Российское земельное законодательство выделяет семь категорий земель. Наиболее значимыми, с точки зрения занимаемой площади являются земли сельхозназначения.

Что такое назначение земли?

Назначение земель – это распределение земельных участков по категориям и целевому предназначению. Оно необходимо для определения юридического статуса участка земли и разрешенного использования. На основании назначения земельного участка выдается, например, разрешение на ИЖС, дачное строительство или отказ в выдаче разрешительной документации пр.

Назначение земельных участков устанавливается Земельным кодексом, региональными и федеральными нормативными актами. В соответствии с ЗК РФ выделяются земли с/х назначения, населенных пунктов, лесного и водного фонда, запаса, особо охраняемых территорий и промышленности.

Назначение сельскохозяйственных земель

Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для с/х производства растительного сырья или продуктов питания.

На сельскохозяйственных землях могут располагаться:

• различные постройки, здания и сооружения для хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства (различные элеваторы, амбары, зерносушилки, складские объекты и пр.);
• земли под лесными насаждениями;
• дороги и коммуникации на участках;
• ЛЭП;
• угодья;
• водные объекты;
• коттеджи, частные дома и другие жилые постройки
• прочие ЗУ: включая болота, скотомогильники, овраги и нарушенные земли, а также не включенные в градостроительную деятельность.

Право на использование ЗУ для с/х целей может принадлежать казачьим обществам, коммерческим организациям, коренным народам (Севера, Дальнего Востока), учебным и научным организациям (которые проводят исследования для сельского хозяйства), НКО (религиозным сообществам/потребительским кооперативам), фермерам, частным лицам (ведущим ЛПХ).

Многие приобретают с/х земли с инвестиционной целью, так как их стоимость в некоторых регионах ежегодно прирастает на 20-30%.

Таким образом, их можно рассматривать как выгодный объект для вложения средств. Также такую землю можно сдавать в аренду и получать доходы от ренты.

Особенность земель сельхозназначения состоит в том, что они имеют приоритетное положение. Это значит, что в первую очередь, все земли, пригодные для сельскохозяйственных целей, получат сельхозназначение.

Тогда как к другим категориям отнесут земли, получившие низкие кадастровые оценки по плодородию, а также не приспособленные под сельское хозяйство. Это позволяет избежать незаконного изъятия участков из сельскохозяйственного оборота. Но не все пригодные для с/х целей земли могут использоваться для такой деятельности.

Например, земли с хорошими показателями плодородности могут быть отданы под заповедные зоны, что накладывает ограничения по их эксплуатации.

Использование земель

В соответствии с действующим классификатором разрешенного использования с/х земель они могут эксплуатироваться для следующих целей:

• 1. Растениеводство: выращивание различных сельскохозяйственных культур на угодьях:
• 1.1.зерновых, бобовых, технических, кормовых, масличных, эфиромасличных;
• 1.2. овощеводство: производство картофеля, плодовых, листовых, луковичных и бахчевых культур, в т.ч. в теплицах;
• 1.3. выращивание тонизирующих и цветочных культур: производство чая, выращивание трав, лекарственных культур, цветов;
• 1.4. садоводство: выращивание плодовых и ягодных культур, винограда;
• 1.5. выращивание конопли, льна;
• 2. Животноводство: деятельность, связанная с производством продукции животноводства, сенокошением, разведением племенного скота, размещением зданий и сооружений для разведения животных, производства/хранения с/х продукции:
• 2.1. скотоводство (разведение КРС, оленей, верблюдов, овец и коз);
• 2.2. звероводство (разведение пушных зверей);
• 2.3. птицеводство (разведение кур, уток и пр.);
• 2.4. свиноводство;
• 2.5. пчеловодство (разведение пчел, размещение ульев);
• 2.6. рыбоводство (разведение и выращивание рыб, объектов аквакультуры и пр.).
• 3. Научное обеспечение с/х: научная и селекционная работа, получение ценных образцов растительного мира; размещение коллекций по генетическим ресурсам растений.
• 4. Хранение и переработка с/х культуры: строительство зданий под эти цели.
• 5. Ведение ЛПХ на полевых участках: производство с/х продукции без права на строительство капитальных объектов.
• 6. Питомники: выращивание деревьев, кустарников, получение рассады и семян, размещение сооружений для с/х производства.

