Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

• · переговоры и достижение устной договоренности;
• · проверка документов на объект недвижимости;
• · составление текста, согласование и внесение корректировок;
• · заключение договора купли-продажи недвижимости;
• · нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;
• · регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора.

 Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости).

Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре.

Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

1. Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:
2. · после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);
3. · срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомдействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Нотариус при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости через нотариуса – стандартная процедура для ООО, представителей бизнеса и граждан, которые хотят минимизировать риски.

Склады, торговые помещения, ангары, квартиры для аренды, офисы могут отчуждаться с неотделимым специальным оснащением и оборудованием. Часто вызывает вопросы статус земельного участка под объектом. Есть нюансы по регистрации прав новых собственников. В связи с этим услуги нотариуса служат дополнительной гарантией чистоты и законности сделки.

Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости

Ключевая особенность сделки купли-продажи коммерческих активов – подробные индивидуальные характеристики недвижимости. Договором проще пользоваться, если в нем указано как можно больше информации об объекте.

Обязательные данные по недвижимости для нотариуса:

• наименование предмета продажи: нежилое помещение, часть нежилого помещения;
• юридический адрес, точное расположение (в здании, на земле);
• кадастровый номер ;
• этажность, площадь, год постройки;
• целевое назначение – нежилое помещение;
• данные об имуществе, которое передается вместе с активом – сети коммуникаций, не отделяемое оборудование.

Надежный источник персональной информации по зданию, квартире, другому объекту для сделки у нотариуса – электронная выписка из ЕГРН и сайт Росреестра.

В обязательные условия договора входит цена недвижимости. Сумма согласовывается сторонами персонально, исходя из договоренностей и оценки. Это возмездное соглашение, поэтому без таких данных нотариальное удостоверение невозможно, а сделка будет считаться незаключенной.

Варианты указания цены объекта: за квадратный метр, за единицу площади, полностью за весь актив, отдельно за земельный участок и за здание на нем.

Комментирует нотариус города Москвы

Комментирует нотариус города Москвы

Если я покупаю коммерческий объект недвижимости на земле, в договоре будет две цены? Или нужно два договора?

По общему правилу, стоимость, указанная в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости или квартиры на земле сразу включает цену земельного участка, на котором расположено здание. Два договора не требуется.

Стоимость земельного участка в цене договора выделяется отдельно, т.к. здание и земля — это два разных объекта недвижимости, несмотря на то, что земля следует судьбе здания.

Оформление договора купли продажи нежилого помещения

Договор составляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует, за исключением случаев, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному собственнику, а также когда имеет место купля продажа доли нежилого помещения (ст. 550 ГК РФ). При заключении сделок коммерческие организации, как правило, удостоверяют договор через нотариуса с целью избежать возможных правовых рисков и судебных споров.

В настоящее время имеется возможность оформить договор купли продажи нежилого помещения с участием двух и более нотариусов дистанционно, если покупатель и продавец недвижимости находятся в разных городах (регионах).

Независимо от режима удостоверения сделки, нотариус обязан проверить документы продавца, юридическую чистоту объекта, провести анализ договора на предмет соответствия законодательству, для чего ему потребуется полная документация по продаваемому объекту и сторонам сделки.

Документы для купли продажи нежилого помещения

1. Удостоверения личности продавца и покупателя — паспорта физических лиц, включая представителей по доверенности, действующих от имени организации (ее данные будут проверены нотариусом). Следует знать, что в ЕГРЮЛ вносятся данные только представителя, имеющего право действовать от имени юридического лица БЕЗ доверенности.

   Доверенность для сделок должна быть в нотариальной форме и ее достоверность будет проверена с использованием ЕИС ЕНОТ.

2. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право продавца распоряжаться объектом недвижимости (предыдущий договор купли-продажи, приватизации и т.д.).
3. Свидетельство на собственность нежилого помещения, если имеется, или выписка из ЕГРН.

4. Квитанции, справки о полной уплате коммунальных и других платежей, связанных с содержанием нежилого помещения.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, при удостоверении сделки купли продажи коммерческой недвижимости через нотариуса могут потребовать дополнительные документы.

