У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
8. Порядок предоставления квартиры.
9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами — по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий	Договор долевого участия 214-ФЗ	Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре	Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре	В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры	Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться	215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства	В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки	Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат	Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства	Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
2. Существует опасность двойных продаж.
3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Вам также может понравиться

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

В чем сущность членства с кооперативом, как заключить правильно договор жилищно-строительного кооператива и не попасть в лапы мошенников, какие нюансы при этом стоит учитывать, рассмотрим подробнее в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygWSAdCn0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINC20YHQuiDRgdC70YPRh9Cw0Lgg0LfQsNC60LvRjtGH0LXQvdC40Y8g0Lgg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8g0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtCwINC-0LHRgNCw0LfQtdGG

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

• данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
• договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
• его не нужно регистрировать в Росреестре;
• вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
• вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
• собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

Когда и в каких случаях заключается?

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем жск заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

• составления договора займа;
• оплатой векселями;
• предварительно составленного договора купли–продажи;
• договора долевого участия;
• договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

• Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.
• Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.
• Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.
• В обязанности кооператива входит:

• обслуживание дома;
• содержание дома;
• произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

• содержание жилого помещения в надлежащем виде;
• соблюдение правил по технике безопасности;
• своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
• перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Договор с ЖСК: образец.

Пошаговая инструкция

1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы.

   Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.

3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.

4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом.

   Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.

6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.

7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.

9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
11. Все пункты должны быть отражены в уставе.

    Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?

12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

    На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.

13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.

В некоторых случаях лучше вступить в ДДУ, связываться с ЖСК — дело рискованное. Советуйтесь с опытным юристом, держите под контролем работу как ЖСК, так и застройщиков до момента заселения в долгожданное жилье.

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре.

Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты.

При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

https://www.youtube.com/watch?v=NDSXgaSpD8M\u0026pp=ygWSAdCn0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINC20YHQuiDRgdC70YPRh9Cw0Lgg0LfQsNC60LvRjtGH0LXQvdC40Y8g0Lgg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8g0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtCwINC-0LHRgNCw0LfQtdGG

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

1. Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.
2. Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.
3. Проблем будет меньше, если покупается жилье вторичное, в уже построенном доме, при выплаченном пае, при решении все юридических и организационных вопросов.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля.

Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья.

Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек.

Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Оформление права собственности на кооперативную квартиру через суд

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Характерные признаки договоров

Договор дольщика	Договор пайщика
Регулируется ФЗ №214	Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК	Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется	Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства	Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома	Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию	Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Особенности договора ЖСК

Пайщик действует только через правление

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

Пайщик платит не за квартиру, а за пай

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Нет регистрации в Госреестре

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

  Покупка квартиры в рассрочку у застройщика

Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует.

Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров.

Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Изучаем договор и устав

Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=NDSXgaSpD8M\u0026pp=YAHIAQE%3D

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

• название и адрес кооператива;
• номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
• сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).

Объект договора

Договор должен содержать:

• название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
• подробные сведения о застройщике;
• подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
• алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Выплаты: сколько и когда платить?

Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

• порядок перерасчета выплат;
• дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Условия изменений и прекращения договора

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

• ликвидация ЖСК;
• исключение пайщика из кооператива;
• выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании.

Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

• выйти из состава кооператива;
• досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Выход из кооператива

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос.

Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении.

После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=aLP_L0ShQJQ\u0026pp=ygWSAdCn0YLQviDRgtCw0LrQvtC1INC00L7Qs9C-0LLQvtGAINC20YHQuiDRgdC70YPRh9Cw0Lgg0LfQsNC60LvRjtGH0LXQvdC40Y8g0Lgg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0L7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40Y8g0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtCwINC-0LHRgNCw0LfQtdGG

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав.

А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно.

Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

2. Размер и порядок оплаты взносов по Договору

2.1. Общий размер взноса, направляемого на инвестирование строительства, состоит из вступительного и паевого взноса и определяется из расчета ________________ за 1 кв.м общей площади Квартиры (с учетом летних помещений) и составляет ________________ (________________) рублей.Указанная стоимость 1 кв.

в день подписания настоящего Договора).2.3. Паевой взнос по настоящему Договору составляет ________________ (________________) рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение ________________ (________________) банковских дней с момента заключения настоящего Договора.

Что вернет ЖСК?

Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.

В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Покупка квартиры по соглашению с жилищно-строительным кооперативом

Покупка квартиры по договору ЖСК происходит через присоединение к уже существующему договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. Другими словами будущий член ЖСК вступает в общество участников, принимая права и обязанности. После чего начинает оплачивать взносы и ежемесячные выплаты.

При выходе из ЖСК, возвращают лишь паевой взнос, даже если квартира уже зачтена! После этого происходит зачёт, оценка и оформление жилья.

Зачесть квартиру как часть паевого взноса возможно путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую фирму либо путём выкупа её этой организации. Условия и цену в данном случае определяет ЖСК. Так же можно передать свою квартиру другим членам ЖСК.

Строительство

Многие строительные компании предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Само собой, у покупателя появляется вопрос: насколько адекватна эта схема.

Сегодня доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет 23%, что лишний раз говорит о высоком спросе, а значит и о эффективности данного метода (о создании и регистрации ЖСК мы рассказывали в этом материале).

Вкладчики инвестируют средства ежемесячно или ежеквартально, после чего происходит зачёт квартиры и оформление прав владения любым доступным способом.

О том, кто является владельцем собственности ЖСК, что означает это сообщество и как приватизировать жилплощадь, читайте тут.

Судебные решения

Спор с ООО Ленспецстрой

Как вернуть деньги за квартиру, если договор заключен не по №214-ФЗ