Каждый участок может иметь как основное разрешенное использование, так и дополнительное/условное.

Контролировать использование земель с/х назначения должны Росреестр, служба по ветеринарному/фитосанитарному надзору, Природнадзору (служба по надзору и экологии).

За использование участков земли по отличному от их целевого предназначения собственника могут привлечь к ответственности. С ним также может быть досрочно расторгнут арендный договор, если он арендует участок у муниципальных властей.

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения можно использовать под животноводство, растениеводство, научную деятельность, хранение с/х культур, ведение подсобного хозяйства, деятельность питомников.

Можно ли строить на землях сельхозназначения: рассказываем о законодательстве и нюансах

Какие объекты можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, можно ли возвести жилой дом на садовом участке и оформить в нём прописку? Строительство капитальных объектов на сельхозземлях не запрещено. Но прежде нужно выяснить категорию земли и вид разрешённого использования (ВРИ).

На какие категории делятся земли

Категорий всего семь:

1. земли для поселений;
2. земли сельскохозяйственного назначения;
3. лесные земли;
4. земли водного фонда;
5. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
6. земли запаса;
7. особо охраняемых территорий.

ВРИ регламентирует, какие постройки можно возвести на участке.

Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют

В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

В отношении застройки, согласно классификатору ВРИ, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории: где разрешено капитальное жилое строительство и где допускается возведение построек, не являющихся объектами недвижимости (для хозяйственных нужд).

Частые вопросы возникают вокруг земель для ведения огородничества и садоводства.

Что можно строить на землях, отведённых под садоводство

Категория и вид разрешённого строительства указываются в выписке ЕГРН. На землях под садоводство можно для личного использования выращивать сельскохозяйственные культуры, а также возводить:

• хозяйственные постройки;
• садовые дома;
• жилые дома.

А вот если вид разрешённого использования участка — огородничество, возвести на нём можно только некапитальные хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря.

В чём разница между садовым и жилым домом

Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.

Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:

• минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
• высота — не более 20 метров;
• не более 3-х этажей.

Дом не допускается делить на квартиры, а при строительстве должны быть соблюдены нормы и требования инсоляции и прочности конструкций.

Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47».

Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения

Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура.

Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка.

Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.

За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.

Как перевести землю из одной категории в другую

Законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категорию в другую. Для этого заинтересованному лицу необходимо подать соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В документе необходимо указать:

1. кадастровый номер земельного участка;
2. права на земельный участок;
3. категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
4. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Смена категории и ограничения регламентируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

Обратите внимание, что в некоторых случаях достаточно сменить ВРИ. Этот процесс менее трудоёмкий.

Порядок будет зависеть от того, находится участок в собственности или аренде, от местоположения надела.

Нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

• Если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки, правообладатель сам может выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органов местного самоуправления.
• Нельзя изменить ВРИ, если участок дан в аренду для конкретного ВРИ или договор аренды участка заключили на торгах.
• Для смены ВРИ участка на вид, отнесённый к условно разрешенному потребуется решение уполномоченного органа, которое выносится по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Собственнику земельного участка следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Подать заявление можно посредством Многофункционального центра «Мои документы».

Узнайте больше о законодательстве и практике использования земель сельскохозяйственного назначения, новых правилах установления границ ЗУ в СНТ с 2020 года, порядке оформления кадастрового учёта и регистрации садовых домов, процедуре признания садового дома жилым, использовании лесов на сельскохозяйственных землях на семинаре по земельно-имущественным отношениям и земельному праву.