Например, при покупке нежилого помещения физическим лицом у юридического лица, от первого — согласие супруга на покупку, от второго — справка о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью. Кроме того, требуется одобрение сделки органами управления юридического лица, либо справка об отсутствии необходимости такого одобрения.

В каждом конкретном случае есть свои нюансы, поэтому лучше заранее получить консультацию в нотариальной конторе о том, какой список документов потребуется для оформления договора.

С 2013 года регистрация самого договора купли продажи нежилого помещения в Росреестре не нужна, однако регистрируется переход прав на коммерческую недвижимость (имущество).

При нотариальном удостоверении сделки эту процедуру совершает нотариус (в ином случае продавцу и покупателю пришлось бы подавать совместное заявление в Росреестр, и ждать минимум 10 дней). Нотариус по каналам электронного взаимодействия отправляет заявление о переходе прав на нежилое помещение к продавцу.

Регистрация совершается в течение суток, после чего стороны могут убедиться в этом, запросив выписку на объект на сайте Росреестра.

Безвозмездные сделки с коммерческими объектами

Купля продажа нежилого помещения — не единственный вариант отчуждения недвижимости. Законом допускаются в отношении таких объектов и другие, в частности, безвозмездные сделки: передача в бессрочное пользование, дарение.

Безвозмездный договор предполагают получение имущества одной только одной стороной.

Рекомендуется заключать такие сделки через нотариуса, так как договор необходимо тщательно проверить по виду, предмету и статусу сторон на возможность согласования в нем условия о безвозмездности.

Так в случае, если будет доказан факт получения за предоставленный объект возмещения в какой-либо форме, суд будет рассматривать такой договор по правилам купли-продажи, аренды, агентирования со всеми вытекающими последствиями. Безвозмездными могут быть любые договоры, но в отдельных случаях закон ограничивает условия их совершения и круг лиц, между которыми может быть заключена такая сделка.

Договор безвозмездного пользования нежилым зданием

Возможность заключения договора передачи в безвозмездное пользование нежилого помещения допускается на основании ст.689 ГК РФ.

При этом нет ограничений (в отличие от дарения) на проведение такой сделки между коммерческими организациями, юридическими и физическими лицам, за исключением нескольких случаев.

Коммерческая организация не может осуществить передачу нежилого помещения в безвозмездное пользование своему учредителю (участнику), руководителю (например, генеральному директору), членам Совета директоров или контрольной комиссии. Обратная ситуация прямо не запрещена законом.

Пример. Директор ООО заключил с обществом бессрочный договор безвозмездного пользования нежилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Никаких ограничений на проведение сделки ссудодателем — физическим лицом закон не устанавливает. Таким образом, заключение договора ссуды между такими лицами, является допустимым.

По общему правилу безвозмездные сделки между юридическими лицами возможны:

1. между коммерческой организацией и некоммерческой (НКО), если это не противоречит закону;
2. между двумя НКО для осуществления уставных задач.

Также не противоречит закону договор безвозмездного пользования нежилым помещением между родственниками, в том числе супругами, при соблюдении указанных выше ограничений. Сделки такого рода — довольно распространенное явление в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в благотворительных и иные социально значимых целях.

Необходимо обращать внимание на то, что в таких сделках в качестве стороны ссудодателя может выступать только собственник имущества, или уполномоченное им лицо.

Несоблюдение этого условия часто приводит к судебным спорам.

Нотариус при удостоверении сделки обязательно проверит, на каком основании ссудодатель владеет недвижимостью, имеются ли у него полномочия на передачу ее в безвозмездное пользование.

Не требуется регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением в органах Росреестра, за исключением случая, когда передаваемый объект принадлежит к культурному наследию, а срок действия договора составляет 1 год и более.

При этом нежелательно указывать его по формуле «1 год минус 1 день» с целью избежать регистрации. Согласно позиции ВАС (письмо № 66 от 11.01.

