ЗК РФ.

Требования к земельному участку

Предъявляемые к наделу требования не такие строгие, как если бы он передавался по договору купли-продажи. Для сдачи в аренду земли не обязательно, чтобы она была поставлена на кадастровый учет.

Но у этого «послабления» есть некоторые исключения. Так, кадастровый учет обязателен в отношении участков:

  • сельхозназначения;
  • которые находятся в госсобственности или собственности муниципалитета.

Стороны договора

В договоре аренды участка земли принимают участие 2 стороны: арендатор и арендодатель. Арендодатель передает землю в аренду. Кто может быть на его стороне?

  • физическое лицо (гражданин России);
  • юридическое лицо (коммерческие и некоммерческие организации);
  • орган государственной или муниципальной власти.

На стороне арендатора могут выступать те же лица, а также иностранные граждане. Для них закон не ограничивает право арендовать земельные наделы под собственные нужны.

Читайте также:  Можно ли папу отправить в декрет вместо мамы

Условия аренды

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

А в случае отказа арендатора добровольно вносить арендные платежи, собственник надела может подать иск в суд с требованием возместить весь объем арендной платы и расторгнуть договор.

По общему правилу, размер и сроки арендной платы не являются существенным условием большинства соглашений об аренде. Но применительно к земельному наделу все иначе. Закон требует четко прописать конкретную сумму платежа, а также дату, до которой землепользователь обязуется его уплачивать.

Чтобы арендатору было удобно ориентироваться в сроках погашения платежей, стороны могут составить график и оформить его приложением к договору аренды.

Варианты оплаты:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • за весь срок действия договора (если таковой прописан).

Размер платы стороны устанавливают по договоренности. Изменять ее стороны могут не чаще 1 раза в году. Об этом необходимо составить дополнительное соглашение к договору, а если он заключен на год и более – то также пройти регистрацию в Росреестре. В противном случае вносимые в договор изменения не будут иметь юридической силы.

Если условие об арендной плате за надел в договоре отсутствует, он считается незаключенным. Иными словами, никакой юридической защиты ни арендатор, ни арендодатель иметь не будут.

Иные требования к земле

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

  • целевое назначение участка;
  • использование земли строго определенным образом;
  • возвращение надела в том же качестве, без каких-либо ухудшений;
  • ограничения во время использования;
  • возмещение арендатором возможного повреждения или уничтожения;
  • ответственность сторон (за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения) и др.
  • Условия договора аренды земельного участка объект срок и другиеМожно ли продать долю ребенка в квартире вы узнаете в нашем материале.
  • Про документы нужные для оформления купли-продажи вы узнаете в нашей тематической статье.
  • Узнать кадастровую стоимость можно достаточно просто, нужно просто прочитать наш материал.

Нюансы при составлении договора

В качестве описания объекта договора рекомендуется приложить ситуационный план части участка земли (если в аренду передается не вся земля) или кадастровый план с обозначением.

В заключительном разделе договора необходимо прописать полные данные сторон (Ф.И.О., адрес прописки, телефон, паспортные данные – для физлиц и данные об ОГРН, ИНН, КПП, юридическом адресе, банковские реквизиты и контактную информацию – для юрлиц).

Если арендодатель не хочет, чтобы его участок в последующем был передан в субаренду, в договоре необходимо заранее прописать этот запрет.

Надел (или его часть) передается по акту приема-передачи, а возвращается по акту возврата. Оба этих документа являются неотъемлемой частью договора и подписываются сторонами только в том случае, если у них нет никаких нареканий.

Образец договора аренды земельного участка можно скачать здесь.

Срок исковой давности

Что такое исковая давность? Ответ на этот вопрос содержится в статье 199 ГК РФ: временной период, в течение которого лицо, чье право нарушено (какими-либо действиями или бездействиями нарушителя), может обратиться за судебной защитой. То есть подать иск.

По соглашению об аренде земли возможны такие нарушения:

  • невнесение или несвоевременная уплата арендных платежей;
  • серьезное ухудшение состояния земли, т.е. порча;
  • несоблюдение целевого назначения участка (например, строительство сооружений, не предусмотренных для данного вида и т.п.).

Общий срок – 3 года, так гласит ГК РФ. Он распространяется и на споры по поводу земли. Для отдельных требований могут быть установлены и другие сроки.

Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

Например, арендатор не внес платеж за землю в ту дату, которая прописана в графике погашения арендной платы (под которым имеется подпись самого арендатора). Срок исковой давности начнется именно с этого дня и завершится ровно через 3 года.

Суд не может сам отказать заявителю в иске из-за того, что он пропустил срок исковой давности. Это вправе сделать только ответчик. Если во время судебного заседания ответчик заявит о пропуске, а суд сочтет это заявление обоснованным, заявителю будет отказано в его заявлении. Дело будет считаться проигранным.

Но, если истец докажет уважительность причин, по которым он пропустил срок исковой давности, то суд может продолжить рассмотрение дела.

Возражение ответчика не будет влиять на его дальнейший ход.

Таковы особенности составления договора аренды земельного объекта. Следует ответственно подойти к этому вопросу, учесть все тонкости и детали. Ведь именно они должны быть условиями будущей сделки, если они не противоречат действующему законодательству.

При упущении существенных условий стороны рискуют вовсе вступить в арендные отношения без договора, а такая ситуация может закончиться довольно печально для обоих участников.

Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

При передаче земли во временное пользование стороны заключают договор аренды земельного участка, ГК устанавливает требования к его форме и регистрации.

Так, на основании ст.609 ГК РФ, арендное соглашение, заключаемое сроком более чем на 1 год, в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде и зарегистрировано в Росреестре.

Письменная форма документа и осуществление регистрационных действий потребуется и в том случае, если хотя бы одной из сторон соглашения является юридическое лицо.

Договор аренды земельного участка представляет собой основной документ, при помощи которых стороны решают возникающие споры и конфликты.

Для того чтобы таких ситуаций не происходило, нужно максимально подробно составить соглашение.

Обратитесь за консультацией к нашему юристу, и он расскажет, как правильно сформировать договор, какие положения в него включить и на что обратить особое внимание. А в случае необходимости самостоятельно подготовит документ.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Существенные условия

Согласно действующему российскому законодательству, существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

  • предмет соглашения (подробная характеристика передаваемого в аренду объекта);
  • срок действия аренды;
  • размер арендной платы;
  • некоторые права и обязанности сторон;
  • ответственность арендатора и арендодателя.

Предмет соглашения должен содержать в себе точную характеристику объекта, подлежащего передаче во временное пользование. Это правило регламентировано ст. 607 ГК РФ.

Срок действия аренды устанавливают, в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ. А то, что размер арендной платы считается существенным условием соглашения указано в статье 22 ЗК РФ.

Обратите внимание! В целом, все положения договора аренды, которые регламентированы Земельным и Гражданским кодексом, можно считать существенными.

Примерный образец

Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За это он, как правило, уплачивает арендную плату.

Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах.

Но вот требований к его структуре не установлено. Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным.

К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.

Пример из практики:

Васильев Р.Д. и Администрация Рогозинского сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект, площадью 1000 м2, на срок 10 лет.

Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что исходя из описания предмета соглашения, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка.

На основании ст.607 ГК РФ такой договор считается не заключенным.

При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • наименование сторон;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия соглашения, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
  • арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства.

В соглашении в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора. Его подписывают и поставляют расшифровку подписи.

Образец заявления Образец договора аренды земельного участка Условия договора аренды земельного участка объект срок и другие

Предмет соглашения

Договор аренды земельного участка должен содержать в себе сведения о передаваемом во временное пользование объекте. Такой раздел принято называть «Предмет соглашения» или «Общие положения». Здесь отражают существенные условия, которые представлены в виде характеристики земельного участка:

  • тип объекта;
  • площадь;
  • место расположения (адрес);
  • кадастровый номер и другие.

То есть все, что отражено в выписке ЕГРН рекомендуется включить в предмет соглашения. Кроме этого, здесь принято указывать, на каком основании арендодатель владеет передаваемым в аренду участком, наложены ли на объект какие-либо ограничения, а также отражают целевое назначение, в случае его наличия.

Важно! Согласно ГК РФ, в аренду можно передать только те объекты, которые являются непотребляемыми. То есть, они не теряют своих существенных свойств во время эксплуатации.

Права и обязанности сторон

Договор аренды земельного участка включает в себя положения, регламентирующие права и обязанности сторон:

  1. Арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, отвечающий характеристикам, заявленным в соглашении, в срок оговоренный сторонами (ст.611 ГК РФ);
  2. Арендатор обязан использовать полученный в аренду объект только по его назначению, о чем указывают в договоре (ст.615 ГК РФ);
  3. Арендатор вправе передавать арендованный участок в субаренду, в случае получение разрешения на это от арендодателя (ст.615 ГК РФ);
  4. По общим правилам арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, а арендатор текущий, однако эти условия можно изменить арендным договором (ст.616 ГК РФ).