Земли сельскохозяйственного назначения и для садоводства: законодательство и практика. Семинар в Москве + Онлайн-трансляция

Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Покупая земельный участок за чертой города, важно понимать для каких целей он приобретается. Учитывается, какой вид деятельности будет осуществляться, возможно ли там строительство и какого рода. Для строительства на даче коттеджа подходят лишь 2 категории участков — земля населенного пункта и земля сельхозназначения.

Характеристика земель сельхозназначения

Земли делятся на несколько видов по разрешенному использованию (ВРИ). Это дает возможность конкретизировать предназначение этих территорий. То есть, дает право использовать их в определенном виде деятельности, например, для возведения капитальных объектов.

К видам разрешенного использования земель сельхозназначения относятся ДНТ, СНТ и СНП. Они отличаются невысокой стоимостью, но ограничены в возможности получения прописки. Еще могут возникнуть сложности с ремонтом коммуникаций или их проведением. Возможно отсутствие линий электропередач и подъездных дорог.

Есть вид земель ИЖС, которые подходят под строительство коттеджей для постоянного места жительства. Они предусматривают наличие коммуникаций или их установку, а также прописку владельца. Такой участок на порядок дороже.

Для возведения жилья подходят две категории земель:

• Территории населенных пунктов. Это участки, используемые под застройку для развития населенных пунктов. Для строительства дач и домов подойдет ИСЖ (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Но, ЛПХ подходит для дома/дачи только в том случае, если расположено на земле населенных пунктов. Если оно расположено за чертой поселений, на землях сельскохозяйственного назначения, возводить жилые объекты запрещено;
• Территории сельскохозяйственного назначения, согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ — это участки, расположенные за чертой города, выделенные под нужды сх. Они предназначаются под огороды и сады, фермы, личное подсобное хозяйство и т.д. В их составе могут быть леса, коммуникации, а также складские помещения или производственные строения, относящиеся к деятельности. Для строительства на таких участках дач или домов подойдут СНТ (для ведения садоводства) или ДНП (для ведения дачного хозяйства). На них разрешено возведение садовых, дачных и жилых строений.

Кто может пользоваться сельскохозяйственными землями?

Согласно ст. 78 ЗК РФ, использовать сельскохозяйственные территории имеют право физические и юридические лица, являющиеся гражданами РФ и иностранными гражданами. Важной поправкой является использование таких участков по прямому назначению — для с/х. В данной статье законодательства отсутствует полный перечень целевого назначения.

Частные лица, по достижению совершеннолетия, вправе приобретать участки сельскохозяйственного назначения для основания ферм, садов, огородов или разведения скота. Также, частные лица могут обосновывать некоммерческие объединения с/х направленности — ДНТ, СНП, ЛПХ и т.д.

Использовать территории с/х назначения могут:

• Крестьянские хозяйства и частные лица, зарегистрированные как фермеры;
• Лица, имеющие ЛПХ;
• Коммерческие и некоммерческие организации;
• Казачьи объединения и общины коренных народов крайнего Севера. Это связанно с сохранением культурных традиций и ведением с/х деятельности данных объединений. Такая программа поддерживается государством;
• Исследовательские, научные и учебные организации, связанные со сферой с/х.

Виды разрешённого использования

ВРИ земельного участка позволяет понять, как собственник может его использовать, не нарушая законодательные нормы. ВРИ определяет вид деятельности, кадастровую стоимость, площадь, категорию, разрешение на возведение каких-либо объектов и другие характеристики и возможности, связанные с участком.

Чтобы выяснить, к какой категории относится приобретаемый участок, и какой вид разрешенного использования у этой земли, можно воспользоваться государственным ресурсом Федеральной кадастровой палаты.