2002) в договорах аренды он признается равным году, аналогичная практика применяется и случае регистрации в ЕГРН безвозмездного пользования нежилым помещением.

Дарение нежилого помещения

Собственники имущества вправе распорядиться им любым законным способом, в том числе путем дарения. Ограничений в отношении коммерческой недвижимости закон не устанавливает, однако договор дарения, в частности нежилого помещения, ограничен субъектным составом сторон сделки. Так, согласно ст. 575 ГК РФ его нельзя заключить, если:

1. одаряемое лицо занимает должности государственной, муниципальной службы, является служащим банка;
2. от имени работников медицинских и социальных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3. дарителем выступает несовершеннолетнее, недееспособное лицо или их представитель;
4. стороны сделки являются коммерческими организациями.

В остальных случаях дарственная на коммерческую недвижимость является законным документом и не имеет особых отличий от случаев дарения других видов имущества. Также ограничение установлено ст.

35 Семейного кодекса в отношении дарителя. Чтобы подарить недвижимость, приобретенную в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение.

В ином случае по его требованию сделка может быть признана недействительной.

Дарение коммерческой недвижимости — законный способ оптимизации налогообложения для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Так, если отец подарил сыну нежилое помещение для использования в предпринимательской деятельности, сын освобождается от уплаты НДФЛ (дар получен от члена семьи), а также исключает полученный доход (имущество) из налогооблагаемой базы по УСН.

Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами

Нотариальное сопровождение сделки и оформление договора у нотариуса – это законный современный способ защиты интересов обеих сторон.

• Во-первых, полномочия нотариуса охватывают исчерпывающую проверку данных о дееспособности продавца и покупателя, статусе ООО и объекта недвижимости. Риски мошенничества или ошибки фактически минимизированы.
• Во-вторых, нотариус выступает непредвзятым посредником и отвечает за юридическую чистоту и законность действий. Он проверяет содержание договора на соблюдение норм права и подтверждает свободное волеизъявление продавца и покупателя. Участники сделки экономят на поиске юриста.
• В-третьих, услуга нотариуса подразумевает передачу сведений в Росреестр для регистрации права собственности. Заявление передается с помощью электронного документооборота. Данные будут внесены после оплаты государственной пошлины Покупателем. Личное участие стороны не требуется. Это существенно экономит время клиентов.
• В-четвертых, с участием нотариуса легче обеспечить безопасность расчетов. Депозит нотариуса гарантирует сохранность денег, надежность и своевременность совершения платежа.

Обязательное участие нотариуса

Закон обязывает оформлять куплю-продажу коммерческой недвижимости в простой письменной форме. Нотариальное заверение – по желанию сторон, без нотариуса не обойтись, если нежилые помещения:

• принадлежат опекаемому, несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу (статья 54 ФЗ № 218)
• это долевая собственность или предмет договора ипотеки (статья 42 ФЗ № 218);

Оформление купли и продажи коммерческой недвижимости у нотариуса обязательно, если хотя бы одна из сторон настаивает на таком формате.

Нотариальная проверка при заверении сделки

Задача нотариуса при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью – проверить статус, данные и правомочия сторон. Для этих целей нужно предъявить паспорта представителей,учредительные документы ООО, доверенности.

С целью защиты от мошенничества проводится полноценный правовой анализ договора, в том числе на предмет соблюдения преимущественного права покупки доли ООО и норм действующего законодательства.

Нотариус запрашивает данные об обременениях на объект коммерческой недвижимости из государственного реестра, получая актуальные сведения на момент заключения сделки о залоге, аресте.

Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости

Стоимость услуг для ООО, других юридических и физических лиц при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, включает единый нотариальный тариф:

Если нотариальное удостоверение не обязательно, а является желанием сторон, размер зависит от суммы реализуемой недвижимости:

• 0,4% + фиксированная сумма 3000 руб. – стоимость актива менее 1 млн и 1 млн включительно;
• 0,2% от сделки (но не более 1 млн руб.) + фиксированная сумма 7 000 руб. – цена объекта от 1 до 10 млн руб.;
• 0,1% от суммы сделки + фиксировано 25 000 руб. – стоимость продаваемого актива свыше 10 млн руб.
• Если по закону участие нотариуса в сделке обязательно:
• Удостоверение договора ипотеки недвижимого имущества ООО – 0,3% от стоимости, но не превышая 3000 руб.;
• Прочие договора, предметом которых является квартира, другое имущество, подлежащее оценке, оплачиваются по тарифу 0,5% суммы сделки, но в диапазоне от 300 до 20 000 руб.
• Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера с 2023 года фиксированная и составляет 8000р.

Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера. Цена зависит от объема и типа имущество ООО или другой стороны, города совершения сделки (в регионах, как правило, дешевле).

Государственная пошлина за регистрацию прав ООО в Росреестре не включена в тариф нотариуса и оплачивается отдельно.Госпошлина для покупателя — юридического лица составляет 22000 рублей, для покупателя-физического лица — 2000 рублей.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Различные формы оплаты

Купля-продажа нежилого помещения между физическими лицами: договор, заключаемый сторонами сделки, процедура, подводные камни, образец ДКП

При покупке или продаже нежилого помещения в зависимости от правого статуса сторон требуется соблюдение определенных условий.

Граждане имеют право продавать и приобретать коммерческую недвижимость, но юридически правильное оформление подобных сделок возможно только при грамотном подходе и тщательном рассмотрении всех рисков.

Ниже в статье рассматриваются все нюансы соглашения о купле-продаже нежилых объектов между физическими лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Процесс продажи недвижимости

Основные нормы купли-продажи нежилых помещений регламентированы главой 30 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нежилая недвижимость – это помещения, где нельзя проживать, но которые можно использовать в коммерческой деятельности. К ним относятся:

• сооружения;
• здания;
• помещения;
• части помещения.

По видам использования они делятся на:

• офисы;
• торговые помещения;
• помещения общепита;
• гостиницы;
• производственные помещения;
• для оказания различных услуг;
• склады, ангары;
• другие назначения.

Процесс продажи недвижимости начинается со сбора необходимых документов, подготовки нежилого помещения и поиска покупателя.

Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:

• различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
• объявления в СМИ;
• непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.

После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже.

Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами.

В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=ygWwAdCu0YDQuNC00LjRh9C10YHQutC40LUg0YHQvtCy0LXRgtGLINC90Y7QsNC90YHRiyDQuCDQvtGB0L7QsdC10L3QvdC-0YHRgtC4INGB0L7RgdGC0LDQstC70LXQvdC40Y8g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQutGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INC90LXQttC40LvQvtCz0L4g0L_QvtC80LXRidC10L3QuNGP

Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.

При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.

Выбор претендента на покупку

Изучая объявления, в первую очередь следует обратить внимание на целевое назначение объекта, который ищет покупатель.

Если оно соответствует предлагаемому помещению, можно обратиться к потенциальному клиенту и договариваться об обсуждении сделки.

Параметры имеющейся недвижимости могут отличаться от требований покупателя, но в любом случае стоит поставить его в известность о существующем варианте.

Следует помнить, что объявление зачастую подает не сам покупатель, а посредник. Это может быть компания, занимающаяся продажей недвижимости, или частное лицо – риелтор. Предпочтение в выборе следует отдавать непосредственно покупателю, давшему объявление, так как он готов к заключению соглашения. А посредники при отсутствии клиента могут потратить много времени на его поиск.

Выбирая покупателя, стоит обратить внимание на его:

• заинтересованность сделкой;
• готовность к заключению соглашения;
• способ оплаты из наличествующих средств или в кредит;
• добросовестность.

Покупатель должен предоставить пакет необходимых для заключения договора документов:

1. удостоверение личности;
2. нотариально заверенная доверенность для представителя;
3. при оплате сделки заемными средствами – кредитный договор;
4. по желанию покупателя – договор страхования соглашения.

Покупка

Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.

Можно провести поиск необходимого помещения, объезжая соответствующий район, просматривая развешанные баннеры и объявления. А также обратиться к посредникам, которые предоставляют для рассмотрения имеющуюся у них базу объектов, представленных к продаже.

