Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе.

Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.

1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании).

Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г.

№ 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве.

Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего.

А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца.

Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится.

В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры.

Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет.

Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной.

Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре.

В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее.

Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента.

Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография.

Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца.

Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела.

Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец1, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность.

База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству.

К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства.

Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН.

Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения.

Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет.

Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей).

Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника.

Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Покупка жилья — одна из самых крупных инвестиций в жизни. Потерять такие деньги никто не хочет (а тому, кто хочет, можем передать номер счета автора этого материала). Разобрались, как проверить квартиру перед покупкой, какие документы запрашивать у продавца и на какие еще нюансы обратить внимание, если вы собрались приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

В первую очередь перед покупкой квартиры убедитесь в том, что ее вам продает собственник и что недвижимость он получил на законных основаниях. Поэтому не стесняйтесь просить у продавца правоустанавливающие документы.

«До июля 2016 года право собственности на недвижимость подтверждалось свидетельством о государственной регистрации, а после его сменила выписка из Единого госреестра. Сегодня собственник должен предоставить или свидетельство, или выписку из ЕГРН. Оба эти документа равноправны. Также обязательно попросите показать паспорт», — говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев.

Естественно, одних этих документов может быть недостаточно. Поэтому собираем (точнее, просим собрать продавца) полный пакет.

Подобрать ипотеку

Попросите паспорта собственников

Первым делом, чтобы удостовериться в чистоте сделки, попросите продавца предъявить паспорта всех собственников квартиры. Что в этих паспортах искать? Информацию, которая должна совпадать с данными во всех документах на недвижимость. И проверять лучше всего все, а не только имя и фамилию. Серия, номер, кем выдан, дата выдачи — важна каждая деталь.

«Если найдете какое-то несоответствие, это еще не значит, что вас собираются обмануть, — уверяет Леонид Григорьев. — Это может произойти из-за того, что человек в какой-то момент менял паспорт, потому что подошел срок смены или он просто потерял предыдущий. В этом случае стоит проверить страницу, на которой указаны сведения о ранее выданных паспортах».

Если среди собственников есть подростки от 14 до 18 лет, загляните в их паспорта и свидетельства о рождении, если несовершеннолетние до 14 лет — в свидетельства о рождении. Там также вся информация должна совпадать с той, что указана в документах на квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=xOeyPiMpAho\u0026pp=ygWRAtCf0YDQvtCy0LXRgNC60LAg0Y7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60L7QuSDRh9C40YHRgtC-0YLRiyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0LXRgNC10LQg0L_QvtC60YPQv9C60L7QuTog0LrQsNC60LjQtSDQtNC-0LrRg9C80LXQvdGC0Ysg0L_RgNC-0LLQtdGA0Y_RgtGMINGDINC_0YDQvtC00LDQstGG0LAsINC60LDQuiDQt9Cw0L_RgNC-0YHQuNGC0Ywg0LjQvdGE0L7RgNC80LDRhtC40Y4g0YfQtdGA0LXQtyDQk9C-0YHRg9GB0LvRg9Cz0Lgg0LjQu9C4INCg0L7RgdGA0LXQtdGB0YLRgA%3D%3D

А вот какие нюансы должны вас как покупателя насторожить — это явные показатели поддельных документов:

• кривые шрифты;
• отсутствие необходимых печатей;
• отсутствие водяных знаков;
• паспорт выдан давно, а выглядит как новый.

Посмотрите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Покупателю квартиры желательно удостовериться не только в правоспособности продавца, но и в его дееспособности и адекватности. Если выяснится, что при продаже он не отдавал отчет своим действиям, сделку могут оспорить и аннулировать. Поэтому справки из психоневрологического и наркологического диспансеров желательно получить от каждого собственника.

Гарантия адекватности: зачем нужна справка о дееспособности в сделках с недвижимостью

Проверьте основания права собственности на квартиру

Перед покупкой необходимо также уточнить, на каком основании продавец вступил в право собственности. В зависимости от этого основания он должен предоставить соответствующие документы:

• договор купли-продажи — если он купил недвижимость;
• договор передачи недвижимости в собственность — если квартира приватизирована;
• свидетельство о праве на наследство — если он получил квартиру в наследство по закону или завещанию.