Основные виды ВРИ

ВРИ	Условия
Сельское хозяйство	Земли предназначены под ведение сельского хозяйства любого направления. Также разрешено возведение зданий под нужды с/х деятельности (склад, переработка).
Жилая застройка	Разрешено возведение жилых объектов различного вида для постоянного или временного проживания граждан.
Использование объектов кап. строительства	Предполагается размещение объектов капитального строительства — садики, школы, поликлиники и т.д.
Отдых	Возможность строительства баз отдыха, ипподромов, теннисных кортов, лагерей и т.д.
Предпринимательство	Возможно размещение объектов кап. строительства, с целью извлечения выгоды.
Производство	Подходит для размещения производственных и промышленных объектов.
Транспорт	Проведение путей сообщения и пунктов их обслуживания, а также возможны служебные строения.
Ведение ЛПХ на полевых участках	Разрешено производство с/х продукции, но запрещено размещение объектов кап. строительства.
Садоводство	Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки.
Огородничеств	Предполагает отдых и ведение хоздеятельности, в виде возделывания с/х культур для собственных нужд. На участке разрешено строить жилые дачные дома и другие вспомогательных постройки.
Земли общего пользования	Земельные участки, являющиеся общественной территорий и предназначенные для общего использования — парки, кладбища, земли запаса, дороги и т.д.
Ведение личного подсобного хозяйства
Индивидуальное жилищное строительство	Предполагает возведение жилого объекта для постоянного проживания не выше 3-х этажей. Также возможно размещение вспомогательных построек. Разрешено выращивание с/х и декоративных плодовых, ягодных, овощных и т.д. культур.
Научно-исследовательская деятельность	Разрешено ведение научной и селекционной работы, ведение сельского и лесного хозяйств для выявления важных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира. Разрешается возводить объекты кап. строительства для проведения научных исследований и других вспомогательных строений.
Использование лесов	Предполагается производственная деятельность, связанная с выращиванием и заготовкой леса, а также охрана природных территорий и ресурсов (незаконная вырубка лесов).

О других видах разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения можно прочесть в классификаторе ВРИ.

Основные правила использования

Основные правила использования приобретаемого земельного участка сельхозназначения вытекают из категории и ВРИ. Эти пункты должны быть указаны в графе подтверждающего документа о праве собственности. Такие территории предполагают возделывание с/х культур, хранения, обработку и застройку объектами для этих целей. Некоторые из категорий земель, предполагают застройку жилыми помещениями.

Согласно ст. 78 и 81 ЗК РФ , разрешено использовать эти земли для:

• ЛПХ — ведения личного подсобного хозяйства;
• СНТ — под дачное строительство;
• КФ — ведения крестьянского/фермерского хозяйства;
• Ведения садоводства и огородничества;
• Ведения животноводства;
• Производства с/х продукции;
• Иных видов деятельности, связанных с с/х.

Под используемыми участками сельхозназначения понимают следующие земли:

• Территории, через которые проходят дороги в месте с прилегающими полосами отчуждения;
• Лесопосадки, лесополосы, в том числе ограждающие поля;
• Территории с хозпостройками;
• Пашни и сенокосы;
• Территории для выгона скота;
• Сады;
• Залежные земли.

Что можно строить на с/х землях?

При приобретении земельного участка за чертой населенного пункта, будет понятно, что можно построить, исходя из ВРИ. Перед тем как начать ведение строительства на территории, относящейся к категории земель с/х назначения, необходимо оформить право собственности и получить разрешение на постройку, предоставив ее проект. По окончанию строительства объект необходимо зарегистрировать. В некоторых случаях, при возведении кап. объекта, землю переводят в жилой фонд.

Без оформления документов, которые разрешают строительство на территории земель с/х назначения, можно строить вспомогательные объекты, относящиеся к назначению — теплицы, сараи, хлева и т. д. Категорически запрещена коммерческая деятельность.

На земельных участках с/х назначения, после оформления необходимых документов возможно возводить следующие сооружения:

• Жилые дома для постоянного проживания и ведения приусадебного хозяйства;
• Коттеджи;
• Вспомогательные сооружения: гаражи, склады, погреба и т.д.;
• Садовый или дачный дом;
• Производственные здания для продукции с/х (объекты не кап. строительства);
• Фермы;
• Искусственные рыбхозы.

Важно отметить, что при постройках домов в ДНТ, СНТ или СНП возможна прописка, но это долгий и длительный процесс.

Сложность состоит в том, что для прописки требуется присвоение адреса, который обычно присваивается объектам в населенных пунктах.

Для разрешения такого вопроса, проводят экспертизу жилья и получают через суд разрешение о признании его пригодным к проживанию. Это не гарантирует наличие или разрешение на проведение коммуникаций или дорог.

Изменение ВРИ

Вид разрешенного использования земель с сельхозназначением и категорию территории можно поменять. Такой процедурой для физических лиц занимаются административные органы и муниципалитет.

Предварительно необходимо подать заявление в местную администрацию, у которой есть полномочия для решения таких вопросов, или проконсультироваться в МФЦ. Уточнить у данных органов список необходимых документов и написать заявление в кадастровую службу. Пакет документов и градостроительные регламенты могут отличаться для каждого административного органа.

ВРИ меняют для следующих случаев:

• Перепродажа с целю получения наибольшей выгоды, так как участки населенных пунктов дороже земель с с/х назначением;
• Открытие производственного объекта или торгового заведения;
• Возведение многоэтажного/многоквартирного дома;
• Размещение жилых домов с целью объединения в различные сообщества или организации с/х направленности.

Процесс изменения категории земли регламентирует ст. 8 ЗК РФ «Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую».

Чтобы изменить категорию территории следует обратиться в земельный комитет местной администрации с заявлением, которое должно содержать :

• кадастровый номер участка;
• какая категория сейчас у участка, и на какую следует сменить;
• основания изменений;
• подтверждающая информация о правах на участок.

Приложение к заявлению должно содержать:

• выписка из ГКН ;
• копия удостоверения личности;
• выписка из ЕГРН ;
• возможно потребуется заключение эко экспертизы;
• Подтверждение собственника земли на перевод в другую категорию.

После сбора и предоставления в административные органы пакета документов, акт о переводе участка в другую категорию с иным ВРИ должен быть предоставлен в двухмесячный период. При неаргументированном отказе, решение можно обжаловать через суд.

Земли сельскохозяйственного назначения: правовой режим и особенности их использования

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – это теоретическое понятие, которое обобщает их правовую характеристику как объекта земельных отношений.

https://www.youtube.com/watch?v=mmNlJp3io6g\u0026pp=ygWEAdCX0LXQvNC70Y8g0YHQtdC70YzRgdC60L7Qs9C-INGF0L7Qt9GP0LnRgdGC0LLQsCDQvdCw0LfQvdCw0YfQtdC90LjQtSDQt9C10LzQtdC70Ywg0YHQvtCz0LvQsNGB0L3QviDQt9Cw0LrQvtC90L7QtNCw0YLQtdC70YzRgdGC0LLRgw%3D%3D

Анализ действующего земельного законодательства позволяет сделать вывод, что этот режим определяется совокупностью установленных этим законодательством правил их использования, включения в гражданский оборот, охраны, учета, мониторинга. Расскажем обо всех нюансах.

Показать содержание

Законодательная база

Купля-продажа, а также использование сельскохозяйственных земель регулируется Земельным, Гражданским, Налоговым кодексами РФ, законами и подзаконными актами. Желательно изучить законы:

Помимо основных нормативных актов, использование сельскохозяйственных участков также регулируется приказами Министерства сельского хозяйства РФ (например, министерством разработан Порядок осуществления государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и другие акты).

Понятие статуса и общая характеристика наделов

Рассмотрим общие характеристики подобных земель и их значение в удовлетворение нужд будущих собственников.

Согласно ст. 77 ЗК РФ участки признаются сельскохозяйственными, если они расположены за пределами города и используются для нужд сельского хозяйства. В состав таких угодий входят:

1. поля для выращивания агрокультур;
2. дороги;
3. лесопосадки;
4. пруды;
5. постройки для производства, хранения и первичной переработки зерна, овощей или фруктов.

Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли могут быть использованы:

Использование участков допускается и для охотничьего хозяйства. Особо ценные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень районной кадастровой стоимости, могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (как рассчитывается кадастровая стоимость ЗУ?).

Собственник данных угодий имеет право собственности на все посевы и посадки, полученную в результате продукцию и доходы от ее реализации.

Важно! Для земель сельскохозяйственного назначения есть предусмотрен ряд ограничений. В основном их приобретают фермерские хозяйства и сельскохозяйственные предприятия, которые планируют их использовать исключительно для агрохозяйственных целей.

Полную характеристику земель сельхозназначения и информацию о видах их разрешенного использования вы найдете здесь.

Кто может претендовать на эти угодья?

Купить землю сельскохозяйственной категории могут не только юридические лица, но и граждане, индивидуальные предприниматели.

Проблемы с покупкой участков могут возникнуть только у иностранцев (физических и юридических лиц).

Им разрешено обладать землей сельскохозяйственного назначения только на правах аренды (о нюансах заключения договора аренды земельного участка сельхозназначения мы подробно рассказывали тут).

Субъекты и объекты прав на земельные участки

Субъектами права собственности на земельные наделы могут быть физлица, сельскохозяйственные компании, кооперативы, образовательные и НИО, некоторые виды общественных объединений при условии, что их деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.

Права на землю могут быть ограничены. Например, физлицам запрещено приобретать наделы в собственность в размере более установленных предельных норм либо использовать их способами, противоречащими назначению. Иностранцам запрещено покупать и продавать участки земель сельскохозяйственной категории.

https://www.youtube.com/watch?v=mmNlJp3io6g\u0026pp=YAHIAQE%3D

Объектом права собственности может быть только обособленный участок земли или часть этого надела (ст. 6 ЗК РФ). У участка должен быть свой кадастровый номер, а также все правоустанавливающие документы. Если земля не оформлена, то для начала нужно пройти процедуру постановки ее на кадастровый учет.

Справка. К сельскохозяйственным участкам относятся плодородные пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники, которые подлежат особой охране.

Собственником участка может быть физическое или юридическое лицо либо государство. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия (не противоречащие назначению земли).

Можно ли получить в частную собственность?

Если земля находится в собственности государства, то она может быть куплена гражданином или сельскохозяйственной компанией, фермерами, членами кооператива и другими организациями. Если участок еще не поставлен на кадастровый учет, то:

1. В местные органы власти нужно подать заявление о предварительном согласовании предоставления земли.
2. Провести межевание и сформировать пакет документов для регистрации.
3. Затем подать еще одно заявление и заключить договор купли-продажи.

Если не будет желающих выкупить участок на открытых торгах, то в течение месяца сделка будет оформлена и останется только зарегистрировать права собственника в Росреестре. Выкупить сельскохозяйственную землю можно став участником открытого аукциона. Например, это может сделать ее добросовестный арендатор (согласно ст. 10 закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Земельный участок, выделенный в счет долей, находящихся в муниципальной собственности, может быть продан тем фермерам, которые ее использует без проведения торгов в течение полугода с момента регистрации права на участок. При этом цена устанавливается в размере не более 15% кадастровой стоимости земельного надела.

Подробное описание процесса приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения вы найдете в отдельной статье.

Регулирование оборота

Участок может быть принудительно изъят, если его хозяин не занимается сельским хозяйством, а например, открыл вредное производство или организовал свалку. О том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы подробно рассказывали в этой статье.

Не допускается:

• образование участка, который входит в состав искусственно орошаемых наделов и размер которого меньше установленного минимального размера;
• покупка участка размером более 10% сельскохозяйственных угодий одного муниципального района;
• неиспользование земельного участка по целевому назначению более трех лет.

У земель сельскохозяйственного назначения есть и другие законодательные ограничения. Перед тем как продать землю нужно направить извещение местным властям с предложением выкупить участок. Только если в течение месяца не будет ответа или придет отказ можно выставлять участок на продажу. Таких ограничений нет с землями других категорий.

Правила и ограничения

Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность на открытых торгах или по заявлению претендента (если участок не оформлен и нет желающих выкупить его на торгах).

Существуют следующие ограничения:

• нельзя покупать более 10% угодий одного района;
• запрещено продавать землю без получения предварительного отказа муниципальных властей от покупки;
• требуется отказ дольщиков от преимущественного права покупки;
• иностранцы не вправе покупать угодья в собственность.

Преимущественное право выкупа земли, которая принадлежит государству, имеют арендаторы, которые не нарушают условия договора аренды и используют участок по своему назначению.

https://www.youtube.com/watch?v=4WIJ_LjgqlY\u0026pp=ygWEAdCX0LXQvNC70Y8g0YHQtdC70YzRgdC60L7Qs9C-INGF0L7Qt9GP0LnRgdGC0LLQsCDQvdCw0LfQvdCw0YfQtdC90LjQtSDQt9C10LzQtdC70Ywg0YHQvtCz0LvQsNGB0L3QviDQt9Cw0LrQvtC90L7QtNCw0YLQtdC70YzRgdGC0LLRgw%3D%3D

Если земля находится в частной собственности, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре. Продать посторонним лицам можно только по цене, по которой участок предлагался до этого местным властям.

На заметку. Земельные участки, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства (ст.78 ЗК РФ).

Особенности использования

Частными лицами

На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:

1. Ведении фермерского хозяйства.
2. ЛПХ.
3. Сенокошения.
4. Огородничества.
5. Выпаса скота.
6. Разведения рыбы и пр.

Объекты земельных правоотношений физлиц:

• земельные участки;
• земельные доли;
• права за земельные доли и на земельные участки.

Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.

Коммерческими организациями

Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.

Виды сельскохозяйственных организаций:

• производственные или потребительские кооперативы;
• крестьянские (фермерские) хозяйства.

В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима.

Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.

Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.

Важно! Помимо коммерческих объединений участки предоставляются в собственность также религиозным организациям, научным институтам и казачьим обществам (некоммерческим организациям).

Кооперативы вправе покупать и продавать земли сельскохозяйственной категории. Согласно закону «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков проводятся только с согласия общего собрания всех членов (ст. 38).

Участников могут в течение определенного периода, не превышающего 10 лет, обязать продавать производимую ими сельскохозяйственную продукцию или ее часть именно кооперативу, а не другим организациям.

Предприятиями

Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.

Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.

Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.

Управление

За состоянием сельскохозяйственных земель ведется постоянный контроль. Министерство сельского хозяйства РФ осуществляет мониторинг состояния участков, оценивает уровень плодородия почвы. Кроме того, в целях перераспределения участков для сельскохозяйственного производства в РФ существует фонд перераспределения земель.

Этот фонд нужен для установления границ особо охраняемых территорий либо участков с особым правовым режимом.

На заметку. Государство контролирует процесс использования земель и производит их изъятие, если они не эксплуатируются в соответствии с целевым назначением. Кроме того, осуществляется выкуп пашней, если они представляют ценность для агрохозяйства.

Мониторинг осуществляется с целью анализа и оценки качественного состояния плодородной почвы с учетом воздействия природных и антропогенных факторов. Мониторинг ведется за состоянием:

• параметров плодородия почв;
• процессов деградации почвенной среды;
• за изменением состояния растительного покрова.

Сбор информации ведется местными органами власти. Ведется реестр плодородия почв, готовятся анализ и прогнозы относительно дальнейшего использования сельскохозяйственных угодий. Его цель не допустить порчу ценных угодий, которые можно использовать для выращивания зерна, овощей и других культур.

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим использования. Их могут изъять у собственника, если он не использует угодья по назначению или загрязняет ценную почву. Кроме того, продажа возможна только после отказа местных властей от выкупа сельскохозяйственных участков.