Свое объявление можно разместить самостоятельно на интернет-площадках, в местных газетах или бегущей строкой в региональных передачах. В объявлении нужно указать целевое назначение помещения, приблизительные параметры, район поиска и контактные данные. Или доверить процесс поиска продавца посредникам.

Объявление

При выборе объявления следует ориентироваться на назначение и параметры предлагаемого объекта. Кроме этого, нужно обратить внимание на:

• удобство расположения;
• наличие необходимой площади помещения;
• подходящую стоимость объекта;
• другие преимущества.

Если нет намерения оплачивать услуги посредников, следует выбирать объявления, данные непосредственно собственниками недвижимости.

Документы, которые должен предоставить продавец:

1. паспорт;
2. правоустанавливающий документ на объект;
3. право удостоверяющий документ на помещение;
4. кадастровый паспорт объекта;
5. технический план помещения;
6. кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствием ареста;
7. если помещение ранее было жилым, то требуется административное решение о переводе объекта в статус нежилого.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные нотариально заверенные документы:

• доверенность для представителя;
• разрешение супруга на продажу;
• разрешение совладельцев на продажу.

Выбор продавца

Выбирая помещение, следует отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Для этого нужно провести первичную работу с продавцом:

• выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
• осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
• выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
• проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
• обсудить и согласовать условия сделки.

Важно. Если правоустанавливающие документы основаны на судебном решении или это договор дарения, свидетельство о праве на наследство, то сделка может быть в последующем оспорена. Чем больше времени прошло с момента получения прав собственности владельцем недвижимости, тем меньше риски.

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

При выборе помещения следует уточнить у продавца условия его получения в собственность и причины продажи. Обратить внимание на состояние предоставленных документов на объект:

• они должны быть оригиналами;
• в хорошем состоянии, без порчи;
• с отметкой о регистрации права собственности.

В случае выявления расхождения в планировке следует знать, что заключению договора купли-продажи без привлечения заемных средств это не помешает. Но в последующем административная ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на покупателя.

Осмотр недвижимости

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения.

Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями.

В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.

Сделка без посредников: процедура, составление договора

После согласования всех условий по продаже помещения, стороны составляют договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ, он оформляется в письменной форме и содержит следующие пункты:

1. наименование ДКП;
2. дата и место заключения;
3. полные данные участников сделки;
4. полные данные о предмете договора (по выписке из ЕГРН);
5. описание документов, подтверждающих право собственности;
6. стоимость недвижимости и способ расчета;
7. порядок передачи помещения;
8. права и обязанности участников сделки;
9. ответственность сторон;
10. дополнительные условия;
11. список прилагаемых документов;
12. подписи сторон.

О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, ИП мы рассказывали тут.

Договор оформляется в трех экземплярах, по усмотрению сторон он может быть заверен нотариально. Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение вступает в силу только после регистрации сделки в Росреестре. Для регистрации нужно обратиться в офисы МФЦ или отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

1. документы, подтверждающие право собственности продавца;
2. удостоверения личности и СНИЛСы сторон договора;
3. три экземпляра ДКП;
4. три экземпляра передаточного акта;
5. нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (при необходимости);
6. нотариально заверенная доверенность на представителя (при необходимости);
7. кредитный договор, если недвижимость приобретена на заемные средства;
8. квитанция об оплате госпошлины.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок регистрации сделки 9 дней через офисы МФЦ и 7 дней в отделении Росреестра. Покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Госпошлину оплачивает покупатель в размере 2000 рублей или 1000 рублей при договоре с ипотекой. Возможны дополнительные расходы на ксерокопирование документов или их заверение у нотариуса.

При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Он рассчитывается налоговым органом на основании сведений, переданных ему Росреестром.

Виды мошенничества с недвижимостью:

• двойная продажа;
• поддельные документы;
• подложные доверенности;
• оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
• продажа недвижимости с обременением.

Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:

• при нотариальном удостоверении договора продажи;
• при титульном страховании сделки.

Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?

Если нет уверенности в юридической чистоте сделки, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства проведут тщательную проверку документации и организацию сделки.

В случае мошенничества компания выступит в суде в качестве свидетелей добросовестности покупателя. Однако они не гарантируют восстановление нарушенных прав и возврат денежных средств.

Важно. Агентство недвижимости следует выбирать с репутацией и авторитетом.

Преимущества обращения к посредникам:

1. быстрая продажа объекта;
2. хорошая продажная цена, т. к. посредники берут процент от сделки;
3. экономия времени на поиск клиента;
4. проведение сделки опытными специалистами.

К посредникам стоит обращаться при отсутствии времени на поиск клиентов, проведение просмотров недвижимости и других юридических действий.

Купля-продажа нежилой недвижимости между физическими лицами возможна. Если стороны не желают заниматься юридической проверкой документов и оформлением сделки самостоятельно, они могут обратиться к посредникам. Это не гарантирует защиту от мошеннических действий, но дает возможность получения качественных услуг и уменьшает риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Особенности купли-продажи нежилого помещения

Журавлев, А. А. Особенности купли-продажи нежилого помещения / А. А. Журавлев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 35 (377). — С. 86-89. — URL: https://moluch.ru/archive/377/83796/ (дата обращения: 15.06.2023).



Сделки купли-продажи недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ, которой установлены существенные условия данной сделки, однако отсутствуют положения, регулирующие особенности совершения купли-продажи нежилых помещений.

В частности, не закреплено понятие нежилого помещения. Однако из совокупности нормативных актов можно определить, какой объект будет таковым являться и правильность отнесения объекта сделки к нежилому помещению является важной особенностью его купли-продажи.

В статье рассмотрены особенности купли-продажи нежилых помещений с примерами из судебной практики, подтверждающими их важность при совершении рассматриваемых сделок.

Ключевые слова: купля-продажа, нежилые помещения, недвижимое имущество, недвижимость.

Конституций Российской Федерации гарантировано право каждого иметь имущество в собственности.

Одним из его видов является недвижимое имущество (недвижимость), к которому Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) отнесены все прочно связанные с землёй объекты, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе жилые и нежилые помещения.

Купля-продажа недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» и общими положениями о купле-продаже в той части, которая не урегулирована вышеуказанным разделом. Формально ГК РФ не закреплено особых норм, касающихся только купли-продажи нежилых помещений, однако на практике такая сделка будет обладать некоторыми особенностями.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Помещение законодатель определяет как часть объёма здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями [5]. Данное помещение может являться как жилым, так и нежилым.

Не смотря на отсутствие определения нежилого помещения в законодательстве РФ, из определения жилого помещения как предназначенного для постоянного проживания граждан [1] , можно сделать вывод о том, что нежилым помещением будет являться любое помещение, которое не предназначено для постоянного проживания граждан, т. е.

не является жилым. Исключением будут являться лишь помещения, включённые в состав общего имущества многоквартирного жилого дома [6].

Отсюда следует первая особенность купли-продажи нежилых помещений — предмет такого договора, определяемый как приобретение части здания (сооружения), иного недвижимого имущества, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями, не предназначенной для постоянного проживания граждан и не включённой в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Так, по иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств судом установлено неисполнение ответчиком обязательства по передаче объектов недвижимости при следующих обстоятельствах. Между истцом и ответчиком были заключены договоры на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества (нежилых помещений), созданных в будущем.

В последующем между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, однако в регистрации права собственности на помещение истцу было отказано, в связи с тем, что ответчик не вправе распоряжаться переданным объектом недвижимости, так как нежилое помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома. 3 ноября 2020 г.

Арбитражным судом Забайкальского края вынесено решение об удовлетворении исковых требований, так как ответчиком не были исполнены обязательства по передаче нежилых помещений. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г.