«При этом, если продавец начинает вам предлагать различные дарственные, договоры ренты и мены или выясняется, что квартира перешла к нему по решению суда, такие ситуации лучше разбирать с опытными юристами, потому что с такими документами проще провернуть мошеннические схемы и проще оспорить сделку», — говорит Леонид Григорьев.

Попросите выписку из ЕГРН

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости лучше всего попросить при знакомстве с продавцом.

В ней есть список всех правоустанавливающих документов, она подтверждает право собственности на недвижимость, из нее можно узнать о том, есть ли на квартире обременения и есть ли другие собственники объекта, о которых продавец не рассказал.

Если вы не проверите выписку или посмотрите ее невнимательно, а в дальнейшем появятся, например, другие собственники, сделку легко оспорить, а вы лишитесь и денег, и недвижимости.

Уточните согласие супруга на продажу

Допустим, в квартире живет семья, а собственником по всем документам числится один только муж. В этом случае при покупке нелишним будет проверить семейную историю продавца и убедиться, что жена не против сделки. Потому что недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей.

Причем согласие — это не просто безмолвный кивок головы и устное заверение «да я вообще не против», а заверенный нотариусом документ. В нем супруг, не являющийся собственником, должен четко и ясно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. В согласии должны быть указаны адрес продаваемой квартиры, вид сделки, сумма продажи.

Вместе с согласием супруга не помешает проверить и брачный договор (если он есть) — на тот случай, если в нем есть условия, противоречащие согласию.

Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире

Прежде чем купить квартиру, необходимо узнать, кто в ней зарегистрирован. Потому что в этом списке могут числиться и люди, которые в момент продажи находятся на длительном лечении за границей, и те, кто отбывает уголовное наказание в местах, не столь отдаленных. Вернувшись домой (и обнаружив там чужих людей), они могут заявить свои права на жилплощадь и будут правы.

Также справка о зарегистрированных лицах покажет, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если они есть, выясните, как обстоят дела с их дальнейшей регистрацией и альтернативным жильем, которое удовлетворяло бы требованиям законодательства.

Если квартира еще и приватизирована, ребенок автоматически становится одним из собственников и, соответственно, участником сделки. При покупке такой квартиры покупателю придется получать еще и разрешение на сделку.

Опека может одобрить ее только в том случае, если новые жилищные условия ребенка будут не хуже тех, что были, а его доля не уменьшится.

Как купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Вот каким должен быть план действий:

• попросите у продавца справку о зарегистрированных лицах;
• обратите внимание на число прописанных;
• проверьте, есть ли в их числе несовершеннолетние;
• договоритесь с продавцом о том, когда все зарегистрированные будут выписаны;
• перед сделкой попросите справку еще раз — в ней должно быть пусто.

Попросите справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ

Купить квартиру с долгами — то еще удовольствие. Оплачивать чужие задолженности (а суммы могут быть астрономическими) вам вряд ли захочется, поэтому попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если он говорит, что не знает, как ее получить, смело отправляйте его на «Госуслуги»‎.

Запросите справку об остатке на пенсионном счете

Если продавец в свое время вложил в квартиру материнский капитал, сделка о покупке такой недвижимости считается рискованной. В первую очередь из-за того, что детей могли «забыть»‎ наделить долями в праве собственности на жилье.

Так квартиры выставляют на продажу в обход детских интересов.

Чем это грозит покупателю? В перспективе подобную сделку могут оспорить и расторгнуть органы опеки, прокуратура (по решению суда), а то и сами выросшие дети, узнавшие о своих правах на проданную недвижимость.

Узнать, использовал продавец маткапитал при покупке квартиры или нет, можно, получив соответствующую справку из Пенсионного фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=xOeyPiMpAho\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если в ней указано, что материнский капитал при покупке не использовался, а все деньги находятся на счету, больше ничего проверять не нужно. Если же выяснится, что продавец при покупке квартиры использовал маткапитал, перед заключением сделки важно учесть следующее:

• если дети несовершеннолетние — получить согласие органов опеки;
• если дети совершеннолетние — они должны принимать непосредственное участие в сделке;
• доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть как минимум равны долям в продаваемой квартире.

Как следует осмотрите саму квартиру

Чтобы побыстрее продать квартиру, собственники часто делают предпродажный ремонт.

Покупатели, впечатленные готовыми интерьерами, часто забывают проверить сантехнику, стены, потолки, полы, окна и многие другие нюансы, на исправление которых в перспективе может уйти куда больше денег, чем на тот же косметический ремонт. Причем чем старше квартира, тем больше дефектов можно в ней обнаружить. Перед покупкой их легко не заметить, поэтому проверьте:

• электрику и сантехнику;
• вентиляцию;
• инженерные коммуникации;
• оконные системы и фурнитуру;
• состояние систем отопления и водоснабжения, канализации.

Самые дотошные покупатели могут пригласить специалистов, чтобы измерить электромагнитное излучение и уровень радиации, взять пробы воды и провести тепловизионное обследование.

Выясните, была ли в квартире перепланировка

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

Такие изменения нужно согласовывать. К тому же есть перечень того, что нельзя делать: сносить несущие стены, объединять балконы с жилплощадью, ставить радиаторы отопления на лоджию и т. д. Если выяснится, что перепланировка на согласована, банк может отказать вам в ипотеке.

Так что перед покупкой недвижимости сравните техпаспорт квартиры с существующим состоянием объекта.

Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать

Проверьте окна

Если в квартире недавно установили пластиковые окна, на них должна быть гарантия. Попросите продавца ее предоставить. И проверьте, что все нормально открывается и закрывается, ничего не скрипит и не отваливается.

Проверьте вентиляцию

Не отходим далеко от окон. Проверьте, нет ли в углах влаги, плесени или еще каких-то подозрительных пятен. Если они есть, это может говорить не только о негерметичности окон, но и о проблемах с вентиляцией.

Технология ее проверки проста: попросите продавца открыть любое окно в квартире и приложите листок бумаги к вентиляционной решетке в санузле или в ванной комнате.

Если лист не держится и падает, это верный признак проблемы.

Проверьте счетчики

Продавец должен предоставить паспорт на счетчики. В него вам нужно заглянуть обязательно, если не хотите в перспективе раскошелиться на установку счетчиков.

Проверьте сантехнические шкафы

Сантехнические шкафы должны быть открыты. Никаких замурованных шкафов, никаких «мы закрыли его на замок, а ключ потеряли». Вы должны видеть все. Так что пусть продавец открывает и размуровывает сантехнические шкафы, чтобы можно было оценить состояние труб.

Если они окажутся плохо закрепленными или изношенными, в лучшем случае вас ждет бесконечный гул, в худшем — потоп.

Качество выполненных работ, конечно, лучше всего оценит специалист, но без особой подготовки каждый покупатель может проверить слив и подачу, напор и температуру воды, работу кранов, смесители и гибкие подводки подключения кранов.

Что делать, если после покупки обнаружились дефекты

Вместе с квартирой вы приобретаете и все дефекты, которые в ней находятся. Поэтому, ставя подпись в договоре купли-продажи, вы тем самым соглашаетесь со всеми недостатками (даже если их не показали) и подтверждаете, что не имеете претензий.

Так что если на следующий день после покупки, например, вылезет плесень из-под плинтусов, предыдущий владелец устранять ее не станет. И никакой закон его к этому не обяжет. Единственное исключение: квартира куплена у застройщика и установленный гарантийный срок еще не прошел.

В остальном разбираться с приобретенными дефектами придется самостоятельно.

Выбор пользователей Банки.ру

Как бесплатно проверить квартиру в Росреестре онлайн

Статья обновлена: 1 марта 2023 г.

Мне в х задали такой вопрос: «Здравствуйте. Собираемся купить квартиру и хотим узнать с чего начать проверку. Слышали, что можно бесплатно все проверить в Росреестре. Как это сделать? Надо ли куда то идти или можно это сделать онлайн?»

Отвечаю: да, в Росреестре можно проверить квартиру перед ее покупкой, но это лишь малая часть из всей проверки на «юридическую чистоту». На этой странице я расскажу, как воспользоваться не только Росреестром, но и другими полезными инструментами.

Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра

По моему мнению, к полезным сведениям можно отнести: сведения об обременениях/ограничениях; номер и дата регистрации права; площадь квартиры (без учета балкона/лоджии); кадастровая стоимость. Больше сведений о квартире расскажут выписки из ЕГРН — подробнее.

Сведения из сайта Росреестра о квартире по адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Небольшое отступление — я, как риелтор, для проверки квартиры никогда не пользуюсь сайтом Росреестра. На это есть 2 причины: 1) В открытом доступе показано мало сведений.

Например, нет ФИО собственников, истории владения и т.п.; 2) Эти справочные сведения не всегда актуальные. В самом ЕГРН сведения в актуальном состоянии, но их не всегда обновляют справочном разделе сайта Росреестра.

Для проверки квартиры я всегда пользуюсь выписками из ЕГРН.

Если вы решили воспользоваться сайтом Росреестра, инструкция следующая:

1. 1.Перейдите по ссылке — Rosreestr.ru — «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Это единственная страница с справочной информацией о недвижимости, других подобных страниц — нет.
2. 2. Введите капчу, введите адрес квартиры (или кадастровый номер) и выберите нужную квартиру из выпадающего списка.

   Адрес вводите как можно проще. В моем примере «г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2» я ввела так — «москва первомайская 43 2». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте «ул», «переулок», «д», «кв» и т.п.

3. 2. Нажмите на кадастровый номер нужной квартиры. Блок находится внизу формы.
4. 3. Будут отображены все справочные сведения о квартире.

Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН

Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка на объект недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.

Образцы выписок на квартиру: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах Выписка о переходе прав

Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту.

С помощью выписки на объект недвижимости можно узнать: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; о наложенных обременениях и ограничениях; план квартиры; план этажа (есть не всегда) и т.п.

Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).

В выписке будет ФИО собственников, только если заказать ее на свою недвижимость. Остальные сведения содержатся в независимости от того, кто получил выписку. Если собственники предоставили выписку и вы удостоверились, что они реальные собственники, я все равно советую заказать выписку самому (инструкция ниже), чтобы получить актуальные сведения из ЕГРН.

Давайте изучим выписку, которую я показала выше. Квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру.

Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке. А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение.

Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.

Теперь на счет выписки о переходе прав. В ней также отображены собственники, только если заказать ее на свою недвижимость. Поэтому попросите их, чтобы они ее предоставили.

Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу.

Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы.

Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

https://www.youtube.com/watch?v=wJvQFNTtIyI\u0026pp=ygWRAtCf0YDQvtCy0LXRgNC60LAg0Y7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60L7QuSDRh9C40YHRgtC-0YLRiyDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0LXRgNC10LQg0L_QvtC60YPQv9C60L7QuTog0LrQsNC60LjQtSDQtNC-0LrRg9C80LXQvdGC0Ysg0L_RgNC-0LLQtdGA0Y_RgtGMINGDINC_0YDQvtC00LDQstGG0LAsINC60LDQuiDQt9Cw0L_RgNC-0YHQuNGC0Ywg0LjQvdGE0L7RgNC80LDRhtC40Y4g0YfQtdGA0LXQtyDQk9C-0YHRg9GB0LvRg9Cz0Lgg0LjQu9C4INCg0L7RgdGA0LXQtdGB0YLRgA%3D%3D

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

https://www.youtube.com/watch?v=wJvQFNTtIyI\u0026pp=YAHIAQE%3D

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
• Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
• 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как проверить документы при покупке квартиры

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

Желательно всегда просить ознакомиться с оригиналами, копии проще подделать. 

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом.

Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.