Если говорить коротко, то арендодатель обязан передать земельный участок во временное пользование. Объект должен соответствовать характеристикам, отраженным в соглашении.

В свою очередь, арендатор принимает участок, использует его только по целевому назначению, а также, содержит его в надлежащем состоянии. Это и есть основные права и обязанности сторон.

Читайте также:  Как правильно оформить договор купли-продажи комнаты нюансы для коммунальной квартиры и общежития

Дополнительные прописывают в зависимости от конкретной ситуации и условий передачи объекта в аренду.

Чем точнее изложены права и обязанности сторон, тем легче осуществлять регулирование арендных отношений. Субъекта правоотношений невозможно привлечь к ответственности, если не доказать факт наличия нарушений с его стороны. Обратитесь за помощью в составлении договора аренды земельного участка к нашему юристу. Специалист подготовит документ, учитывая ваши потребности.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Арендная плата

Согласно ГК РФ аренда земельного участка предполагает внесение регулярных платежей. Арендная плата – это существенное условие договора. Об этом говорится в статье 22 ЗК РФ. Размер, порядок оплаты, сроки внесения денежных средств определяют соглашением.

«В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все имущество, переданное во временное пользование или в отношении каждой отдельной части».

По закону размер платежей можно изменить. Однако сделать это можно не чаще раза в 12 месяцев и только по соглашению сторон. Возможность корректировки арендной платы можно исключить условиями договора.

Если состояние земельного участка или условия соглашения со временем ухудшились не по вине арендатора, он имеет право требовать от арендодателя уменьшить размер платежей. Но и это условие можно исключить соглашением.

Обратите внимание! Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы несколько раз подряд, в следующий раз арендодатель может потребовать оплатить аренду за 2 срока, но не больше.

Срок действия соглашения

Арендные отношения регулирует Гражданский Кодекс, договор аренды земельного участка заключается на срок, оговоренный сторонами. Если же в соглашении не указано, какой период оно действует, то считается, что он заключен на неопределенный период.

Согласно ст.610 ГК РФ, в отношении некоторых категорий земель арендный договор нельзя заключать на срок, превышающий максимальный. Некоторые периоды можно найти в восьмом пункте ст.39.8 ЗК РФ:

Максимальный срок в годах Основание
3-10 строительство или реконструкции здания
49 размещение линейных объектов
20 ИЖС или ведения ЛПХ в границах населенного пункта
3 завершение строительства объекта, расположенного на участке
3-49 с/х производство
3 сенокошение, выгул животных, огородничество
49 владельцам объектов недвижимости, которые расположены на участке

Продление срока действия арендного договора обычно осуществляется по согласию сторон, путем подписания дополнительного соглашения.

Важно! В некоторых случаях, предусмотренными действующим российским законодательством или договорными условиями, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Ответственность сторон

Стороны несут ответственность за нарушение условия договора аренды, ГК четко регламентировано, за что отвечает арендодатель:

  • за все недостатки переданного во временное пользование земельного участка, если они не оговорены соглашением;
  • за нарушение сроков передачи имущества после заключения соглашения;
  • за отказ от проведения капитальных работ, если это предусмотрено условиями соглашения.
  • Согласно ГК РФ, если арендодатель передает арендатору участок с недостатками, не оговоренными договорам, при их обнаружении последний имеет право потребовать устранить все дефекты, уменьшить арендную плату, возместить расходы на их самостоятельную ликвидацию или расторжения арендного соглашения.
  • Если арендодатель не передал во время арендованное имущество, то арендатор имеет право истребовать земельный участок по условиям статьи 398 ГК РФ, а также потребовать расторжения договора купли-продажи, возмещения убытков, образовавшихся из-за нарушения его прав.
  • В свою очередь, арендатор обязан регулярно вносить арендные платежи, содержать имущество в надлежащем состоянии и использовать его только по целевому назначению.
  • Как показывает практика, чаще всего в договоре отражают ответственность за невнесение арендных платежей или нарушение сроков уплаты аренды в виде пени и штрафа.

Форс-мажоры

Раздел арендного соглашения «Форс-мажоры», по закону, не относятся к существенным условиям. Однако пренебрегать его включением в текст соглашения не стоит.

«Форс-мажоры – это обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение которых не может повлиять никто. К ним относят стихийные бедствия, ЧС и др.»

В данном разделе прописывают случаи, когда стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее выполнение условий арендного договора.

Когда арендное соглашение считается незаключенным по закону

Обязательные условия договора аренды земельного участка регламентированы нормами действующего российского законодательства. В некоторых случаях при нарушении этих требований в процессе составления соглашения, договор могут вообще признать незаключенным.

Такое случится, если исходя из характеристики объекта, отраженной в тексте, невозможно определить, что это за предмет, где он находится, как он выглядит.

По условиям пункта 3 статьи 607, если таких данных в соглашении нет, то считается, что стороны не определили предмет отношений, а сам договор признается незаключенным.

Как арендовать землю у государства на максимальный срок?

Судебная практика

Романов Г.Д. обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскания с арендодателя убытков, нанесенных неисполнением условий соглашения.

Истец пояснил, что заключил арендный договор в отношении земельного объекта сроком на 9 лет, предназначенного для ИЖС в марте 2022 г. По соглашению арендодатель обязан передать участок не позднее 1 апреля 2022 года. Но, по состоянию на 20 мая арендодатель не предоставил сданное внаем имущество.

На контакты с истцом ответчик не идет, от урегулирования конфликта мирным путем укрывается, на претензии не отвечает.

Мужчина пояснил, что брал в аренду земельный участок для строительства частного дома.

После заключения арендного договора он заказал доставку строительных материалов на 15 апреля, но от этих услуг пришлось отказаться, так как у него не было доступа к объекту.

Таким образом, он оплатил работы транспортной компании в размере 30 тыс. рублей. Теперь он требует взыскать эти денежные средства с арендодателя.

Также, истец рассказал, что нашел другой земельный участок, поэтому настаивает на расторжении настоящего арендного договора из-за нарушений со стороны арендодателя.

Суд принял иск к рассмотрению. В процессе он установил, что договор аренды заключен, однако акта передачи имущества никто не предоставил. Кроме этого, в настоящий момент спорным участком пользуется третье лицо, которое не указано в арендном соглашении.

Судья удостоверился в том, что арендатор понес затраты из-за нарушения условий арендного соглашения арендодателем. Рассмотрев дело по существу, судья удовлетворил иск Романова в полном объеме.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать соглашение об аренде земельного участка, если он заключен на полгода? +

В рассматриваемой ситуации все зависит от того, кто является сторонами арендных отношений.

По общим правилам, если договор заключен между физическими лицами на срок менее 1 года, то осуществлять регистрационные действия нет необходимости.

Если же хотя бы один из субъектов является юридическим лицом, то договор регистрируют в Росреестре, независимо от срока его действия.

Кто обязан оплачивать государственную пошлину за регистрацию арендного договора? +

Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, указанная в соглашении. Это может быть арендатор или арендодатель. Также, допускается распределение расходов между субъектами. По общим правилам, госпошлину оплачивает тот, кто обращается с заявлением о регистрации.

Можно ли отказаться от подписания договора аренды земельного участка, если мне не подошли условия? +

Стороны имеют право отказаться от заключения сделки в любое время до подписания договора. Причем, объяснять причину отказа не обязательно. Но если соглашение уже подписано, то его расторжение возможно лишь в случаях, регламентированных на законодательном уровне.

Заключение эксперта

К существенным условиям договора аренды, по закону, относятся те требования, которые регламентированы законодательными нормами. Данное правило регламентировано ст.432 ГК РФ.

Если обратиться к положениям, регулирующим аренду земельных участков, то можно выделить 2 существенных условия, регламентированных на законодательном уровне: размер арендных платежей и характеристику передаваемого во временное пользование объекта. Причем, при отсутствии в договоре последнего, он вообще может быть признан незаключенным.

Также, Гражданским кодексом РФ предусмотрены некоторые права и обязанности сторон, которые рекомендуется включить в арендное соглашение.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=ROKrtdSInNI\u0026pp=ygV20KPRgdC70L7QstC40Y8g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQsNGA0LXQvdC00Ysg0LfQtdC80LXQu9GM0L3QvtCz0L4g0YPRh9Cw0YHRgtC60LAg0L7QsdGK0LXQutGCINGB0YDQvtC6INC4INC00YDRg9Cz0LjQtQ%3D%3D

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст.

26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Читайте также:  Какие необходимы документы для того чтобы оформить единовременное пособие при рождении ребенка

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст.

22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст.

46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Adblock
detector