отказано в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика и подтверждена позиция суда первой инстанции о доказанности факта неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу объектов недвижимости, поскольку обязательства по договору могут считаться исполненными со стороны ответчика только после того, как истец зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать обязательства ответчика по договору исполненными надлежащим образом. По аналогичным доводам, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 мая 2021 г. отказано в удовлетворении кассационной жалобы ответчика, а Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 ноября 2020 г. и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. оставлены без изменения [7].

Существенным также является указание в договоре купли-продажи нежилых помещений данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 22 июля 2020 г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании склада объектом купли-продажи по договору, признании права собственности на пристрой и признании его подлежащим сносу.

Из материалов дела следует, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупателем) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого было отчуждено нежилое здание — склад.

Полагая, что помещение пристройки к складу не является предметом договора купли-продажи, истец предъявил иск в арбитражный суд, поскольку в договоре отсутствует прямое указание на помещение с литерой В1. Как установил суд, в договоре вообще не перечислены помещения внутри здания склада.

Для проверки доводов сторон судом произведено вычисление площадей помещений, в результате чего установлено, что предметом сделки являлось здание склада в целом, то есть истец продал в целом здание склада, все внутренние помещения, входящие в его состав, в том числе помещение пристройки.

Таким образом, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2021 г. в удовлетворении кассационной жалобы истца отказано, вышеуказанные решение и постановление оставлены без изменения [8].

Следующим существенным условием купли-продажи нежилого помещения является цена. Статья 55 ГК РФ гласит, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом запрещено применение ч. 3 ст.

424 ГК РФ, то есть невозможно определение цены по аналогичным объектам недвижимости. Указанная в договоре цена также включает цену передаваемого земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Отличительной особенностью купли-продажи недвижимости является возможность установления цены не в твёрдой денежной сумме, а путём определения цены на единицу площади нежилого помещения. В таком случае ценой договора будет являться произведение площади нежилого помещения на цену за единицу его площади.

Таким образом, законодатель требует безусловного определения цены договора купли-продажи нежилого помещения.

Важным условием купли-продажи недвижимости, в том числе нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права собственности на неё. Статьей 551 ГК РФ право предусмотрена обязанность государственной регистрации перехода права собственности.

Отсутствие факта государственной регистрации является основанием для признания факта неисполнения стороной обязательств по передаче (приёму) недвижимости и, как следствие, расторжения договора.

Такие выводы изложены, в том числе в вышеуказанных решении и постановлениях, вынесенных иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств [7].

Субъекты купли-продажи нежилого помещения законом не ограничены, стороной сделки могут являться физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, государство и его субъекты, муниципальные образования.

К данным субъектам применяются общие требования к участникам гражданских правоотношений. Вместе с тем наиболее частым субъектом купли-продажи нежилых помещений являются юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Связано это с тем, что нежилые помещения чаще всего используются для нужд предпринимательской деятельности.

В случае, если стороной сделки является юридическое лицо, важно наличие полномочий на заключение договора у действующего от его имени лица. Например, сделка признается недействительной в случае её совершения без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК). [2]

Примечательным из судебной практики является рассмотрение дела по иску ФГБОУ «Центральная научно-методическая ветеринарная лаборатория» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. Так, между истцом (покупателем) и ответчиками (продавец) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, который в установленном порядке согласован истцом с Россельхознадзором.

В последующем последним отозвано согласование крупной сделки, в связи с чем приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Истец указал, что отзыв является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Суд в решении от 9 декабря 2019 г.

пришёл к выводу, что отзыв согласования уже после совершения сделки не может быть отнесён к существенному изменению обстоятельств, а в действиях истца усмотрел признаки недобросовестности, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований, апелляционным постановлением от 8 сентября 2020 г. решение оставлено без изменения. Постановлением кассационной инстанции от 20 января 2021 г.

суд согласился с доводами, однако отменил вышеуказанные решения в связи с неисследованием иных обстоятельств [9].

Таким образом, несмотря на отсутствие закрепления в законодательстве как понятия нежилого помещения, так и особенностей совершения его купли-продажи, практика указывает на наличие существенных отличительных черт такой сделки, и при её заключении важно следить за их соблюдением.

Литература: